Справедливий розподіл ризиків є запорукою виконання будь-якої фінансової угоди. Саме цієї банальної істини в нас не визнають. Більш того, ринкові ризики, замість їх розумного розподілу, цілком перекладаються спочатку то на одну, а потім раптово на іншу сторону, — у результаті таких «гойдалок» втрачають обидві сторони. От саме таке безкомпромісне протистояння між банками, позичальниками, регулятором і владою повністю зруйнувало іпотечний ринок, і тому заклики зробити українську іпотеку в наявних умовах дешевою дещо дивують.
Приватні позичальники за валютними іпотечними кредитами понесли тяжкі фінансові втрати від раптового знецінення національної грошової одиниці до іноземної валюти 2014 року. Дехто вважає, що люди самі винні, беручи на себе валютні ризики. Але, з іншого боку, вони приймали рішення взяти валютний кредит, довірившись запевнянням Національного банку в непорушній стабільності гривні, а коли він раптом вирішив перейти до гнучкого курсоутворення, то стало очевидним, що стабільність була штучною. Але НБУ тоді самоусунувся від вирішення проблеми, переклавши всю відповідальність на комерційні банки, чим скористалися політики, заборонивши звертати стягнення на житло за валютними кредитами, коли проголосували за сумнозвісний мораторій.
На превеликий жаль, ще тоді, 2014-го, було втрачено можливість розв’язати проблему на початковій стадії менш болісним способом, як це радили фахівці. НБУ міг тоді запровадити директиву для всіх банків — іпотечних кредиторів щодо єдиного алгоритму справедливої реструктуризації валютних кредитів, яку запроваджували банки в інших юрисдикціях у подібних кризових умовах, переводячи борг у національну валюту за «історичним» курсом на момент видачі кредитів, фіксуючи збитки відразу, не доводячи до нескінченної судової тяганини… НБУ як регулятор банківського ринку повинен був не тільки втрутитись у відносини з іпотечними позичальниками, але й як кредитор останньої інстанції мав надати допомогу банкам — іпотечним кредиторам, запобігаючи їх банкрутству.
Натомість масове виведення іпотечних кредиторів з ринку з переведенням десятків тисяч іпотечних кредитів у Фонд гарантування вкладів фізичних осіб іще більше погіршило ситуацію. Фактична відсутність особи кредитора, який вимагає дотримання умов кредитної угоди, позбавило мотивації сплачувати борг навіть колись сумлінних позичальників. І тут НБУ також не звернув уваги на поради фахівців перевести іпотечні кредити на комісійне обслуговування до діючих мережевих банків, які в змозі замінити собою особу кредитора. Як результат, величезні портфелі перетворилися на NPL (погані кредити) і були продані за безцінь факторинговим і колекторським компаніям.
Унаслідок недолугого регулювання і нерозуміння ринкової природи українську іпотеку було відкинуто на межу 90-х років минулого століття. Власне житло українцями розглядається не лише як місце проживання, але й як форма заощаджень, альтернативна банківським депозитам. Цю рису українців активно експлуатують забудовники для отримання надприбутків, вони навіть іпотеку перетворили на зручний інструмент виймання коштів із кишені необізнаних споживачів, пролобіювавши 2008 року зміни до Закону «Про іпотеку», за якими «іпотекою» стали вважатися майбутні майнові права на ще не збудоване житло.
В Україні, на відміну від більшості країн світу, забудовникам дозволяється безконтрольно залучати кошти населення, навіть не маючи дозвільної документації на будівництво. Здійснюючи попередню оплату за ще неіснуюче житло, залучаючи так звану первинну іпотеку, громадяни фактично кредитують забудовників, не маючи жодних можливостей контролювати цільове використання своїх коштів. Багато хто опинився у ситуації цілковитої незахищеності навіть від шахрайства.
З іншого боку, у забудовників практично немає можливостей залучити боргове фінансування з інших джерел, окрім коштів фізичних осіб. В Україні зовсім відсутнє банківське проєктне фінансування будівництва. Непопулярність серед банків операцій із прямого кредитування будівельних проєктів пов’язана з фактичною відсутністю предмета застави. Хоч як дивно, але в нас земельна ділянка під будівництво багатоквартирних будинків надається в оренду, тобто об’єкти незавершеного будівництва та ділянки, на яких вони розташовані, не формують єдиного цілого і не можуть виступати заставою. Тому найпоширеніші у світі механізми житлового фінансування в Україні не діють. Йдеться про депонування коштів майбутніх покупців новозбудованого житла на спеціальних рахунках (ескроу), якими банки і фінансують будівництво, виконуючи функцію контролю обсягів та якості аж до завершення. При цьому банки із задоволенням беруть у заставу новозбудоване житло в іпотеку для остаточних розрахунків покупців із забудовником.
Жахливий стан української іпотеки із захмарними кредитними ставками є також наслідком недолугого законодавства, яке не розрізняє житлові іпотечні кредити, за якими саме і купують житло для проживання, від споживчих і бізнес-кредитів із заставою житлової нерухомості, яка вже є власністю позичальника. А відтак, у банків виникають проблеми зі стягненням унаслідок певних норм законодавства щодо захисту прав неповнолітніх. Це також місцева особливість, яка дає змогу окремим позичальникам ухилятися від повернення кредитів під приводом захисту прав дітей, хоча житло, яке було придбано за кредитні кошти, має бути повернуто, як це робиться в усьому світі. Натомість у разі, якщо банк прийняв у заставу житло, в якому діти вже проживали, інтереси останніх мають бути захищені законом, з яким банки, що надають такі кредити, повинні рахуватися.
Початок формування іпотечного ринку в Україні був дуже обнадійливим. У 2004–2005 роках за технічної допомоги Світового банку було ухвалено ключові закони «Про іпотеку» та «Про іпотечні облігації». Із трьох використовуваних у світі моделей іпотечного функціонування, які визначаються засобами та інструментами довгострокового фінансування, Україна обрала найпоширенішу модель «універсальних банків». Але ця модель так і не запрацювала через «валютну експансію» банків з іноземним капіталом, які у 2005–2007 роках масово почали пропонувати валютні кредити за значно привабливішими ставками, ніж пропонували місцеві банки в гривнях. Чим це закінчилося, всім уже відомо.
Українські банки й досі не мають інструментів довгострокового залучення фінансування іпотечних програм унаслідок повної відсутності в обігу звичайних іпотечних облігацій, а також ринкової мотивації (стимулювання попиту) інвесторів для їх придбання.
Саме на ринку іпотечних цінних паперів слід шукати відповідь на запитання про низькі ставки за житловими кредитами. Світове законодавство вимагає від банків формувати та підтримувати іпотечне забезпечення іпотечних облігацій виключно якісними кредитами. Іпотечні облігації є фондовими інструментами з дуже низьким ступенем ризику, а відтак, дохідність цих паперів також є помірною, але такою, що цілком задовольняє інвесторів. Тому іпотечні та універсальні банки, які продовжують отримувати комісійну винагороду за рефінансованими через ринок цінних паперів іпотечними кредитами, з кожним новим циклом мультиплікують свої комісійні доходи, які вже не залежать від маржинального спреду (різниці між депозитними та кредитними ставками).
За світовою практикою, іпотечні облігації є традиційними активами для вкладень пенсійних та інвестиційних фондів, понад те, вони є основним інструментом для здійснення центральними банками політики кількісного пом’якшення, за якою центробанк купує на відкритому ринку іпотечні облігації та цінні папери, випущені в результаті сек'юритизації кредитів бізнесу. Відповідно до звітів МВФ, політика кількісного пом'якшення центральних банків розвинених країн, що здійснюється з початку фінансової кризи 2008 року, привела до істотного зниження системних ризиків, збільшення довіри на ринку і зниження ризику рецесії. З виникненням цьогорічної коронакризи центробанки також продовжили збільшувати викуп на ринку іпотечних облігацій, підвищуючи їх ліквідність і роблячи умови іпотечного кредитування більш привабливими для позичальників і банків, які отримали додаткові стимули для нарощування кредитування нерухомості. Натомість НБУ є чи не єдиним центральним банком, який 2014 року зовсім виключив іпотечні облігації зі свого ломбардного списку, залишивши в ньому лише ОВДП.
Можна без перебільшень стверджувати, що доля української іпотеки має вирішитися днями, і стрімко спливає час, відведений для накладання президентом вето на нещодавно проголосований Верховною Радою Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо мораторію на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Цим законом встановлюється несправедлива преференція для окремих громадян-позичальників перед іншими громадянами, які мають гостру потребу у житлі, але не встигли скористатися іпотечними кредитами. Парламент фактично дозволив позичальникам не повертати іпотечних кредитів, тим самим створивши юридичний прецедент, яким на майбутнє закладаються умови для отримання політичного капіталу за рахунок банків та їх акціонерів.
Тому практична реалізація планів офісу президента щодо здешевлення іпотеки та кредитів приватним підприємцям викликає обґрунтовані сумніви, тому що такі неринкові ризики банки закладатимуть у розрахунок витрат на провізії за кредитами або взагалі відмовлятимуться від таких кредитів.
Водночас банки за рахунок власних коштів і коштів своїх акціонерів сформували резерви під проблемні іпотечні борги, тому поле для пошуку компромісу значно розширилося. Це дає можливість вирішувати питання в інший спосіб, який влаштовуватиме і банки, і сумлінних позичальників, що не збираються ухилятися від часткового погашення за умови справедливої пропозиції щодо реструктуризації.
НАБУ вже звернулося до президента України з проханням накласти вето на цей закон. Але накладання такого вето без альтернативи виходу із скрутного становища для десятків тисяч родин позичальників є політично ризикованим. Тому банківська спільнота має також запропонувати такі привабливі умови реструктуризації валютних іпотечних кредитів, відмова від яких свідчитиме про відверті наміри окремих позичальників присвоїти гроші банків. Натомість згода укласти нову угоду на запропонованих умовах свідчитиме про лояльність клієнтів і бажання відновити нормальні відносини з кредитором і ділову репутацію.
Замість мораторію слід запропонувати справедливі умови реструктуризації кредитів підписанням спільного меморандуму іпотечних кредиторів під егідою НБУ, якими передбачити:
— списання за рахунок резервів (прощення) нарахованих, але не сплачених відсотків і комісійної винагороди;
— списання за рахунок резервів (прощення) надлишку кредиту в гривнях за актуальним курсом іноземної валюти над сумою цього ж кредиту за «історичним» курсом на дату видачі;
— укладення додаткової угоди з новим графіком платежів і подовженням термінів остаточного повернення на 5–6 років. Встановлення відсоткової ставки на рівні 8–9% річних;
— актуалізація банками вартості предмета іпотеки для обрахунку LTV з допомогою програмного ресурсу Фонду держмайна або подібного, без проведення дорогої додаткової оцінки;
— включення НБУ реструктуризованих кредитів, за якими буде відновлено своєчасні розрахунки, до групи ризиків, що дозволятиме включення цих кредитів до іпотечного покриття випусків звичайних довгострокових іпотечних облігацій (які законодавчо врегульовані Законом «Про іпотечні облігації») з купоном на рівні 6% річних. Повернення іпотечних облігацій, у тому числі забезпечених реструктуризованими іпотечними кредитами, до ломбардного списку НБУ як інструментів рефінансування та РЕПО. Здійснення довгострокового 5-річного рефінансування банків — іпотечних кредиторів під забезпечення звичайних іпотечних облігацій. Можливою умовою рефінансування визначити спрямування довгострокових кредитних ресурсів на іпотечне кредитування за президентською програмою.
Кажуть, що кожна криза несе в собі можливості для розвитку та зростання. Тому ця криза не має минути без позитивних наслідків для української іпотеки, яка мусить не тільки одужати, а й надати потужний поштовх економіці.