Карантинні заходи, запроваджені у другій декаді березня, вже позначилися на рівні добробуту громадян України. З огляду на те, що багато секторів економіки зазнають втрат від обмежувальних заходів, сотні тисяч людей стикнулися з повною або частковою втратою доходів. Для будівельників це означає різке зниження попиту на нерухомість і зменшення припливу коштів від інвесторів, а значить, і їх можливостей добудувати вже розпочаті проєкти.
До цього ще можна додати проблеми із транспортною логістикою, які ускладнюють постачання будівельних матеріалів і роботу людей, зайнятих на об'єктах будівництва. Зрештою, це загострює проблеми галузі, які спостерігалися ще до початку пандемії.
Чи означає це, що держава може лише спостерігати за розгортанням системної кризи в галузі? На мій погляд, ми не маємо на це права, мусимо діяти рішуче. І тому пропоную низку кроків, які потрібно робити невідкладно, аби мінімізувати негативні наслідки обмежувальних заходів і закласти фундамент для довгострокового розвитку ринку нерухомості та забезпечення українців житлом.
Відродження економіки, особливо в кризові періоди, завжди починається з відновлення будівництва житла, адже одна гривня, вкладена в будівництво житла, формує до шести гривень ВВП країни. Нормальне функціонування іпотечного ринку вигідне як пересічному українцю, котрий може собі дозволити придбати власну домівку, так і державі, що отримає нові робочі місця, пожвавлення у суміжних сферах (виробництві будівельних матеріалів і конструкцій, будівельному та дорожньому машинобудуванні, деревообробній галузі, виробництві меблів) і 11,5 гривні у ВВП країни з кожної гривні іпотечного кредиту.
Правлінням НБУ на січневому засіданні Ради НБУ було оголошено, що 2020-й стане роком зростання іпотечного кредитування в Україні. Зрозуміло, що економічна криза та коронавірус багато що змінять у планах роботи як самого центрального банку, так і уряду. Але актуальність питання залишається і потребує відповідних рішень і уряду, і Правління НБУ.
Слід зауважити, що іпотечне кредитування 2019-го порівняно з попереднім роком зменшилося на 11%, або на 15,5 млрд грн (на 1 січня 2020-го - 126 млрд грн, на 1 січня 2019-го - 141,5 млрд). Причин цього кілька, в тому числі ті, що залежать від НБУ. От про них і шляхи їх усунення ми поговоримо нижче. Але можна констатувати: іпотечне кредитування в Україні останніми роками не розвивається, можна навіть сказати - деградує (див. рис. 1).
Рівень проникнення іпотеки в Україні становить менш як 4% від ВВП і продовжує знижуватися. При цьому частка довгострокових кредитів (понад п'ять років) становить менш як третину від і без того мізерного обсягу іпотечних кредитів (див. рис. 2).
Громадяни України забезпечені житлом на рівні, що майже втричі менший від рівня країн ЄС. Так, середній розмір житлової площі на людину в Україні становить 22 кв. м, тоді як відповідний показник для країн ЄС - близько 55 кв. м. Навіть у найбільш населеній країні світу - Китаї - забезпеченість жителів міст житловою площею удвічі перевищує український показник. До того ж Китай продовжує активно розвивати міста: за останні 70 років у країні з'явилося 540 нових міст, а рівень урбанізації зріс з 10,6 до 59,6%.
Варто зазначити, що майже 80% житлового фонду в Україні є фізично та морально застарілим, а отже, потребує значних інвестицій у реновацію. Джерелом цих коштів можуть і повинні бути банки, для яких цей напрям має стати одним із найбільш пріоритетних.
Водночас у країнах ЄС рівень проникнення іпотеки удесятеро вищий, а в деяких країнах (Швейцарія, Данія) - навіть перевищує обсяг ВВП.
Що ж стримує іпотечне кредитування? Низка причин, які залежать як від НБУ, так і від інших державних органів. Утім, жодна з них не є непереборною.
Високі відсоткові ставки
Національний банк протягом останніх років утримував високу ключову ставку, що не давало банкам можливості знизити вартість свого фондування, а відповідно, і ставки за іпотечними кредитами. Примітно, що у Данії 2019 року вартість іпотечних кредитів знизилася до від'ємних значень, тобто банки навіть доплачували громадянам за отримання ними іпотечного кредиту. У Німеччині можна взяти кредит на купівлю нерухомості під 1–2%, у Польщі - близько 4–5%.
Сподіваюся, що подолання наслідків епідемії та економічної кризи дасть змогу Україні продовжити тенденцію до зниження ставок (ключової, кредитних, депозитних). Багато українців хочуть придбати житло в кредит. Але відсоткова ставка за такими кредитами однозначно має бути менш як 10%.
Низька платоспроможність населення
Уряд повинен забезпечувати доступність житла для громадян, зокрема субсидуючи ставку за іпотечними кредитами шляхом запровадження програм з часткової компенсації вартості обслуговування іпотечних кредитів.
НБУ, в свою чергу, може запровадити цільові програми довгострокового рефінансування під надання банками іпотечних кредитів, як це роблять центральні банки в тому числі і країн, що розвиваються.
Жорсткі регулятивні умови Національного банку
Нацбанк повинен переглянути оцінку ризиків за операціями банків з кредитування населення під заставу нерухомості, зокрема шляхом удосконалення критеріїв визначення банками України розміру кредитного ризику за активними операціями (постанова №351), удосконалення підходів (параметрів) стрес-тестування банків тощо. Треба зазначити, що на сьогодні в Україні досить жорсткі регуляторні вимоги видачі кредитів і формування резервів під кредити, в тому числі й іпотечні, які гальмують розвиток кредитування.
Скасування наявних законодавчих обмежень з розвитку іпотечного кредитування
Це дозволить збільшити іпотечне кредитування. Йдеться перш за все про внесення змін до чинного законодавства, що дасть можливість банкам реалізовувати іпотечне майно, право власності на яке або право користування яким мають діти; про скасування обмежень щодо кредитування військовослужбовців; про вирішення проблем валютної іпотеки 2006–2008 років, яка на сьогодні майже вся не обслуговується.
Захист прав інвесторів
Проблеми з "Укрбудом" засвідчили незахищеність інвесторів - майбутніх власників квартир, і ця проблема потребує нагального врегулювання на законодавчому рівні. Цей ринок має бути прозорим, а права інвесторів - захищеними (як права вкладників у комерційних банках).
Вирішення питання з цими обмеженнями дозволить відновити іпотечне кредитування, що дасть додатковий стимул для розвитку економіки України. І роль НБУ та уряду в цьому питанні є визначальною.
Усі статті Василя Фурмана читайте тут.