После снятия моратория на продажу сельхозземли и открытия рынка земельные участки сельскохозяйственного назначения стали одним из самых выгодных инвестиционных инструментов. По проценту доходности вложения они не уступают традиционным уже для наших граждан вложениям в жилую недвижимость, но при этом имеют ряд преимуществ.
Доходность вложений
Прежде всего — это достаточно низкий порог входа: новичку, чтобы начать инвестировать, достаточно иногда всего нескольких тысяч долларов. При этом земля — один из самых надежных инструментов для инвестиций, поскольку ее, в отличии от дома или квартиры, даже в условиях полномасштабной войны практически невозможно физически уничтожить.
Сейчас отечественный рынок земли находится в фазе роста — расчетная доходность вложений составляет 12–45% годовых, что значительно выше депозитов и ценных бумаг. Земля приносит не очень большой пассивный доход от сдачи в аренду, зато имеет огромный потенциал роста цены.
Сегодня земля — самый недооцененный товар в Украине, имеющей самые плодородные земли в Европе. При этом цена земли у нас на порядок ниже, чем в соседних странах ЕС. Однако, несмотря на такие очевидные преимущества, для большинства украинцев земля пока не стала привычным и понятным инструментом для инвестиций.
Причина в том, что данный рынок еще очень молод, украинцам его открыли лишь в июле 2021 года, а полноценно заработать он имеет шанс только с 2024-го, когда на рынок получают возможность выйти юридические лица и им будет предоставлена возможность концентрировать до 10 000 га «в одни руки».
Средняя стоимость гектара
Цена на земельные участки в Украине растет. По состоянию на конец 2023 года, средняя стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения в Украине составляла 55,5 тыс. грн за гектар. Однако цена на землю сегодня очень сильно зависит от месторасположения и качества почвы. К примеру, гектар земли в Ивано-Франковской области в среднем стоит уже почти 112 тыс. грн., а в Донецкой — меньше 15 тыс. грн.
Самым большим спросом пользуются участки в центре и на западе Украины: в Полтавской, Черкасской, Кировоградской, Киевской, Винницкой, Хмельницкой, Тернопольской, Ивано-Франковской областях. Это обусловлено удаленностью от зоны боевых действий, хорошим качеством почвы, благоприятными для ведения сельскохозяйственной деятельности климатическими условиями, а также трудолюбивыми и уже достаточно успешными региональными арендаторами.
Но это не означает, что при принятии решения об инвестиции в землю следует отбрасывать варианты покупки земли в нынешних «непопулярных регионах». Более дешевые участки уже сегодня приносят больший пассивный доход от аренды. К примеру, если в Хмельницкой или Винницкой области пассивный доход от инвестиций сегодня составляет 5,5–6% от цены покупки, то в Сумской или Черниговской области достигает 9%. При этом такие участки после нашей победы в войне однозначно значительно подорожают.
Покупателей все больше
Учитывая войну и ухудшение экономической ситуации, сейчас в Украине достаточно людей, желающих продать свои участки. Их можно условно поделить на две группы. Первая — люди, которым земля досталась по наследству, они не собираются ею заниматься, им просто нужны деньги, и они готовы продать участок по цене даже меньше рыночной. Вторая группа — те, кто хочет заработать на продаже и ориентируясь на европейские цены выставляет завышенные пожелания. Впрочем, несмотря на это, цена за 1 га и у них редко превышает 100 тыс. грн.
Несмотря на войну, количество покупателей земельных участков растет даже быстрее, чем количество продавцов. Это свидетельствует о том, что украинцы уже оценили инвестиционную привлекательность такого актива. Покупая землю, люди, как правило, планируют получать доход от арендной платы и рассчитывают на подорожание участка в будущем.
Процесс купли-продажи земельного участка был и остается достаточно сложным даже для опытных фермеров и пайщиков. Он включает в себя поиск земельного участка, его проверку, переговоры с собственником и арендаторами, подготовку документов купли-продажи, а также нотариальное заверение сделки. Покупатель в процессе приобретения земельного участка может столкнуться с подводными камнями. Например, с преимущественным правом покупки участка, закрепленного за арендатором.
Среди других проблем, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы земельных участков, — непонимание процесса проведения сделок, что приводит к проблемам с оформлением документов. Да и услуги нотариуса могут радикально отличаться как по качеству, так и по цене.
На сегодняшний день покупатель и продавец уже могут воспользоваться услугами специальных компаний, предоставляющих услуги в сфере купли-продажи земельных участков. Таких компаний с каждым годом становится все больше и среди них уже есть достаточно авторитетные. Правда, их опыт и репутацию, как правило, желательно дополнительно проверить.
Инвестиционный потенциал
Средняя доходность инвестиций в сельскохозяйственную землю, то есть отношение ежегодной арендной платы и потенциального роста цены на землю к общим расходам на покупку земли сегодня, по уверениям специалистов, находится на уровне 17%. Однако доходность сильно зависит от стратегии и удачи. На земле можно заработать и гораздо больше, а можно и прогадать (особенно на аренде), получая вместо живых денег несколько центнеров пшеницы.
Арендная плата, которую фермеры либо агрохолдинги выплачивают собственникам земли, сегодня является, пожалуй, одной из самых больных тем и чуть ли не главным тормозом рынка земли. Размер возможной платы за пользование сельскохозяйственной землей (или общеизвестная арендная плата за пай) может лишь ненамного превышать размер налога на этот участок.
В частности, законодательно предусмотрен минимальный налог в 1500 грн. с каждого гектара. В то же время средняя годовая плата за аренду 1 га земли на вполне законных основаниях может быть чуть больше 1700 грн. И это еще средний уровень, а в целом законодательно предусмотрена возможность установления арендной платы от 3 до 12% от нормативно-денежной оценки участка, которая, как правило, очень далека от рыночной цены.
То, что в Украине фермер зарабатывает 300–500 долл. на гектаре, а собственнику земли платит 50 долл. — это анормально. Во всем мире наоборот — фермер как арендатор зарабатывает в большинстве случаев 150–200 долл. с гектара, а собственник земли получает 300–400 долл. от аренды. Это формула, к которой мы рано или поздно придем.
Впрочем, рост цен на земельные участки после открытия рынка земли для крупного капитала с начала 2024 года по прогнозам ожидается на уровне 20–25% в год и это скрасит все проблемы с арендой, а возможно, поможет их решить. И это еще самые скромные прогнозы.
Оптимистический прогноз — это рост дохода от подобных инвестиций в землю на 200–300% в ближайшие 10 лет, а рост цены земли на момент открытия рынка — с 1,5 тыс. долл. до 10–12 тыс. долл. за гектар. Поэтому потенциал подобных инвестиций в любом случае значителен, даже в условиях войны. После нашей победы и предстоящего вступления в ЕС, инвестиции в землю воистину могут стать «золотыми».
Следует также настраиваться на то, что сделки с землей в основном представляют собой сделки с отложенной доходностью с горизонтом 5–10 лет. Земля — это вложение, которое может быть продано с по-настоящему высокой прибылью через десятилетия. Инвестируют же в землю во время войны те, кто верит в нашу победу и светлое будущее Украины.