Тотальная либерализация отношений в строительстве и защита инвесторов государством, по сути, противоречат друг другу. Надежную систему защиты инвесторов невозможно создать без стопроцентной гарантии законности строительства, пишет эксперт по вопросам градостроительства Георгий Могильный.
В большинстве случаев триггером, запускающим остановку строительства, является не намерение застройщика обокрасть инвесторов как таковых, а проблемы, связанные с незаконностью строительства. В качестве примера Могильный приводит самострои «Укогруп», строительство объектов «Укрбудом» и банком «Аркада».
Гарантия законности строительства – фундамент, без которого невозможно создать надежную систему защиты инвесторов. Но государство в процессе либерализации строительства уже фактически сняло с себя ответственность за законность начала строительства, а сейчас планируется снять с государства и остатки ответственности.
«Как именно можно защитить инвесторов, если собранные деньги уже потрачены на строительство, а строительство незаконное и его надо сносить?», - пишет Могильный.
Когда раньше государство подтверждало фактом выдачи разрешения, что строительство законное, то оно и несло ответственность за убытки инвесторов вследствие ненадлежащего выполнения обязанностей должностными лицами органов власти. А сейчас инвестор вынужден дважды верить на слово застройщику: и что все законно, и что деньги не украдут.
Вследствие дерегуляции разрешительных процедур в Киеве почти невозможно найти полностью законное строительство многоквартирных домов, а в других крупных городах ситуация не намного лучше.
И именно поэтому проверенный иностранный опыт невозможно применить в Украине: банки не будут выдавать кредиты на рискованное незаконное строительство, а застройщики не будут рисковать собственными деньгами, тратя их на незаконное строительство.
Вся система сверхприбыльного, благодаря нарушениям, строительства держится исключительно на людях, мечтающих купить собственное жилье и готовых финансировать строительство, потому что так дешевле, объясняет эксперт. Они являются одновременно и источником финансов, и живым щитом незаконного строительства от остановки и сноса.
При этом законопроект №5091«О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» не сможет защитить инвесторов, потому что его реальная цель – обычный лоббизм застройщиков, которые зарабатывают на процессе строительства жилья с нарушением законодательства.
«Именно поэтому законопроект не отсекает возможность финансировать незаконное строительство путем усиления контроля над законностью сооружения таких объектов. Он сам по себе самим фактом принятия с широкой оглаской просто должен вселять в потенциальных покупателей уверенность в защищенности инвестиций в жилищное строительство», - объясняет автор.
Кроме того, в законопроект вшит очень мощный механизм защиты незаконного строительства от сноса и одновременно основа последующей окончательной легализации – государственная регистрация специальных прав на начатый «будущий объект недвижимости».
В случае принятия законопроекта государство автоматически будет признавать наличие права на эти будущие объекты недвижимости просто по факту наличия разрешительных документов (которые не являются доказательством законности в условиях либерализации).
Но законопроектом не предусмотрено, что это право исчезает в случае аннулирования или отмены разрешительных документов. «А если есть признанное государством право на будущий объект недвижимости, значит, появятся и документы на достройку», - резюмирует Могильный.
Почему в Украине до сих пор поощряются «серые» способы привлечения денег в строительство? По какой причине строительный рынок в Украине финансируют простые нуждающиеся в жилье граждане, а не банки? Создает ли «Слуга народа» реальный механизм в законодательстве, способный обезопасить людей от мошенников на рынке? Ответы на эти и другие вопросы читайте во второй части материала Георгия Могильного «Игры строительных инвесторов-2» в ZN.UA. Первая часть материала доступна по ссылке.