Безальтернативно вгору: вартість винаймання київських квартир традиційно пожвавиться восени, а взимку наблизиться до дофорс-мажорної планки, правда тільки в гривневому обчисленні. На жаль, гальмом швидкого відновлення попередніх цінових рівнів поки що є «копійчані» доходи потенційних орендарів.
Краще, ніж учора, але гірше, ніж зазвичай
На кінець липня столичні ціни на оренду квартир підросли з майже нульового рівня — «за комуналку» — до рівня, що становить дві третини від попередньої ціни в гривнях. А якщо рахувати у валюті, то вартість оренди істотно знизилася від довоєнної ціни.
Нарешті київський ринок оренди квартир потихеньку повертається в рівновагу, відповідно до якої кон'юнктура визначає ціну. Ще кілька місяців тому закон попиту і пропозиції на ринку не працював, оскільки ціна пропонованих варіантів не мала майже жодного значення.
Так, у Києві попиту, як і нових договорів, не було взагалі, якщо не вважати попитом продовження вже наявних договорів оренди або за 30–50% від попереднього цінника, або «за комуналку». До речі, рештки таких договорів, коли орендарі мешкають, лише погашаючи плату за «лічильники» і платіжки, ще є, адже окремі власники погоджувалися на такі домовленості до осені. Багато власників не в країні, і їм комфортно, коли хтось (хай навіть і безкоштовно) мешкає й водночас виконує функцію охоронця квартирного майна.
Однак, починаючи з квітня, і власники нерухомості, і орендарі (які не залишили країну) стали повертатися в міста. І ринок негайно відреагував.
Спочатку житло здавалося/винаймалося за півціни. На кінець липня гривневі ціни досить жваво пішли вгору, і наразі загалом підтяглися до двох третин від довоєнної планки.
При цьому помітна характерна особливість: дорогі квартири та будинки часто втрачали значно більше від січневої ціни, ніж їхні скромніші конкуренти. Нічого дивного, адже час такий, що навіть забезпечені клієнти не розкидаються грішми. Тим паче що ціни на житло, яке в нас називають «преміум-клас» (хоча воно часто таким не є), досі намагаються фіксувати у валюті.
Наприклад, квартира в Києві, яка раніше здавалася за 1500 дол./місяць, тепер безуспішно намагається конкурувати на ринку з численними «побратимами» за ціну трохи більше 25 тис. грн.
Стильна затишна сучасна двокімнатна «чешка» (з еркером збільшеної площі) в 53 кв. м, яка легко здавалася раніше за 12–13 тис. грн. (трохи менше 500 дол.), тепер здається, максимум, за 8–10 тис. грн (трохи більше 200 дол.)
Київ буквально «забитий» однокімнатними квартирами (причому повноцінними, а не «готельками») за ціну, порівнянну з попередньою ціною посередніх кімнат, тобто за 4500–5500 грн на місяць.
Хоча багато «однушок» — із цілком пристойним і свіжим косметичним ремонтом. Але ж за таку ціну раніше можна було взяти хіба що якийсь підозрілий житлофонд у напівпідвалі. Що ж стосується кімнат, то діапазон цін на них тепер узагалі стартує з 2700 грн.
А «двушку» у стані «від бабусі» (чисту й доглянуту) прямо зараз можна винайняти в чудовому київському районі, що потопає в зелені Русанівки, за 6500 грн. Реальна вартість такої «двушки» для продажу становитиме, як стверджують фахівці ринку, не більше 50 тис. дол.
Виходить близько 170 дол./місяць за «двушку» на Русанівці, — такого не було навіть у 2003-му, коли схожі квартири продавали за 20 тис. дол., а їх оренда коштувала рівно на сотню дорожче — 270 дол. Окупність такої двокімнатної квартири на той час становила в середньому 6–7 років. Тепер термін окупності житлових об'єктів збільшився до 25–35 років.
Львів: із власників житла «злетіла корона»
На жаль, чимало власників львівської нерухомості не дуже обтяжували себе мораллю в найскладніші перші місяці війни. Звичайні, навіть нецентрові квартири під оренду в нових будинках рекламувалися (і здавалися, їх ще й не вистачало) за суми, наближені до 100 тис. грн на місяць (понад 3 тис. євро на той момент). Така ситуація склалася під час приїзду тимчасових переселенців із Києва.
Потім «Київ виїхав», але приїхали харків'яни. Ціни трохи знизилися, однак залишалися високими. Ще у квітні хорошу 145-метрову квартиру в новобудові, наближеній до центру, здавали разом із дефіцитними паркомісцями за 1500–2000 дол. Тепер на неї й за 1 тис. дол. клієнта вдень зі свічкою не знайдеш.
Нині хвиля переселенців у Львові спала, а ті, хто залишився, розселилися по прийнятних для себе об'єктах. При цьому якщо трапляються випадки, коли дешеве житло здається навіть за січневими цінами, то на дорожчі квартири попиту практично немає.
Великий новий ЖК, розміщений у прицентраллі, неподалік цирку й залізничного вокзалу, пропонує, наприклад, 85-метрові «двушки» під ключ із хорошою технікою. Зараз за них просять (причому безуспішно) 550 дол./місяць. Хоча лише місяць тому такі апартаменти здавали по 800 дол., а в «гарячі» місяці — по 2000–2500 дол.
Нині легше знайти «зелену сотню» на вулиці, ніж продати квартиру
Констатуємо факт: на вторинному ринку цінники на продаж квартир у Києві трохи знизились у валюті, а в новобудах вартість «квадрата» показала гривневе зростання. Реальні ж ціни можна спостерігати лише у випадку термінових продажів або коли продавець згоден на значну поступку.
Головне — ринок нарешті зрушив з глухої точки — продажі пішли. Адже в перші місяці після початку війни, навіть після відкриття реєстру, ріелтори відверто відмовлялися брати щось «у роботу», у т.ч. ходові раніше варіанти, пропонуючи віддавати їх майже «за спасибі».
У відносно «тихих гаванях» Львова та Ужгорода навіть валютні ціни законсервувалися на рівні неадекватного осіннього піку, і лише частина пропозицій розміщена з «косметичною», як на нинішню ситуацію, 10–15-відсотковою знижкою.
Не дивно, що попит не вирізняється особливою активністю.
Схожа ситуація на вторинному ринку. Невелике львівське агентство, яке раніше запросто проводило 5–10 угод щомісяця, ось уже п'ятий місяць не провело жодної. А дзвінки та перегляди (як індикатор настрою ринку) зовсім трохи потішили тільки в останній місяць.
Квартир «дарувати», звісно, ніхто ніколи не буде, але на цінові рівні чекає, як мінімум, дуже серйозна корекція, якщо йдеться про валютну вартість.
Правда, підозрювати про це власники почнуть, як завжди, з певним часовим лагом, який традиційно може тривати років два. При цьому приплив нових квартир на продаж тільки збільшуватиметься.
Хто кому поступиться: оренда чи продажі
Звісно, ринок нерухомості рано чи пізно звикається з будь-якою ситуацією. І якщо термін окупності об'єктів на ринку вже вимірюється трьома десятиліттями, то щось має статися: або вартість оренди зрости, або ціни продажів знизитися.
Що з досить високою ймовірністю можна стверджувати про перспективу ринку продажів?
1. Очікувати цін на квадратні метри навіть рівня початку «нульових» (хоча дехто з потенційних покупців мріє про 90-ті) точно не слід, адже навіть в афганському Кабулі квартири, наприклад типу «чешок», зазвичай коштують десятки тисяч доларів, а їх оренда — сотні доларів.
2. Повномасштабний обвал цін на житло можливий лише у випадку катастрофічної девальвації національної валюти. Однак ознак такого сценарію поки що немає, хоча на даний момент гривня вже втратила понад чверть своєї ваги і далі «дивиться» вниз. Найімовірніший сценарій поведінки ринку продажів квартир — повільне зростання у гривневому обчисленні й така сама неспішна корекція цін у валюті.
3. Момент, коли ціни на первинне і вторинне житло, досягнувши дна, рушать у зворотному напрямку, почнеться, щойно запрацюють механізми відновлення економіки. Однак пікові ціни купівлі/продажу квадратного метра зразка осені 2021 року не повернуться багато років.
Очікування на ринку оренди
1. Переважна більшість угод на столичному ринку оренди нині укладається з терміном «до стабілізації ситуації» або «до нового року», але зазвичай на термін до шести місяців. Власники житла, в кожному разі, налаштовані підвищувати вартість оренди у гривні, адже оренда нерухомості — єдине, що не подорожчало, а, навпаки, подешевшало в розлогому переліку товарів та послуг.
2. Найімовірніше, до зими ціни на ринку винаймання підтягнуться до дофорс-мажорних, але у гривні. А найближче пожвавлення ринку стартує традиційно у вересні.
Одним із головних індикаторів відновлення ринку стане повернення іноземців у країну і, відповідно, — на ринок оренди. Про перші позитивні сигнали в цьому напрямі вже повідомляють посередники.
3. Майже нульовий інвестиційний попит на купівлю квартир і дуже обмежена кількість потенційних клієнтів, які бажають придбати нерухомість для мешкання членів сімей, сприятимуть тенденції прискореного зростання цін на ринку оренди. Адже навіть якщо гроші є, але бажання їх витрачати немає, десь жити однак потрібно.
Більше статей Вадима Башти і Сергія Следзя читайте за посиланням.