25 червня без оголошення чи попередження Фонд держмайна вимкнув чинну Єдину базу даних звітів про оцінку, а 29 червня без будь-якого перехідного періоду ввів у дію нову базу, яка, згідно із законодавством, мала б видавати довідки про вартість нерухомості для оподаткування БЕЗКОШТОВНО. Чи вдалося це?

Фонд, записавши це в небувалий досі успіх, із великою помпою оголосив про запуск безкоштовного сервісу з оцінки нерухомості, а також про те, що на оцінці користувачі бази тепер заощаджуватимуть. Щоправда, питання, чому від початку за оцінку мав платити власник або покупець нерухомості, залишилося без відповіді, хоча скрізь у світі власник не платить за те, щоб з'ясувати, які ж податки він має сплатити.

Довідку може отримати будь-який громадянин України

 Про це Фонд заявив насамперед: мовляв, не треба тепер платити гроші оцінювачу, а довідку про вартість може отримати хто завгодно — кум-брат-сват, який має електронний цифровий підпис. І хто, звісно ж, може самостійно внести дані про нерухомість, яка підлягає купівлі-продажу, до нової бази. Тобто якщо раніше оцінювачі спотворювали цю інформацію, але їх за це можна було покарати, відключивши від бази й позбавивши можливості реєструвати оцінки, то тепер хто завгодно може вносити фальшиві дані, які можуть призвести до заниження/завищення вартості. І, по-перше, їм за це нічого не буде, а по-друге, податки буде нараховано за заниженою вартістю й сумніву ця цифра не піддаватиметься. Адже сам модуль сказав, хто посміє сумніватися?

Які саме дані?

Наприклад, щодо квартир перелік даних такий:

 — найменування об'єкта оцінки;

 — загальна площа квартири, кв. м;

 — площа житлових приміщень, кв. м;

 — рік уведення будинку/будівлі в експлуатацію;

 — поверховість будинку/будівлі;

 — кількість кімнат, шт.;

 — зона населеного пункту;

 — поштова адреса об'єкта оцінки (у т.ч. район).

Якщо оцінюється приватний будинок, потрібно також уводити кадастровий номер земельної ділянки. А як бути, якщо його немає, оскільки земельна ділянка не приватизована? Особливо якщо йдеться про спадщину: її хто — небіжчик має отримати? І взагалі, із землею — цілковита плутанина й непорозуміння. Гаразд,  оцінювачі зметикували: якщо ділянка не приватизована, то можна вводити будь-які числа, й база «пропустить» далі. Ок, вона «пропускає», але чому не можна було просто запитати, приватизована земельна ділянка чи ні, і вже залежно від цього «йти» далі?

Водночас багатьма цими даними сьогодні можна маніпулювати для одержання фальшивої оцінки та заниження податків, а найбільш одіозні дані — це рік уведення в експлуатацію та поверховість будівлі. Важко зрозуміти куму-свату-брату, де взяти рік уведення в експлуатацію — адже його не завжди наводять у техпаспорті. Але можна взяти з джерела «стеля». Або підібрати з десятків реєстрацій такий рік, за якого модуль видасть найменшу вартість.

Що ж до поверховості, то в попередній базі на неї було зав'язано тип будівлі, наприклад, «хрущовка» або «сталінка», вартості яких істотно різняться. Поверховість також можна поставити будь-яку, але не можна вказати перемінну поверховість, як у техпаспорті, якщо така є.

Найімовірніше, в новій базі зіставляються рік будівництва та поверховість для визначення типу будівлі. І простір для безвідповідальних маніпуляцій тут є досить-таки широким, — не підказуватимемо маніпуляторам. Тут можна поставити лише риторичне запитання: чому не обговорили з незалежними оцінювачами завдання на складання софту? Чому засекретили так, що все це просто призведе до появи спритних «заповнювачів» бази, безконтрольних маніпуляторів цифрами та в результаті — до чергової схеми?

Із поштовою адресою та районом теж вийшло непорозуміння, оскільки саме з липня змінилися назви районів, і навіть з'явилися нові. І все це в базі також не враховано. Що вже казати про такі дрібнички, як кількість вулиць із назвою «Садова» в місті Києві, на одній із яких розташований Кабмін? І часто модуль помиляється й бере вартість біля Кабміну, хоча реально оцінюється садовий будиночок на Русанівських садах по вулиці 9-та Садова. Що робити власнику із золотою вартістю будиночка в такій ситуації?

А що в довідці?

А в довідці отримують повний різнобій, за якого вартість дорогих об'єктів виявляється заниженою іноді у 2–10 разів (що теж погано для деяких власників), а от найдешевші постраждали найбільше, бо досить часто їхня вартість виявляється в кілька разів завищеною. Крім того, вартість об'єкта при внесенні даних із різницею в півгодини може різнитися на 30–40%. А можливість використовувати правило «на 25% вище або нижче» не допомагає, бо в результаті вартість однаково виявляється невідповідною.

І тому радість від «безкоштовної» оцінки перекрилася сльозами від розміру податку, який необхідно сплатити. Щоправда, закон у цій ситуації дозволяє все-таки звернутися до оцінювача, й досить часто це є вирішенням проблеми. Або платити завищені податки, якщо немає часу на оцінку, що багато хто й робить.

Якщо довідка завищила або занизила вартість у кілька разів

Тут «безкоштовка», оголошена Фондом, закінчується, бо оцінювачу за недопрацювання Фонду чомусь має платити власник. Хоча, якби все було справедливо, платити мав би Фонд або держава в особі Фонду, який оголосив про «халяву».

По-перше, оцінювач може спробувати обґрунтувати вартість, яка на 25% нижча або вища від розрахованої модулем. І якщо власника ця сума влаштовує, то ура! — проблему вирішено. Але якщо в довідці завищення в рази, а не на 25%, то оцінювач зі звітом про обґрунтування ринкової вартості має звернутися до ФДМ по рецензування, що в деяких випадках може призвести до втрати угоди, оскільки потребує часу. Проте таке рішення може бути виходом із патової ситуації, що склалася.

Інше питання, що оцінювачі бояться Фонду як вогню (і найчастіше небезпідставно), обпікшись на замовлених негативних рецензіях, які загрожують їм втратою професії. Бо ж якщо дві рецензії є негативними, то можуть і кваліфікаційного сертифіката позбавити, а отже, й можливості працювати.

Тому на рецензування мало хто погоджується, і за таку процедуру потрібно сплатити набагато більше, ніж раніше за звичайну оцінку. Знов-таки запитання: хто має платити за цю роботу з оцінки, якщо держава заявила, що відтепер усе безкоштовно, і, зрештою, визначати базу оподаткування — це обов'язок держави? Деякі любителі змов навіть вважають, що держава спеціально зробила такий модуль, щоб він завищував вартість, і власники сплачували більше податків, порушуючи принцип справедливої сплати.

Чому завищення — це теж погано

Із заниженням усе зрозуміло — ніхто не хоче платити більше, ніж належить за законом. А ось стосовно завищення — деякі учасники угоди хотіли б бачити в договорі реальну вартість, адже вони згодні сплатити повну суму податків. Окрім того, деякі нотаріуси не хочуть писати реальну вартість угоди, яка є вищою за оцінну, хоча за законом мали б. Пояснюють це порушенням нотаріальної таємниці. Хоча держава мала б стимулювати власника розкривати цю інформацію, як це робиться в деяких країнах. Та ба…

І, звісно, будь-яка невідповідна вартість впливає на подальші розрахунки, оскільки співробітники Фонду вважають, що оцінну вартість можна використовувати як аналог у подальших оцінках. Звісно, цього не можна робити не лише відповідно до Національних стандартів оцінки, а й відповідно до Міжнародних, на основі яких написано Національні. Чому? Та тому що, згідно з усіма цими стандартами, як аналог можна використовувати ціну, за яку об'єкт було продано або виставлено на ринок, а ніяк не оцінну вартість, отриману якимось незрозумілим криворуким розрахунковим алгоритмом. І тут ми підійшли до цікавого питання: «Який алгоритм закладено в автоматичній оцінці модулем?».

Таємниця, покрита мороком

Виявляється, це — таємниця, яку Фонд зберігає за сімома замками. А може, у кришталевій скриньці, в качці, в зайці, в яйці або на кінчику голки.

А якщо серйозно, то у першому оголошенні про переключення оцінки з однієї бази на іншу було написано, що розробником бази є така собі компанія «Медирент». Пам'ятаєте назву компанії, яка була розробником модуля ще 2018-го і «виграла» тендер на цю розробку? Проти цього тендера програмісти навіть подавали скаргу до АМКУ.

Після введення бази в експлуатацію оцінній громадськості навіть було презентовано певний алгоритм, який зазнав нещадної критики. Звісно, на критику ніхто не звернув уваги, й алгоритм діяв у попередній базі, що призвело до масових перекручень вартості «знижувальниками». ZN.UA про це багато писало, але основну увагу в ті часи було звернено на майданчики-посередники й те, як вони заробляли чималі кошти на простій функції електронної пошти. Проте незрозуміло, як Фонд міг наступити на ті самі граблі, визначаючи розробника програми розрахунків вартості.

Злі язики подейкують, що жодного нового алгоритму не розробляли, й тому зберігається все за сімома замками, а громадськість переконують: ми не знаємо, що там вони нам зробили, а оплатили їхню роботу американські платники податків. От тільки питання: якщо алгоритм той самий (а якщо інший, то чому б його не розкрити?), то куди пішли гроші американських платників податків? І чому назву компанії із сайту Фонду швиденько прибрали, щойно громадськість обурилася?

Де ж вихід?

Багато хто каже, що скрізь у світі держави оцінюють нерухомість самі й спрямовують власнику нараховану до сплати суму податків. А якщо власник не згоден, він залучає оцінювача. Фонд нібито зробив щось схоже. Але...

По-перше, йдеться про щорічне оподаткування, яке в нас чомусь за квадратними метрами, як у середньовіччі, — тобто оцінки там немає. Не кажучи вже про те, що в це оподаткування входить не вся нерухомість, а лише та, яка є в реєстрі прав Мін’юсту, тобто угоди з 2013 року. У розвинених країнах оцінці підлягає цілий величезний масив об'єктів, а не точкові об'єкти, кількість яких становить мізерний відсоток від загальної кількості об'єктів, і тому не може створити загальної картини.

По-друге, оцінка в країнах із розвиненим ринком здійснюється на базі кадастру нерухомості, якого в Україні немає, й таке враження, що найближчим часом не буде. Тому навіть спроба «прив'язати» до карт Google не дає потрібного результату, оскільки потрібно точно знати рік будівництва об'єкта та його тип («хрущовка», «сталінка», «брежнєвка» тощо), що істотно впливає на вартість. Так само важливим є технічний стан будівлі та квартири, що буде доступно лише в кадастрі, а в нинішній базі такого питання навіть немає.

Вирішити проблему оцінки без кадастру нерухомості неможливо.