Після зняття мораторію на продаж сільгоспземлі та відкриття ринку земельні ділянки сільськогосподарського призначення стали одним із найвигідніших інвестиційних інструментів. За відсотком дохідності вкладення вони не поступаються традиційним уже для наших громадян вкладенням у житлову нерухомість, але водночас мають низку переваг.
Дохідність вкладень
Насамперед це досить низький поріг входу: новачку, щоб почати інвестувати, достатньо іноді лише кількох тисяч доларів. Водночас земля — один із найнадійніших інструментів для інвестицій, оскільки її, на відміну від будинку чи квартири, навіть за умов повномасштабної війни практично неможливо фізично знищити.
Нині вітчизняний ринок землі перебуває у фазі зростання — розрахункова дохідність вкладень становить 12–45% річних, що значно вище за депозити й цінні папери. Земля приносить не надто великий пасивний дохід від здачі в оренду, зате має величезний потенціал зростання ціни.
Сьогодні земля — найбільш недооцінений товар в Україні, яка має найродючіші землі в Європі. Водночас ціна землі в нас на порядок нижча, ніж у сусідніх країнах ЄС. Однак, попри такі очевидні переваги, для більшості українців земля наразі не стала звичним і зрозумілим інструментом для інвестицій.
Причина в тому, що цей ринок іще дуже молодий, українцям його відкрили лише в липні 2021 року, а повноцінно запрацювати він має шанс тільки з 2024-го, коли на нього матимуть змогу вийти юридичні особи і їм буде надано можливість концентрувати до 10 тисяч гектарів «в одних руках».
Середня вартість гектара
Ціна на земельні ділянки в Україні зростає. Станом на кінець 2023 року середня вартість земельної ділянки сільськогосподарського призначення в Україні становила 55,5 тис. грн за гектар. Однак ціна на землю сьогодні дуже залежить від місця розташування та якості ґрунту. Приміром, гектар землі в Івано-Франківській області в середньому коштує вже майже 112 тис. грн., а в Донецькій — менш як 15 тис. грн.
Найбільшим попитом користуються ділянки в центрі та на заході України: у Полтавській, Черкаській, Кіровоградській, Київській, Вінницькій, Хмельницькій, Тернопільській, Івано-Франківській областях. Це обумовлено віддаленістю від зони бойових дій, хорошою якістю ґрунту, сприятливими для ведення сільськогосподарської діяльності кліматичними умовами, а також працьовитими й уже досить успішними регіональними орендарями.
Та це не означає, що, ухвалюючи рішення про інвестицію в землю, слід відкидати варіанти купівлі землі в «непопулярних» нині регіонах. Дешевші ділянки вже сьогодні приносять більший пасивний дохід від оренди. Наприклад, якщо в Хмельницькій чи Вінницькій області пасивний дохід від інвестицій сьогодні становить 5,5–6% від ціни купівлі, то в Сумській або Чернігівській області сягає 9%. Водночас такі ділянки після нашої перемоги у війні однозначно істотно подорожчають.
Покупців дедалі більше
З огляду на війну та погіршення економічної ситуації нині в Україні достатньо людей, які бажають продати свої ділянки. Їх можна умовно поділити на дві групи. Перша — люди, яким земля дісталася в спадщину, вони не збираються нею займатися, їм просто потрібні гроші, й вони готові продати ділянку за ціною навіть меншою за ринкову. Друга група — ті, хто хоче заробити на продажі та, орієнтуючись на європейські ціни, виставляє завищені побажання. Утім, попри це, ціна за 1 га й у них рідко перевищує 100 тис. грн.
Попри війну, кількість покупців земельних ділянок зростає навіть швидше, ніж кількість продавців. Це свідчить про те, що українці вже оцінили інвестиційну привабливість такого активу. Купуючи землю, люди зазвичай планують отримувати дохід від орендної плати й розраховують на подорожчання ділянки в майбутньому.
Процес купівлі-продажу земельної ділянки був і залишається досить складним навіть для досвідчених фермерів і пайовиків. Він охоплює пошук земельної ділянки, її перевірку, переговори з власником і орендарями, підготовку документів купівлі-продажу, а також нотаріальне засвідчення угоди. Покупець у процесі придбання земельної ділянки може стикнутися з підводними каменями. Наприклад, із переважним правом купівлі ділянки, закріпленим за орендарем.
Серед інших проблем, що постають перед покупцями та продавцями земельних ділянок, — нерозуміння процесу укладання угод, що спричиняє проблеми з оформленням документів. Та й послуги нотаріуса можуть радикально різнитися як за якістю, так і за ціною.
На сьогодні покупець і продавець уже можуть звернутися до спеціальних компаній, які надають послуги в сфері купівлі-продажу земельних ділянок. Таких компаній щороку стає дедалі більше, й серед них уже є досить авторитетні. Щоправда, їхній досвід і репутацію зазвичай бажано додатково перевірити.
Інвестиційний потенціал
Середня дохідність інвестицій у сільськогосподарську землю, тобто відношення щорічної орендної плати та потенційного зростання ціни на землю до загальних витрат на купівлю землі сьогодні, як запевняють фахівці, — на рівні 17%. Однак дохідність сильно залежить від стратегії та удачі. На землі можна заробити й набагато більше, а можна й прогадати (особливо на оренді), отримуючи замість живих грошей кілька центнерів пшениці.
Орендна плата, яку фермери або агрохолдинги виплачують власникам землі, сьогодні є, мабуть, однією з найболючіших тем і ледь не головним гальмом ринку землі. Розмір можливої плати за користування сільськогосподарською землею (або загальновідома орендна плата за пай) може ненабагато перевищувати розмір податку на цю ділянку.
Зокрема законодавчо передбачено мінімальний податок у 1500 грн із кожного гектара. Водночас середня річна плата за оренду 1 га землі на цілком законних підставах може бути трохи більшою за 1700 грн. І це ще середній рівень, а загалом законодавчо передбачено можливість установлювати орендну плату від 3 до 12% від нормативно-грошової оцінки ділянки, яка зазвичай є досить далекою від ринкової ціни.
Те, що в Україні фермер заробляє 300–500 дол. з гектара, а власнику землі платить 50 дол., — це аномально. У всьому світі — навпаки: фермер як орендар заробляє в більшості випадків 150–200 дол. з гектара, а власник землі отримує 300–400 дол. від оренди. Це формула, до якої ми рано чи пізно прийдемо.
Утім, зростання цін на земельні ділянки після відкриття ринку землі для великого капіталу від початку 2024 року, згідно з прогнозами, очікується на рівні 20–25% на рік, і це згладить усі проблеми з орендою, а можливо, допоможе їх вирішити. І це ще найскромніші прогнози.
Оптимістичний прогноз — це зростання доходу від таких інвестицій у землю на 200–300% у найближчі 10 років, а зростання ціни землі на момент відкриття ринку — з 1,5 тис. дол. до 10–12 тис. дол. за гектар. Тому потенціал таких інвестицій у всякому разі значний, навіть за умов війни. Після нашої перемоги й майбутнього вступу до ЄС інвестиції в землю воістину можуть стати «золотими».
Слід також налаштовуватися на те, що угоди з землею переважно є угодами з відкладеною дохідністю із горизонтом 5–10 років. Земля — це вкладення, яке за десятиліття можна продати з по-справжньому високим прибутком. А інвестують у землю під час війни ті, хто вірить у нашу перемогу та світле майбутнє України.