За останніми оцінками, з початку повномасштабного вторгнення Росії вже пошкоджено або зруйновано близько 45 млн кв. м житлового фонду. І щоб Україна якнайшвидше змогла повернутися до нормального життя, потрібно не лише перемогти агресора, а й відновити економіку та відбудувати зруйноване.
Державна влада наразі не оприлюднювала якихось чітких планів відбудови зруйнованого житла. Відомі лише плани офісу президента щодо забезпечення тимчасовим житлом частини переселенців, для чого збираються до кінця року викупити у забудовників 23 тис. квартир і ще 30 тис. побудувати.
Поступово почало відновлюватися й зупинене з 24 лютого будівництво житлових комплексів. Приватні забудовники не приховують, що продажі йдуть не дуже, й багато хто розраховує на можливість продати частину нових квартир державі.
На перший погляд відновлення будівництва житла й навіть нарощування його темпів завдяки новим проєктам для тимчасового розміщення переселенців здається позитивним: економіка оживе, податки почнуть надходити до бюджету, з’являться робочі місця, кількість житла збільшиться. Ось тільки чи так все чудово насправді?
Не кожен бізнес, навіть якщо він був корисним для економіки в мирний час, буде доцільним під час війни. Війна й перший етап відновлення після її закінчення — це завжди дефіцит робочих рук, матеріалів, фінансів, логістичні проблеми. І будь-яка помилка в цей час може дуже дорого коштувати.
Тож розберімось, як впливало на економіку країни житлове будівництво до війни і що внаслідок війни змінилося.
1. Чарівний мультиплікатор інвестицій vs підступний імпорт
Останніми роками будівництво подавалося державною владою як такий собі «філософський камінь», що легко перетворює кожну вкладену гривню на золоті відсотки ВВП.
Пояснити застосування цього наративу легко, адже ще 2018 року Офіс ефективного регулювання (BRDO) під керівництвом майбутніх прем’єр-міністра Олексія Гончарука та голови партії «Слуга народу» Олени Шуляк розповідав про «будівельний ефект допінгу на економіку». За розрахунками експертів BRDO, кожна гривня інвестицій у будівництво мала підвищувати ВВП України на 6,7 грн.
2019 року ця позиція разом із керівництвом BRDO перекочувала у владу та підкорила офіс президента своєю геніальною простотою: варто лишень діставати десь додаткові кошти в 1% ВВП, витрачати їх на будівництво — і ВВП зростає майже на 7%. Щороку трохи додавати — й обіцяне економічне диво зі зростанням ВВП на 40% до кінця каденції президента гарантоване.
Ставки спочатку зростали. В розпал боротьби за прихильність ОП між дорожнім і житловим будівництвом Конфедерація будівельників України (КБУ) вже стверджувала, що кожна гривня, вкладена саме в будівництво житла, дає 11,5 грн в економіку країни й істотно випереджає ефект від будівництва доріг.
Проте самі розрахунки експертів ані BRDO, ані КБУ не оприлюднювали. Згодом публічно озвучені значення мультиплікаторів інвестицій у будівництво поступово зменшились до 1,5–2, а далі трансформувались у загальне «США ще за часів Великої депресії так із кризи виходили».
Власне, США і нині так із кризи виходить, а розрахунок мультиплікатора Кейнса у них узагалі є обов’язковим елементом для визначення напряму державної підтримки. Але країни ЄС цей метод порятунку економіки під час кризи не використовують, бо у них він не працює.
Причини цього є досить очевидними. Додаткові гроші крутитимуться всередині економіки країни й підніматимуть її, якщо не надто швидко витечуть за кордон як оплата імпортних товарів. США — країна з однією з найменших часток імпорту відносно ВВП (згідно з даними Світового банку, 2020 року було 13,2%). У країнах ЄС у середньому — трохи більш як 40%, так само й в Україні.
Середні 40% імпорту в нас іще не означають, що мультиплікатор інвестицій не працюватиме зовсім, але величина ефекту не дасть змоги народити економічне диво, й треба досить прискіпливо обирати об’єкт для інвестицій, аби не нашкодити економіці.
Простий приклад — «Велике будівництво». У собівартості будівництва доріг на імпортний бітум припадає близько 40%. Тобто з кожної гривні, витраченої державою на матеріали, максимум 60 копійок потраплять в економіку України й надалі створюватимуть мультиплікативний ефект в обігу, а інші 40 копійок одразу вирушають працювати на країну-імпортера.
НБУ порахувало мультиплікатор ВБ за показниками 2020 року двома методами й отримало значення 0,96 — наявне й 1,03 — можливе через півроку після грошових витрат на дороги (Інфляційний звіт, січень 2021, прим. 9 с. 17). Скільки витратили додатково з бюджету — на стільки ВВП і зріс, а шалені мультиплікатори інвестицій у будівництво доріг виявилися фікцією.
А що з імпортною складовою будівництва житла?
Як стверджує секретар профільного комітету ВРУ та віце-президент КБУ Дмитро Ісаєнко, навіть для бюджетного житла, де частка імпортних матеріалів до війни сягала інколи лише 20%, сьогодні може знадобитися завозити щонайменше 70–80% компонентів.
Але що таке вітчизняні будівельні матеріали? Це в багатьох випадках енергоємне виробництво, що використовує імпортний газ, — скло, арматура, цегла, клінкерна плитка, газобетон... І з подорожчанням газу зростає й без того велика імпортна складова в ціні. А ще імпортне обладнання для виробництва сучасних будматеріалів, імпортне паливо для транспортування, імпортна будівельна техніка…
Тобто навіть до війни імпортна складова житлового будівництва була не набагато меншою, ніж будівництва доріг, тож жодного великого мультиплікатора інвестицій у нього теоретично існувати не могло. А нині ситуація катастрофічно погіршилася.
Коли левова частка собівартості стане імпортною, будівництво перетвориться на чорну діру, що висмоктуватиме фінансові ресурси з України, а вироблена додана вартість і створені робочі місця будуть істотно меншими за вкладені в будівництво гроші.
Поки не буде відновлено вітчизняне виробництво будівельних матеріалів — саме по собі будівництво матиме сильний негативний ефект для економіки, послаблюючи країну. Тому вкрай важливо обирати, що саме будувати в цей період. Якщо зводити промислові об’єкти, то вони починають виробляти додану вартість, швидко покривають негативний вплив від свого будівництва з імпортних матеріалів і запускають відновлення економіки. Якщо ж споруджувати житло в довоєнних обсягах — дуже невеликий відсоток населення покращить свої житлові умови чи заробить на інвестиціях, а Україна стане біднішою й безповоротно втратить частину резервів, що були так потрібні для відновлення після війни.
Але негативні фінансові наслідки відновлення будівництва житла проявлятимуться поступово, натомість дуже швидко ми отримаємо дві інші проблеми.
Перевантаження транскордонних логістичних шляхів. Коли більшість виробництв не працює, все, що є, — це товарні залишки на складах. Саме ці запаси — дешевші й доступніші в плані логістики, що дає змогу відносно швидко виконати першочергові роботи з відновлення пошкодженого. Що буде, коли ці запаси будматеріалів усередині країни вичерпаються?
Наразі морське сполучення заблоковане, поставки через Росію та Білорусь неможливі, а поставки через західний кордон для першочергових потреб і так уже затримуються, бо пропускна здатність не дозволяє. Хтось прораховував, яку кількість будматеріалів зможуть потягнути залишки транскордонної логістики та якими будуть через це додаткові затримки під час постачання важливіших речей?
Дефіцит будівельних матеріалів. Якщо наявні запаси або доступні обсяги імпорту будматеріалів використовувати для нового будівництва житлових комплексів — не буде матеріалів для нагальних відновлювальних робіт.
На ремонти пошкодженого житла та критичної інфраструктури будівельних матеріалів (у перерахунку на квадратний метр площ) потрібно в рази менше, ніж на нове будівництво. Витрачаючи зараз будматеріали на 3–4 млн кв. м нового житла, ми втрачаємо можливість відремонтувати до осені 15–20 млн кв. м пошкодженого житла на звільнених від росіян територіях. А крім ремонту пошкодженого житла, є ще важливіші будівельні роботи оборонного значення.
Для когось зазначені недоліки активного відновлення нового житлового будівництва можуть бути недостатніми, бо занадто часто звучить, що головне зараз — аби люди працювали, податки сплачувалися, і саме це перекриє будь-який інший негатив. Але будівельники й без нового будівництва мають купу роботи, а зайнятості у виробництві будівельних матеріалів від нового будівництва однаково не додасться, поки виробництво не відновиться. Залишилося питання податків, тож перейдімо до нього.
2. Показова частка будівництва у ВВП і чи доречно розраховувати на податки від будівництва житла
Вплив будівництва на економіку країни формально оцінюють й іншими методами. Наприклад, голова СН Олена Шуляк також просуває стратегію аналізу «здоров’я економіки» за часткою будівництва у ВВП держави. Згідно з її даними, внесок будівництва у ВВП європейських країн становить 5–7, інколи 9%. В Україні цей показник 2019 року становив трохи більш як 2%, а 2021 року завдяки «Великому будівництву» зріс до 2,9%. Відповідно, й рецепт лікування української економіки пропонують простий: збільшувати частку будівництва у ВВП шляхом збільшення витрат на будівництво.
Ось тільки ВВП — це додана вартість, а не обсяги виробництва, тож частка будівництва у ВВП не обов’язково відображає обсяги будівництва в країні. Перевірмо це на прикладі Німеччини та України згідно з даними за 2020 рік (за 2021-й потрібних даних іще немає).
Будівельна промисловість Німеччини виробила продукції на 380 млрд євро (12,4% ВВП), а внесок у ВВП становив 178 млрд (5,8%).
Будівельна промисловість України, зі свого боку, виробила продукції на 642 млрд грн (15,1% ВВП), а внесок у ВВП становив 119 млрд (2,8%).
Тобто ми витрачаємо на будівництво майже на чверть більше за Німеччину, а за внеском у ВВП — відстаємо більш як удвічі. Тож не можна робити висновки щодо здоров’я економіки України та стратегії її лікування виключно за часткою будівництва у ВВП.
Згідно з даними Держстату, будівництво в Україні є абсолютним аутсайдером серед усіх видів економічної діяльності за часткою виробленої ним доданої вартості в ціні своєї продукції. Ця частка в 2,2 разу менша за середню в економіці. Будівництво відстає навіть від переробної промисловості з її енергетичною неефективністю та високими цінами на енергоресурси.
Зазначене може свідчити лише про одне: будівництво є абсолютним лідером за махінаціями задля заниження виробленої доданої вартості. Занижувати додану вартість у будівництві економічно доцільно в двох випадках: в разі будівництва за публічні кошти, де є обмеження прибутку підрядника, та для оптимізації податків.
Закупівля матеріалів за завищеними цінами або фіктивні закупівлі матеріалів дають змогу отримувати додатковий прибуток у разі виконання робіт за державними та комунальними тендерами — прихована в такий спосіб додана вартість потрапить у показники для переробної промисловості.
Оподаткування в будівельній галузі не має пільг, але є обхідні маневри.
Згідно з Податковим кодексом, ПДВ нараховується лише під час першого продажу житла. Забудовник за собівартістю будівництва продає квартири девелоперу, а той продає їх уже за ринковою вартістю — елементарна схема, що дає змогу істотно, іноді в рази (для центральної частини великих міст), зменшити сплату ПДВ. А частка доданої вартості, для якої оптимізували податки, опиняється в розділі операцій із нерухомістю.
Ще більш ефективною, але складнішою є схема з інститутами спільного інвестування (ІСІ), що звільнені від оподаткування. Додана вартість, яка пішла на оптимізацію відповідно до цієї схеми, потрапить у розділ фінансових послуг.
І схем таких — легіон.
Минулого року в інтерв’ю ZN.UA щодо законопроєкту №5600 голова комітету з питань податкової політики ВРУ Данило Гетманцев стверджував, що рівень податкового тиску на забудовників житла — 0,3% від обороту (менше, ніж надпільгове сільське господарство).
Ці дані фактично підтверджує й ДПС, котра у звіті про виконання Плану роботи на 2021 рік для платників, які здійснюють будівництво житлових і нежитлових приміщень, повідомила про задекларовані доходи в сумі 184 млрд грн і нараховані 793 млн грн податку на прибуток. Податкова ефективність — 0,43%.
У результаті аналізу ДПС установлено, що великі забудовники нерухомості використовують ІСІ (інститути спільного інвестування) для залучення інвестицій від фізичних осіб і як інструмент оптимізації податку на прибуток підприємств. Пільга з податку на прибуток становила 4,9 млрд грн.
Отже, лише через використання ІСІ пільга від сплати податку на прибуток у шість (!) разів перевищила надходження до бюджету відповідного податку безпосередньо від будівельних компаній. Але, як уже зазначалося, не ІСІ єдиними живуть забудовники, тож реальні суми оптимізації податків є значно вищими.
Доречно буде нагадати, що під тиском девелоперів ВРУ прибрала із законопроекту №5600 норми, спрямовані на боротьбу зі схемами з оптимізації податків у житловому будівництві.
Звісно, з витрачених на будівництво грошей йдуть і інші податки, зокрема неоптимізовані, ось тільки левову їх частку сплачували вітчизняні виробники будівельних матеріалів, і цих надходжень не буде, доки ми не відновимо зруйноване війною виробництво.
Тож марними є очікування щодо наповнення бюджету податками завдяки будівництву житла — це одна з найменш ефективних для цього галузей промисловості. І такою вона залишиться, доки частку будівництва у ВВП не доведуть до середньоєвропейського рівня, але не шляхом збільшення обсягу будівництва, а обрубуванням наявних нині лазівок для мінімізації податків.
Не дивуйтесь, але держава не лише великих податків не отримає, а ще й додаткових зобов’язань набере. І ось чому.
3. Приховані пільги для житлового будівництва
Уявіть собі ситуацію. Ви купуєте одноразовий квиток на метро за 8 грн, а перед турнікетом вам хтось пропонує заробити — ви даєте йому в оренду за гривню цей квиток, він його використовує й одразу повертає. Чудовий бізнес, чи не так? На рівному місці ви заробили гривню, а квиток у вас як був, так і залишився!
Всі читачі відразу розуміють абсурдність такого «бізнесу», бо 8 грн коштує не сам папірець із QR-кодом, а право на проїзд за ним, яке було використано. Ось тільки на прикладі одноразового квитка описано механізм оренди комунальної чи державної землі під багатоквартирну житлову забудову з оборотом у мільярди гривень на рік.
Будівництво житла в цьому принципово відрізняється від промислового, офісного чи торговельного будівництва. Спорудження житла — це бізнес на процесі будівництва, а не на подальшому використанні побудованої нерухомості. І якщо йдеться про земельну ділянку, то ціну має саме право її забудови. Звели багатоквартирний будинок — і ринкова ціна ділянки стала, як у використаного квитка.
Віддаючи комунальну чи державну ділянку в оренду під житлову забудову, місцева влада де-факто її дарує: забудовник за кілька років сплачує не більш як 10–15% ринкової вартості землі, а потім просто повертає уже використану ділянку з нульовою вартістю. Вартість цієї ділянки для економіки країни — така сама складова повної собівартості будівництва будинку, як і будівельні матеріали. Але сплачує її не забудовник — це подарунок йому від територіальної громади чи держави.
Жоден інший бізнес у країні не має таких шалених за вартістю пільг від держави при отриманні землі. Навіть коли в держави нахабно крадуть землю в приватну власність, вона отримає більше, бо новий власник вкраденої ділянки потім завжди має сплачувати податок на землю.
Ба більше, ділянку під житловий будинок віддають ще й з приданим: дозволивши на ній житлове будівництво, місцева влада бере на себе зобов’язання побудувати коштом власного бюджету всю необхідну інфраструктуру. Лише будівництво нормативних шкіл і ДНЗ обійдеться територіальній громаді залежно від розміру населеного пункту від 2 до 4 тис. грн на квадратний метр нових квартир.
Якщо забудовник порядний і не порушить нормативів щільності забудови, то на кожен гектар нової багатоповерхової житлової забудови з місцевого бюджету необхідно витратити від 50 до 100 млн грн на мінімум соціальної інфраструктури. Якщо забудовник порушить щільність удвічі (це буденне порушення для великих міст), то множте необхідні витрати на інфраструктуру щонайменше на три, адже її треба буде не лише побудувати, а й знайти додаткові земельні ділянки.
Так було не завжди.
Ще років 15 тому землю, як і зараз, віддавали в оренду, але в обмін на це забудовник передавав територіальній громаді частину побудованих квартир (у Києві ця частка доходила до 7% на околиці міста і 20% у центральній частині). До того ж забудовник мав сплатити пайові внески на розвиток інфраструктури, що розраховувалися з огляду на потреби міста на будівництво та ремонти інфраструктури поточного року, а їхній розмір міг досягати 25% собівартості спорудження будинку.
Міста та забудовники були рівноправними партнерами: місто вкладало у спільну справу свою землю й отримувало за це її ринкову вартість квартирами для забезпечення черговиків. А забудовник не лише заробляв на будівництві квартир, а й оплачував будівництво або сам будував усю необхідну для них інфраструктуру.
З 2008 року все змінилося.
Державна влада вирішила допомогти приватним забудовникам під час глобальної фінансової кризи 2008 року — місцевій владі брати плату за землю квартирами заборонили, а пайові внески зменшили. Криза минула, а приховані пільги не тільки залишилися, а й з часом і збільшилися. 2011 року забудовників, які отримували комунальну землю в оренду згідно зі старими правилами, звільнили від обов’язку передавати встановлену договорами частку квартир у комунальну власність, а з 2021 року остаточно скасували пайові внески.
Цей шлях підтримки галузі є певним чином унікальним для України: щоб зберегти рентабельність роботи приватних компаній та утримати ціни на житло для тих, хто сам здатен його купити, держава позбавила соціально незахищені верстви населення можливості отримати житло з комунального фонду.
Обов’язок місцевої влади щодо будівництва всієї необхідної інфраструктури нікуди не подівся, але де візьмуться на це гроші, якщо забудовники житла землю не купують, а отримують в оренду за копійки, пайові внески не сплачують, а податки мінімізують?
Так почали народжуватися сучасні українські нетрі з охайних новеньких багатоповерхівок, де замість передбачених трьох перших класів по 30 учнів до шкіл змушені набирати 8–13 класів по 45 дітей.
Скільки зараз потрібно, щоб залатати дірки бодай у соціальній інфраструктурі, достеменно невідомо, бо статистика по окремих містах є недоступною. За минулі роки накопичилося потреб на 100–200 млрд (!) грн, і щороку ця сума зростає на чергові 10–20 млрд.
Ця специфічна «пільга» є настільки непомітною, що додаткові витрати забувають урахувати навіть під час будівництва житла бюджетним коштом. Візьмімо обіцяні офісом президента 1,5 млн кв. м побудованих квартир для переселенців. Якщо зведуть житлові будинки, як презентовано, з бюджетом на реалізацію, — це буде лише дуже дорога декорація для знімання відео з врученням ключів щасливим новоселам. А щоб отримати не просто квартири, а саме житло, доведеться додатково витратити щонайменше 4–5 млрд грн із бюджету на соціальну й транспортну інфраструктуру, а витрати на магістральні інженерні комунікації на цій стадії планування взагалі неможливо розрахувати.
На жаль, якщо бізнес може отримати від влади безкоштовний бонус, то в нас завжди виникає й корупційний ринок із продажу цього «безкоштовного». Лише забудовники у владі чи наближені до неї зможуть отримати ділянки для себе фактично безкоштовно, як дозволяє законодавство. Для решти «безкоштовне» від держави чи міста продаватиметься за ринковою вартістю. Наприклад, у Києві до вторгнення була велика кількість оголошень про продаж орендованих комунальних ділянок — ціна становила від 12% майбутніх квартир на околиці до 25% — у центрі. Але ці прибутки, звісно, йдуть не до міського бюджету, а в кишені посередників і чиновників.
Тож пільги для житлового будівництва — це не лише втрати коштів для держави, а потужний удар по здоров’ю економіки загалом, бо вони додатково народжують потужні антиконкурентні умови із шаленою корупційною складовою.
Тож краще забути міф про користь будівництва житла для економіки країни. Це шалено дорога річ для бюджету, просто пільги й дотації для забудовників — непрямі, й поверхневий погляд їх не помічає. Навіть за відносно стабільної ситуації до вторгнення в місцевих бюджетах бракувало грошей на нівелювання негативних наслідків будівництва надлишкового житла.
Замість висновків
Відбудувати зруйноване, щоб кожен вимушений переселенець міг знову отримати власну домівку, — пріоритетне завдання на найближчі роки. І що швидше відбуватиметься відновлення економіки, то швидше це завдання вдасться виконати.
Під час війни й у перший повоєнний період до відновлення вітчизняного виробництва будматеріалів нове житлове будівництво не допоможе ні зростанню економіки, ні наповненню бюджету податками, ні створенню адекватної для інвестицій кількості робочих місць — воно лише гальмуватиме відновлення економіки та відбудову зруйнованого. Навіть до війни житлове будівництво через шалені приховані пільги та можливості оптимізації податків не підіймало економіку, а створювало додаткові проблеми для бюджету й перетворювало міста на нетрі.
Лобіюючи інтереси девелоперів житла, влада постійно намагається поміняти місцями причини й наслідки. Проте все просто: в багатих країнах будують багато житла, бо можуть собі це дозволити, а не країни стали багатими завдяки тому, що будували багато житла. Житло — це не розвиток, а споживання. І, крім витрат резервів економіки на будівництво, потрібно пам’ятати ще й про витрати на утримання збудованого.
То, може, зараз потрібно не створювати чергові пільги для забудовників і фінансово підтримувати галузь, яка й до війни чудово розводила державу на преференції й податки, а змінити правила гри, щоб житлове будівництво почало працювати в інтересах України, а не лише на кишеню девелоперів?
Зруйновані 45 млн кв. м житлового фонду, на відновлення якого потрібно щонайменше 40 млрд дол. — це шалені цифри в абсолютному значенні. Але у відносному значенні — це лише 4,5% наявного житлового фонду. Для порівняння, у Другу світову війну Україна втратила 45% житлового фонду, а Німеччина — 25%.
Унаслідок війни за житловим забезпеченням ми повернулись у 2017–2018 рік. Ніякої катастрофи з нестачею житла, щоб неможливо було тимчасово забезпечити всіх, хто цього потребує, наразі немає. Тому, поки йде війна, немає жодної потреби викидати гроші та інші ресурси на нове житлове будівництво, тим більше з огляду на супутні негативні наслідки такого будівництва.
В Україні для розміщення всіх ВПО вистачить наявного житла, адже перед вторгненням ми мали величезні резерви.
Та це вже інша історія, що заслуговує на окрему статтю.
Інші статті Георгія Могильного читайте за посиланням.