Зареєстрований нещодавно законопроєкт №5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» використовує новий, вкрай «ефективний» спосіб зменшити кількість постраждалих від інвестування в будівництво, пише експерт з питань містобудування Георгій Могильний.
«Багато хто чув про популярну схему, за якою спійманий на місці злочину хабарник із корупціонера перетворюється на шахрая-невдаху. Схожу схему чарівного перетворення жертви недобросовісного забудовника і закладено в законопроєкт», - зазначає автор.
У статті 12 проєкту закону імперативною нормою передбачено, що правочин, за яким оплатно придбавається майбутній об’єкт нерухомості (зокрема шляхом прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта), укладений із порушенням вимог цього закону, є недійсним.
Забудовникам не заборонятиметься залучати кошти, укладаючи договори з інвесторами із порушенням вимог нового закону, але якщо щось не склалося, договір визнають недійсним, а інвестор не вважається постраждалим від проблемного будівництва.
Такий постраждалий може вимагати лише від забудовника повернення сплачених коштів, але жодних прав на побудовану за ці кошти квартиру він не має.
Експерт пропонує розглянути роботу цієї норми на прикладі проблеми з добудовою квартир постраждалим від піраміди «Укогруп» Анатолія Войцеховського. Якби таке законодавство вже діяло, то жодних проблем із добудовою навіть не з’явилося б, - усі договори недійсні, постраждалі можуть іти вимагати у компаній-банкрутів повернення своїх коштів, а в Україні відразу на 10 тисяч менше жертв проблемного будівництва, для яких щось треба добудувати.
«Наразі левова частка всього житлового будівництва в країні фінансується із використанням саме незаборонених («сірих»), а не прямо передбачених законами («білих») схем залучення коштів. У багатьох містах у потенційних інвесторів просто немає вибору: будують мало і лише з використанням найменш витратних в обслуговуванні «сірих» схем фінансування», - пояснює Могильний.
Законопроект №5091, співавтором якого стала голова Координаційної ради з вирішення проблемних питань у сфері містобудування при президентові України Олена Шуляк, не містить положень, що можуть примусити забудовників перейти на законодавчо захищені «білі» схеми, проте він суттєво знижує захист інвесторів при використанні неврегульованих, але незаборонених «сірих» схем.
На відміну від покупців, недобросовісні забудовники отримають непогані можливості заробити: взяти гроші за квартири у покупця за собівартістю будівництва на етапі котловану, побудовану квартиру продати в 1,5 рази дорожче, отримані раніше гроші за «недійсним договором» повернути довірливому покупцеві. І все це за цілковитої поваги до Кримінального кодексу.
Якщо законопроєкт ухвалять, на державному рівні фактично буде затверджено програму надання безвідсоткових кредитів коштом громадян на розвиток будівельного бізнесу.
Чому в Україні досі заохочуються «сірі» способи залучення грошей у будівництво? З якої причини будівельний ринок в Україні фінансують прості громадяни, які потребують житла, а не банки? Чи створює «Слуга народу» реальний механізм у законодавстві, здатний убезпечити людей від шахраїв на ринку? Відповіді на ці та інші питання читайте в другій частині матеріалу Георгія Могильного «Ігри будівельних інвесторів-2» у ZN.UA. Перша частина матеріалу доступна за посиланням.