Державна житлова політика в більшості країн формувалася еволюційно, протягом багатьох десятиліть, під впливом об'єктивних історичних, економічних і інституціональних умов. В Україні ж відносини держави та громадян у житловій сфері складалися під впливом кількох поспішних і недалекоглядних рішень революційного характеру, починаючи з масової безплатної приватизації квартир (!) і закінчуючи новітнім, на наш погляд, дискусійним, організаційно й фінансово не обґрунтованим Законом "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" (2015 р.), відповідно до якого утримання і ремонт будинків і забезпечення себе згодом новим житлом стають проблемою самих громадян, незалежно від їхнього достатку та стану приватизованого житла.
У структурі житлового фонду понад 80% будинків були побудовані до 1980 р. і давно потребували ремонту, за наступні роки настав час капітального ремонту й більшості інших будинків. Виходить, що новим власникам, окрім прав на нерухомість, яка досі ще має певну вартість, у навантаження дісталися й вагомі обов'язки зі збереження даху над головою.
Державної житлової політики, у рамках якої приймалися б і в комплексі діяли б відповідні закони та підзаконні акти, в Україні немає. Як немає й у світовій практиці аналога тому, що ми "нареформували" за 25 років з власністю на житло, фінансуванням нового будівництва та ремонтів, організацією управління утриманням будинків та їх експлуатацією.
Хоча право на житло є конституційним, а держава декларує в Основному Законі зобов'язання створити для забезпечення цього права всі необхідні умови, державна житлова політика звелася до разової передачі кожному у власність його квартири з пропорційною частиною будинку. Це все, якщо не рахувати низки несуттєвих і не працюючих програм і законів про доступне або молодіжне житло й умовно пільгове кредитування. Не кажу вже про субсидії на комунальні послуги, оскільки до утримання житла вони мають непрямий стосунок.
Влада за час незалежності України своїми діями унеможливила в перспективі реалізацію права громадян на житло, оскільки існуючий житловий фонд прискорено знищується, а умови придбання нового житла для величезної більшості в принципі не здійсненні.
Припустимо, що купити та облаштувати всередині нове сучасне житло в Україні можна, заплативши без іпотеки 1000 дол. за квадратний метр, і прослужить воно в найкращому разі 100 років (у чому за якості нових будинків фахівці дуже сумніваються), а до першого капремонту - максимум 30–40 років. Як свідчать зарубіжні джерела, на утримання та експлуатацію житла протягом одного ремонтного циклу при раціональному управлінні необхідно майже стільки ж, скільки й на його будівництво. Якщо відкладати ремонти - це обійдеться ще дорожче, наприклад, тільки за рахунок підвищення цін у будівництві (в 6–7 разів за останнє десятиліття) або ж унаслідок прискореного руйнування конструкцій у будинках, що перебувають у поганому стані. Але при цьому термін служби будинків буде скорочуватися, а середньорічна сума утримання житлофонду, таким чином, підвищуватися.
В Україні на сьогодні до 400 млн кв. м у багатоповерхових багатоквартирних будинках потребують реновації різної складності. Частина будинків підлягатимуть знесенню (це окрема проблема). Але більшу частину можна й доцільно врятувати. При умовній вартості капітальних ремонтів 50 дол. за квадратний метр на програму реновації, наприклад, 200 млн кв. м житлового фонду знадобиться до 10 млрд дол., або понад 250 млрд грн, що дорівнює третині бюджету країни. Але при інвестуванні цієї суми, приміром, протягом найближчого десятиліття з темпами капітального ремонту 20 млн кв. м на рік (що, до речі, значно пожвавить будівельну галузь) можна було б забезпечити прийнятні експлуатаційні якості житла на наступні 30–40 років замість інвестицій в обсязі 200 млрд дол. в аналогічне нове будівництво. Як бачимо, відремонтувати житло, особливо якщо зробити це вчасно, виходить на порядок вигідніше, ніж будувати нове.
Та й хто зараз у змозі придбати нове житло, якщо попередньо не продати старе й не внести за рахунок цього першого внеску? Але ж при найгіршому сценарії, коли кожен не ремонтований будинок виявиться аварійним, а мешканці - виселеними, у таких колишніх власників стартової суми вже не буде. Іпотекою зі страховкою, яка за нинішніх відсотків і так удвічі здорожує придбання квартир, у цьому разі скористатися не вийде. А держава, незважаючи на Конституцію й непрацюючий Закон "Про житловий фонд соціального призначення" (2006 р.), навряд чи щось конкретне запропонує.
Це доводить, що без нової житлової політики, підкріпленої фінансово й інституціонально, як цього й вимагає Конституція, рано чи пізно ситуація з втратою як фізичного житла, його вартості, так і прав власності торкнеться більшості громадян. І громадянам варто замислитися.
А як за кордоном?
Слід мати на увазі, що в кожній цивілізованій країні будується безпечне, здорове й ефективне житло, яке потім раціонально експлуатується, не доводячи будинки до передчасного руйнування. Однак при цьому скрізь є громадяни, чиї доходи все ж таки не дають можливості самостійно фінансувати придбання й утримання житла за ринковими цінами, зберігаючи нормальний рівень споживання. Сюди належить переважно так звана група ризику бідності, що визначається як домогосподарства, дохід яких, включаючи субсидії, нижчий 60% середнього доходу громадян країни. У середньому в ЄС таких домогосподарств близько 17%. Найменша кількість - 7–11% - у Швеції, Голландії, Німеччині, Бельгії і Чехії, наприклад. Граничним рівнем бідності домогосподарства тут вважають 25 тис. євро на рік, у Чехії - 15 тис. євро. В інших постсоціалістичних країнах група ризику бідності становить понад 25% домогосподарств при граничному рівні нижче 5–10 тис. євро на рік, наприклад у Румунії, Болгарії, Литві, Латвії.
Окрім того, у Європі житло вважається недоступним для тієї частини домогосподарств, де житлові витрати, не включаючи вартості комуналки, перевищують 40% доходів (без урахування субсидій). Їх питома вага залежить від структури власності на житло і становить у середньому близько 11%. Але, наприклад, серед власників житла - близько 7%, серед наймачів за ринковими цінами - понад 27%, наймачів соціального житла - більш як 12%.
Кожна держава вивчає існуючу ситуацію і відповідним чином допомагає таким малозабезпеченим громадянам і родинам чи то на стадії придбання житла, чи то в процесі його експлуатації. У першому випадку держава стимулює житлове будівництво, у другому - підтримку житлового фонду в нормальному стані, надаючи допомогу малозабезпеченим у найманні квартир.
Для цього створюється система перерозподілу фінансового навантаження в житловій сфері між соціальними групами і регіонами, а держава або місцева влада використовує податкові надходження, зокрема пов'язані із землею, будівництвом та експлуатацією нерухомості. Це - загальний механізм у всіх країнах, але способи його застосування пов'язані з конкретною державною житловою політикою.
Так, деякі держави можуть акумулювати й перерозподіляти значні кошти для вирівнювання житлових умов громадян і підвищення стандарту життєзабезпечення, деякі - розвивати різноманітні фінансово-кредитні й податкові інститути, надаючи кожному ініціативу та право вибору варіанта власного забезпечення житлом. Одні країни стягують податок на нерухомість і податок на умовну ренту (потенційно можливу вартість наймання) і не надають допомоги при іпотеці (наприклад Латвія). Інші, навпаки, не обкладають податком умовну ренту, але й не надають податкових пільг, пов'язаних з відсотками за іпотекою (наприклад Велика Британія). Треті, і їх більшість (наприклад Чехія, Польща), такі пільги практикують.
У країнах Європи - і не завжди залежно від рівня економічного розвитку - умовно розглядають кілька моделей житлової політики, що відрізняються комбінацією форм власності, рівнем і способами держпідтримки домогосподарств при будівництві й експлуатації житла, а також оподаткуванням будівництва та нерухомості. Важливо, що при цьому держава прагне створити механізми дотримання прийнятих соціальних житлових стандартів і забезпечити відтворення житла як невіддільного для громадян блага та національного багатства країни в цілому.
Для північних держав (Данії, Голландії, Швеції), а також для постсоціалістичних (Польщі й Чехії) характерна так звана соціал-демократична модель,якій притаманні: вирівнювання житлових умов за рахунок держдотацій; регулювання ринку житла; доступність дешевих кредитів; гнучке оподаткування. У комплексі ці заходи забезпечують відносно високий загальний рівень задоволення потреб у житлі, у тому числі за рахунок надання соціального житла для незаможних.
На південний захід (Бельгія, Німеччина, Австрія, Франція) поширена так звана корпоративна модель, що ефективно поєднує державні й ринкові механізми, але допускає значне розшарування в житлових умовах населення. Тут реалізується вибірковий підхід держави до субсидування, допомогу надають лише нужденним, стимулюючи сімейну відповідальність за власне житлове забезпечення при ринковій, але невисокій (!) ціні кредитних ресурсів.
Ще далі на південь (Італія, Португалія, Іспанія) застосовується так звана середземноморська модель житлового забезпечення. Тут роль держави як у наданні субсидій, так і в збиранні податків ще більше скорочується, а роль сім'ї і родичів - підвищується. Фінансовий ринок також не такий впливовий.
Однак для більшості країн Європи характерна ліберальна модель, де державна роль у забезпеченні житлом незначна, а розшарування за житловими умовами велике. Переважають суто ринкові механізми, які, зокрема, використовують досить різноманітні фінансові інструменти. У таких країнах вважають, що необхідність самозабезпечення житлом є потужним мотивом активізації трудової діяльності, а рівень зарплат і доходи більшості працюючих громадян можуть бути достатніми для оплати їхнього житла.
Характерні офіційно проголошені в деяких європейських країнах принципи й цілі житлової політики (якість, екологічність, доступність, сприяння держави, планування на національному й регіональному рівнях, вплив як на будівництво, так і на експлуатацію, застосування податкових важелів) наведено в табл. 1.
Власність і власники
Говорячи про плату за житло, не слід вважати, що мається на увазі його обов'язкове придбання у власність. Вибір способу забезпечення житлом залежить на Заході від віку членів сім'ї, заощаджень, мобільності в працевлаштуванні та професії - на кожен випадок є апробовані схеми й фінансово обґрунтовані рекомендації.
Саме в такий спосіб, а не відповідно до законодавства при реалізації тієї чи іншої моделі житлової політики в країнах ЄС сформувалися різні пропорції між житлом, що займають власники, у т.ч. співвласники в кондомініумах і кооперативах (їх ніяк не більше 20%); житлом, що винаймається на ринкових умовах у приватних квартиро- і домовласників, і соціальним житлом, яке надається нужденним громадянам державою або муніципалітетами.
У середньому в ЄС дві третини населення живуть у власних квартирах і будинках, а одна третина винаймає житло за ринковою ціною або на пільгових умовах. Найбільша частка власного житла, хоч як дивно, у менш розвинених постсоціалістичних країнах (75–95%), найменша - у передових країнах: Австрії, Німеччині, Великій Британії (50–60%).
Зазначені вище особливості структури житлового фонду з розподілом за формами власності та способами державної підтримки зумовлюють відмінності в даних про вартість житла в різних країнах і не дають змоги проводити прості порівняння. Зрозуміло, що в країні, де домінує наймання у домовласників, як у Німеччині або Бельгії, відповідна статистика міститиме здебільшого всі витрати й прибуток власників, достатні для відтворення нерухомості. У Польщі, Швеції, Чехії за рахунок високої частки кондомініумів як безприбуткових організацій співвласників будинків витрати включатимуть тільки утримання житла й ремонти. У країнах, де висока частка соціального житла, що винаймається за пільговими тарифами, витрати домогосподарств на житло можуть бути ще меншими.
Щоб уникнути такої розбіжності в макроекономічній статистиці Європи, повна вартість витрат на житло визначається з урахуванням капітальних ремонтів і додаванням показника умовної ренти (Imputed Rent), тобто нібито житло винаймається. І це показує його справжню повну вартість.
На підставі європейської статистики можна побачити, що вартість житла й комунальних послуг - це основна частина сімейного бюджету, причому переважають саме витрати на житло, а не на комунальні послуги.
Це суха статистика. Та от я звернувся по інформацію до своєї знайомої емігрантки, що живе на пенсію 800 євро у французькому Бресті. За невеличку 40-метрову двокімнатну квартирку вона платить господарці в будинку-кондомініумі близько 300 євро на місяць (сусідам такі квартири обходяться в 400 євро). Електроенергія коштує ще 40 євро, вода й газ для кухонної плити - 10 євро. Узимку на додачу до електрообігрівання використовує щось на кшталт буржуйки на рідкому паливі, за яке потрібно заплатити 100 євро на сезон. При цьому знайома одержує державну субсидію 211 євро.
Отже, ми побачили, що в кожній країні, навіть найбагатшій, існує прошарок громадян, не здатних покрити власними доходами ринкову вартість наймання житла за якоюсь соціальною нормою, не кажучи вже про його придбання й експлуатацію. Саме такі домогосподарства виявляються зосередженими в секторі соціального житла. При цьому стандарти соціального житла можуть бути досить високими. І соціальне житло може бути розосередженим у секторі приватного наймання з державною субсидією або в секторі муніципального житла.
Лідерами за соціальним житлом (15–20% ринку) є якраз небідні країни - Австрія, Велика Британія, Фінляндія, Франція, а серед східноєвропейських країн - Чехія і Польща.
Український погляд
На загальноєвропейському тлі новітня модель житлового забезпечення в Україні за формою швидше ліберальна. Щоправда, з деякими проголошеними, але не працюючими елементами корпоративної моделі й ознаками середземноморської моделі, особливо в сільській місцевості. Але загалом у нас практично все житло - приватне, включаючи багатоквартирні будинки в псевдоспільній власності мешканців (близько 20%), державна підтримка нового будівництва й експлуатації - мінімальна, відсотки за кредитами - високі, соціальне житло практично відсутнє, доходи домогосподарств не збалансовані з вартістю будівництва та експлуатації житла. У сукупності це дозволяє говорити про специфічну українську модель як про найгірший із відомих зразків.
Застосування ліберальної моделі державної житлової політики в країні, де стан житлового фонду внаслідок недоремонтів жалюгідний, триває економічний спад, населення є найбіднішим у Європі, нерозвинені фінансовий ринок і ринок нерухомості, не витримує будь-якої критики. Житловий фонд фізично і як вартість активів знищується прискореними темпами.
Проблема свідомо маскується спотвореною офіційною статистикою доходів і витрат домогосподарств, у тому числі на житло й комунальні послуги. Статистичні річні витрати власників-мешканців включають сьогодні тільки технічне обслуговування, поточні ремонти будинку й утримання управителів. Україна наївно демонструє вартість усіх житлово-комунальних послуг на рівні 9,4% сукупних витрат домогосподарств, або 15,7% кінцевих споживчих витрат у національних рахунках. Витрати на капремонт відсутні. Одержання житла в процесі безплатної приватизації як специфічна й неповторювана операція також не враховується.
Чи готові наші домовласники фінансувати капітальні ремонти, реконструкцію і нове будівництво за ринковими цінами і в масштабах, необхідних для нормального житлового забезпечення? Звісно, ні. Житло в таких умовах розглядається не як життєве благо, нагальна потреба людини, а як предмет тривалого користування, який після закінчення терміну служби для більшості власників безповоротно зникне, причому прискореними "недоремонтами" темпами.
Щоб цього уникнути, необхідно сконцентрувати кошти на фінансування утримання будинків на такому рівні, за якого житловий фонд зміг би зберігатися, утримуватися й експлуатуватися. Можна, звичайно, на державному рівні субсидіювати всіх власників житла, тобто майже все населення країни (половина вже й так субсидіюється в частині комунальних послуг). Але це було б абсурдним, адже ефективний (платоспроможний) власник насправді перебував би на місцевому рівні.
Тобто власність на житло значною мірою потребує усуспільнення, перетворення на комунальну, причому з державною підтримкою для регіонів зі складною житловою ситуацією. Це стосується насамперед багатоквартирних будинків, де ще не організовані і з фінансових міркувань не можуть бути організовані ОСББ або кооперативи. Як це зробити, де взяти кошти - окрема розмова. Але її час хоча б розпочати.