Незабаром Верховна Рада розглядатиме в другому читанні складний і надважливий законопроєкт №5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цей системний документ покликаний урегулювати цілу низку проблем на ринку житла — зробити його прозорішим, сучаснішим і ліквіднішим. Саме зараз, коли країна планує та розпочинає відбудову відновлення зруйнованого внаслідок воєнних дій, розвиток будівельної галузі набуває ще більш стратегічного значення.
Йдеться про одну з найгостріших проблем — захист інвесторів у будівництво житла. Окрім того, законопроєкт дозволить уже незабаром, в умовах воєнного стану, запустити доступну іпотеку, актуальність якої лише збільшилася під час повномасштабної війни Росії проти України. Як це працюватиме, розповім нижче.
Лікуємо хронічні хвороби ринку нерухомості
Орієнтовно сто тисяч обманутих інвесторів, понад 150 проблемних багатоквартирних будинків лише в Києві та області, серед яких скандальні «Еліта-центр», «Укрбуд», «Аркада», будинки Войцеховського та, як результат, недовіра до забудовників і високі фінансові ризики. Усе це останніми десятиліттями є частиною реалій українського будівельного ринку. Окрім очевидної недобросовісності деяких представників галузі, основною причиною такої ситуації була відсутність ефективної законодавчої бази.
Законопроєкт №5091 довгий час розроблявся нашою командою та передбачає низку рішень, які покликані залишити ці явища в минулому. Насамперед буде створено такі умови, щоб продажі квартир були неможливі за відсутності дозвільних документів, а також умови добудови об’єкта.
Запобіжники від недобудов
Раніше забудовники не були зобов’язані десь показувати, скільки квартир продано в будинку, що будується. Після прийняття законопроєкту забудовник не зможе продавати квартири, поки не зареєструє в реєстрі Міністерства юстиції кожну як окремий об’єкт майнових прав. А доступ до реєстру можливий лише за наявності всіх необхідних дозвільних документів. Після того, як усі об’єкти буде зареєстровано, забудовники вже не матимуть можливості додатково продавати нежитлові приміщення (підвали, горища) як житлові або перетворити велику квартиру на кілька менших тощо.
Якщо ж забудовник змінить технічні характеристики квартири, наприклад, здійснить перепланування без згоди власника, це буде підставою для розривання договору. Так само, як і порушення встановленого терміну здачі в експлуатацію об’єкта на понад шість місяців. У договорах першого продажу має бути закріплено зобов’язання продавця не лише добудувати, а й під’єднати його до інженерних мереж на постійній основі. Окрім того, забудовник на своєму вебсайті зобов’язаний опублікувати детальну інформацію про об’єкт і розкрити дані про себе та кінцевих бенефіціарів. Лише максимальні прозорість і зрозумілість процесів дадуть змогу забезпечити довірливі відносини в галузі.
Законопроєкт внесе в законодавче поле поняття «девелопер». Ним уже давно послуговуються на практиці, проте юридично його роль не було визначено. Також вводяться та розмежовуються поняття «подільний об’єкт незавершеного будівництва» (багатоквартирний будинок) і «неподільний» (квартира). Подільний об’єкт до прийняття в експлуатацію продавати не можна, крім випадків, коли змінюється замовник будівництва або наявне обтяження іпотекою. Таким чином, забудовник або девелопер, розпочавши будівництво, не можуть перекласти відповідальність за його завершення на третіх осіб.
Гарантоване право на житло, яке буде збудовано
Один із ключових запобіжників незавершеного будівництва — впровадження гарантійної частки. Це частина об’єкта незавершеного будівництва (частку визначатиме Кабмін), розпоряджатися якою забудовник або девелопер не матиме права до здачі об’єкта в експлуатацію. Водночас гарантійна частка встановлюється на чергу будівництва/пускового комплексу, кожна із яких може бути прийнята в експлуатацію окремо. Якщо завершення будівництва не можуть профінансувати, на це підуть кошти з продажу гарантійної частки. Здебільшого їх вистачить на повне або принаймні переважне покриття витрат на добудову. Головне — уникнути випадків, коли людям, що вклалися в будівництво, необхідно самостійно та за додаткові кошти добудовувати об’єкт.
Але самого розрахунку на завершення будівництва недостатньо. У законопроєкті передбачаються поняття «майбутній об’єкт нерухомості» та «спеціальне майнове право». Що це дасть на практиці? Інвестор у будівництво купуватиме не обіцянки, а зареєстроване право на майбутній об’єкт. Це, по-перше, унеможливить повторний продаж одного й того самого об’єкта. По-друге, дасть змогу вже на цьому етапі розпоряджатися об’єктом, адже покупець матиме спеціальне майнове право.
Майбутній об’єкт нерухомості може перебувати в цивільному обігу. Відповідно, майбутню квартиру, за яку інвестор сплатив необхідні кошти та оформив на неї спеціальне майнове право, можна продати. Також у проєкті закону окремо зазначено, що спеціальне майнове право включає право особи вимагати закінчення будівництва об’єкта, зокрема через звернення до суду.
Необхідний крок до доступної іпотеки
Нещодавно уряд затвердив програму доступної іпотеки під 3% для військових, лікарів, вчителів і науковців. Озвучено плани з початку 2023 року розширити програму на всіх, хто потребує житла, але зі ставкою 7%. Наш законопроєкт №5091 вносить зміни до Закону «Про іпотеку» — зобов’язання за іпотекою зможе поширюватися також на неподільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутній об’єкт нерухомості. Предметом застави може бути спеціальне майнове право на майбутнє житло.
Це дасть змогу зробити програму доступної іпотеки справді масштабною. Адже потенційно збільшується кількість іпотечних договорів, — вибір об’єктів під іпотеку зросте за рахунок майбутніх об’єктів нерухомості. Водночас попит на іпотеку допоможе стимулювати нове будівництво. А забезпечити ці процесі зможуть запропонована нашою командою прозора система інвестування (з наявними запобіжниками та гарантіями) і можливість додаткової застави спеціального майнового права.
Окрім того, така іпотека стане доступнішою через нижчу вартість нерухомості на стадії будівництва. Отже, законопроєкт №5091 може стати стимулом як для програм іпотеки, так і для галузі будівництва загалом.
У разі прийняття законопроєкт «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» стане ще одним важливим етапом реформи містобудування, що триває останні роки. А сьогодні законодавчі ініціативи, що покликані сприяти подоланню фізичних та економічних наслідків війни, набувають ще особливішого значення.
Від редакції: текст опубліковано в рамках продовження дискусії про реформування будівельної сфери, розпочатої нашим виданням. Критичний погляд на законопроєкт експерта Георгія Могильного ми публікували.
Більше статей Олени Шуляк читайте за посиланням.