Тотальна лібералізація відносин у будівництві та захист інвесторів державою, по суті, суперечать один одному. Надійну систему захисту інвесторів неможливо створити без стовідсоткової гарантії законності будівництва, пише експерт з питань містобудування Георгій Могильний.
У більшості випадків тригером, що запускає зупинку будівництва, є не намір забудовника обікрасти інвесторів як таких, а проблеми, пов'язані з незаконністю будівництва. Як приклад Могильний наводить самобуди «Укогруп», будівництво об'єктів «Укрбудом» і банком «Аркада».
Гарантія законності будівництва - фундамент, без якого неможливо створити надійну систему захисту інвесторів. Але держава в процесі лібералізації будівництва вже фактично зняла із себе відповідальність за законність початку будівництва, а зараз планується зняти з держави і залишки відповідальності.
«Як саме можна захистити інвесторів, якщо зібрані гроші вже витрачено на будівництво, а будівництво незаконне і його треба зносити?», - пише Могильний.
Коли раніше держава підтверджувала фактом видачі дозволу, що будівництво законне, то вона і несла відповідальність за збитки інвесторів внаслідок неналежного виконання обов'язків посадовими особами органів влади. А зараз інвестор змушений двічі вірити на слово забудовнику: і що все законно, і що гроші не вкрадуть.
Внаслідок дерегуляції дозвільних процедур в Києві майже неможливо знайти повністю законне будівництво багатоквартирних будинків, а в інших великих містах ситуація не набагато краща.
І саме тому перевірений іноземний досвід неможливо застосувати в Україні: банки не видаватимуть кредити на ризиковане незаконне будівництво, а забудовники не ризикуватимуть власними грошима, витрачаючи їх на незаконне будівництво.
Вся система надприбуткового, завдяки порушенням, будівництва тримається виключно на людях, які мріють купити власне житло і готові фінансувати будівництво, тому що так дешевше, пояснює експерт. Вони є одночасно і джерелом фінансів, і живим щитом незаконного будівництва від зупинки і знесення.
Водночас законопроєкт №5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» не зможе захистити інвесторів, тому що його реальна мета - звичайний лобізм забудовників, які заробляють на процесі будівництва житла з порушенням законодавства.
«Саме тому законопроєкт не відсікає можливості фінансувати незаконне будівництво через посилення контролю за законністю спорудження таких об’єктів. Він сам по собі самим фактом прийняття із широким розголосом просто має вселяти в потенційних покупців упевненість у захищеності інвестицій у житлове будівництво», - пояснює автор.
Крім того, у законопроєкт вшитий дуже потужний механізм захисту незаконного будівництва від знесення і водночас основу подальшої остаточної легалізації - державна реєстрація спеціальних прав на розпочатий «майбутній об'єкт нерухомості».
У разі ухвалення законопроєкту держава автоматично визнаватиме наявність права на ці майбутні об'єкти нерухомості просто за фактом наявності дозвільних документів (які не є доказом законності в умовах лібералізації).
Але законопроєктом не передбачено, що це право зникає в разі анулювання або скасування дозвільних документів. «А якщо є визнане державою право на майбутній об'єкт нерухомості, отже, з'являться і документи на добудову», - підсумовує Могильний.
Чому в Україні досі заохочуються «сірі» способи залучення грошей у будівництво? З якої причини будівельний ринок в Україні фінансують прості громадяни, які потребують житла, а не банки? Чи створює «Слуга народу» реальний механізм у законодавстві, здатний убезпечити людей від шахраїв на ринку? Відповіді на ці та інші питання читайте в другій частині матеріалу Георгія Могильного «Ігри будівельних інвесторів-2» у ZN.UA. Перша частина матеріалу доступна за посиланням.