В Україні вже давно сформувалася традиція повідомляти про старт великих соціальних проектів напередодні виборів. Звісно, про їхню реалістичність замислюються значно менше, ніж про справлений ефект. Два роки тому так діяв уряд Тимошенко, сьогодні естафету перехопив Азаров, який пообіцяв хоча б частково розв’язати споконвічну житлову проблему. Кількість соціальних програм у нашій країні і справді вражає - за останні десять років 104 проекти. На жаль, реалізувати їх складніше, ніж придумати.
Державна іпотечна установа анонсувала черговий проект, пов’язаний з нерухомістю. Цього разу йдеться про так звану оренду з правом викупу. Держава збирається купувати недорогі квартири в новобудовах і здавати їх в оренду людям, які стоять у чергах на житло. Учасники програми протягом досить тривалого періоду (максимум - до 15 років) повинні будуть виплатити повну вартість квартири плюс ще 3%. Оренда з правом викупу дуже схожа на програму «Доступне житло», що стартувала у травні, однак є істотна відмінність: у новій схемі відсутній банк, якому держава компенсувала б 13 з 16% ставки за іпотечним кредитом, тому що ДІУ викуповує нерухомість самостійно. На перший погляд, це значно спрощує систему, потребує менше документів для участі і, за ідеєю, рятує покупця від необхідності безпосередньо взаємодіяти з банками.
Передбачається, що одна людина або бездітна сім’я можуть придбати нерухомість площею до 40 кв. м, сім’я з дитиною - до 58 кв. м, а з двома і більше дітьми - до 76 кв. м. При цьому вартість квартир розглядається з розрахунку 7,5 тис. грн. за квадратний метр у столиці, 5,5 тис. - в обласних центрах, а в менших містах - 4,3 тис. грн. Це помітно нижче за ринкові ціни (особливо в Києві). Однак деякі забудовники готові продати частину житла і за такими цінами: це дасть їм можливість одразу одержати гроші за квартири і вкладати їх у нові проекти. Особливо якщо за це пообіцяють безплатну землю і комунікації. Тим більше що на ринок це впливає мало: йдеться про квартири, які інакше не були б розкуплені, а іноді і добудовані.
За словами голови правління ДІУ Валентина Рибачука, для оренди з викупом уже готові приблизно 15 тис. квартир. Цифра цілком пристойна. Для порівняння: стільки ж у Києві будують за рік. Однак цієї кількості недостатньо, щоб задовольнити потреби населення. На сьогодні у черзі на житло стоять понад мільйон сімей (прем’єр говорив і про півтора мільйона). Нескладно підрахувати, що програма може забезпечити в найкращому разі приблизно один відсоток нужденних. Усе це виглядає, як крапля в морі. Гірше того, видимість краплі.
У теорії проект привабливий, особливо для людей, змушених винаймати квартири і щомісяця платити за житло, яке ніколи їм не належатиме. Однак усе не так райдужно. Та й сам народ поки що не створює особливого ажіотажу навколо існуючих соціальних програм, пов’язаних з нерухомістю. Приміром, «Доступне житло», яке активно просувається вже п’ять місяців, поки що залучило близько 850 сімей. Причина банальна: позичальники побоюються, що анонсовані у передвиборний рік проекти спіткає така сама доля, як і раніше рекламоване «Молодіжне кредитування»: багато розмов, активність на початковому етапі, а потім поступове скорочення програми, яку просто нікому тягти. Коли торік підбивали підсумки «молодіжки», з’ясувалося, що обсяги введеного в експлуатацію житла становили близько 12% від запланованих. Але ж колись планували залучити у цей проект близько 6 млрд. грн. (майже чверть цих грошей мала надійти з держбюджету)! Нині ж про це благополучно забули.
Зараз «Молодіжне кредитування» подовжили на п’ять років і знову просять грошей - усього лише 3,8 млрд. грн. на п’ятирічку. Загалом, за словами Азарова, у проекті бюджету на майбутній рік на соціальні програми з нерухомості виділять 8 млрд. грн. І це на тлі дефіцитного бюджету, діри в Пенсійному фонді, газових рахунків та інших «приємних» дрібниць! Утім, чого тільки не пообіцяєш перед виборами.
Слід пам’ятати, що під час останньої кризи вже була ситуація, коли люди тривалий час не могли одержати від держави обіцяні 13% за програмою «Доступне житло». У підсумку вони були змушені виплачувати ці гроші самі, тому що штрафи, до яких вдавалися банки, були значно вищими за компенсації, обіцяні державою.
Бентежить потенційних учасників і те, що квартира стає власністю орендаря тільки після виплати всіх внесків. До того вона належить орендодавцю. Це логічно. Однак в українських реаліях - ризиковано. ДІУ, м’яко кажучи, не може дозволити собі розкидатися грошима, тим більше що уряд нещодавно урізав їй статутний фонд. Два роки тому планувалося, що його збільшать до 2,2 млрд. грн., однак реалізувати ці плани не вдалося, і влітку його перезатвердили у значно скромніших розмірах - 0,95 млрд. грн. Заявлені плани залучити 2,5 млрд. грн. за рахунок продажу облігацій теж не мають вигляду ринкових. Сумнівно, що інвесторів зацікавить дохідність у 3%.
Власне облігацій ДІУ намічається всього на суму 0,5 млрд. грн., а інші будуть облігаціями під держгарантії. Швидше за все, передбачається, що їх придбають державні Ощадбанк і Укргазбанк, яких зобов’яжуть взяти участь у програмі. Благо, пан Рибачук зазначив, що його структура «постійно залучає кошти державних банків». Однак їх баланси теж не нескінченні, а «ентузіазм» від участі в купівлі низькодохідних і високоризикованих активів легко прораховується. Та й майбутнє самої ДІУ не надто ясне - навряд чи хтось ризикне точно сказати, що буде з нею або її агентом через 10-15 років. У результаті такі квартири можуть опинитися у заставі якогось банку - і це не абстрактна ситуація. Не кажучи вже про те, що й у держструктур можна заарештувати борги.
Є і ще один привід для хвилювання - проект спрямований на досить небагаті верстви населення. Тобто, попри те, що суми, які доведеться виплачувати щомісяця, здаються скромними порівняно з тими грішми, які звичайно йдуть на придбання нерухомості, вони можуть виявитися непідйомними для цих людей. Легко можна розрахувати розмір щорічної плати: розділити вартість квартири на 15 років і додати ще 3%. Усе це за умови відсутності першого внеску. Так само просто ми можемо визначити і, наприклад, ту суму, в яку молодій київській родині обійдеться квартира в 40 кв. м, - 2400 грн. на місяць. Це, здавалося б, гроші, за які можна винайняти житло хіба що на окраїнах Києва. Однак це не набагато менше за середню київську зарплату: у підсумку одному з членів сім’ї доведеться практично повністю вкладати свій дохід у придбання квартири.
Слід пам’ятати і те, що в програмі можна взяти участь тільки один раз. При цьому якщо людина, заплативши частину суми, відмовилася від проекту, вона не зможе викупити квартиру через якийсь час.
З приводу щомісячних виплат виникає ще одне питання. В інформації, яку на прес-конференції озвучив голова правління ДІУ В.Рибачук, фігурують такі суми: виплати до 2600 грн. у столиці і до 1000 грн. у провінції. Однак розрахунки показують, що без урахування початкового внеску навіть у місті обласного підпорядкування доведеться заплатити до 1,4 тис. грн. на місяць за однокімнатну квартиру. Схоже, що за красивими цифрами стоїть необхідність наявності великого початкового внеску.
Важливо з’ясувати ще й те, в якому стані квартири дістануться орендарям. Усім відомо, що будівельні фірми здають квартири без оздоблення. Зважаючи на те, що держава купуватиме найдешевшу нерухомість, очікувати, що орендар побачить щось крім голих стін і бетонної підлоги, не доводиться. Чиїм же коштом впорядковуватиметься квартира? Або держава найматиме когось, або ж проблема знову лягає на плечі тих, хто бажає придбати нерухомість? Можливо, держава шукатиме якісь компанії, що займаються ремонтами, і це позитивно позначиться на сфері в цілому.
Загалом новий проект трохи стимулює будівельну галузь, у тому числі й у регіонах. Та й у цілому він буде менш доступним для столиці, ніж для областей, навіть з урахуванням різниці в зарплатах. Про це свідчить і той факт, що на квартирний облік пропонують ставати тільки за місцем прописки. От тільки чи компенсує незначне поліпшення житлової ситуації в регіонах усі ті гроші, які будуть витрачені на цей, по суті, передвиборний проект?