Пошуком займалися й учасники міжнародного форуму «Нерухомість: управління й фінансування в Україні», який пройшов 22—23 березня. Прийнятний варіант виконання завдання винаходити не довелося, він давно відомий і успішно використовується у світовій практиці. Йдеться про іпотеку. Проте горезвісні особливості української дійсності змусили відвести цілий день для обговорення цього рятівного варіанта й навіть проведення в рамках форуму спеціалізованої конференції «Іпотечне кредитування й фінансування будівництва: перспективи розвитку в Україні».
Легко будувати при капіталізмі, якщо фінансування здійснюється, як при соціалізмі. Та давно канули в Лету часи, коли житлове питання розглядалося в жорсткій прив’язці до бюджетного фінансування: є в держави гроші на будівництво житла — будували, немає — і житлового будівництва немає. Гроші, як відомо, у держави тоді були. Навіть напередодні розвалу радянської імперії, 1989 року, організаціям Міністерства будівництва України вдалося ввести в експлуатацію не мало не багато — 8 млн. кв. м загальної площі житла. Для порівняння: за 1991—2000 роки обсяги будівництва житла знизилися в 2,5 разу.
За словами віце-президента корпорації «Укрбуд» Володимира Шацького, ще більше знизилися показники введення в експлуатацію житла підрядними організаціями — у 5,6 разу. «При цьому близько трьох мільйонів родин в Україні потребують вирішення житлового питання, — підкреслює пан Шацький. — З огляду на те, що фінансування будівництва здійснюється переважно коштом населення, а вартість одного квадратного метра в середньому по Україні становить 300—350 доларів США, для абсолютної більшості сімей нове житло стало просто недоступним».
Чи варто дивуватися, що через різке скорочення державного фінансування вже з 1991 року будівництво житла в країні практично припинилося. А ті поодинокі острівці будівництва, що існували за рахунок невеличких приватних фірм, зводили здебільшого ексклюзивні будинки за індивідуальними проектами заможних замовників. Здавали по три-чотири будинки на рік. А для масового споживача майже ніхто не будував.
Переломити негативну тенденцію вдалося хіба що в Києві, та й то завдяки тому, що висока вартість «уже вживаного» житла (столиця все-таки!) давала шанс новобудовам конкурувати з ним. Піонером домобудівництва став 1995 року «Київміськбуд» за рахунок вкладів населення та у зв’язці з банком «Аркада». Невдовзі їхніми слідами пішли ще кілька компаній. Саме вони перші й зіштовхнулися з тим, що в країні немає ні правової бази, ні відповідних фінансових інструментів, які дозволяли б населенню різного рівня статку брати участь у житловому будівництві, а будівельникам — одержувати платоспроможні замовлення.
Як могли, так викручувалися. Читач, певне, вже знайомий із програмами банку «Аркада» — поступового викупу квадратних метрів, квартира на виплат (на три, п’ять, а згодом і десять років) після оплати замовником 60% вартості квартири, а також довгострокового кредитування (до 30 років) із використанням коштів, акумульованих банком на пенсійних рахунках. Виручало експериментаторів від будівництва й те, що основним споживачем їхнього житла було населення середнього статку, отже, конкурентів можна було не боятися, але...
«Останні роки дається взнаки зниження купівельної спроможності населення, — зізнається голова правління АКБ «Аркада» Костянтин Паливода. — Ми це прогнозували, тож усі наші попередні програми дозволяють нам упевнено триматися на плаву. Та якби тільки це... Ускладнює сучасний момент і те, що держава розпочала боротьбу з бартером. Вважаємо, що це правильно, але від цього не легше. Тимчасовий негативний ефект дається взнаки — реальні ціни на будматеріали різко підскочили. Раніше висока відпускна ціна цементу — 190 грн./т — нікого не хвилювала, адже його за такою ціною ніхто не купував. Просто брали в тих, хто працював за бартером, приміром, ми купували в газівників по 50—60 грн./т. Тепер бартерні схеми відмерли, й український цемент з урахуванням відпускної ціни став неконкурентоспроможним: вигідніше купувати в росіян або білорусів. Крім того, ми відчуваємо, що нам тісно в Києві, тож розгорнули роботи ще й у Дніпропетровську. Найголовніше — усвідомлюємо, що вже цілком охопили той ринок, на який вийшли 1995 року. Потрібно пропонувати свої послуги, зокрема, й для менш заможних верств населення».
Справді, потенційно ринок споживачів житла дуже великий, але їхня платоспроможність залишає бажати кращого. Як розширити коло замовників? Фахівці називають два шляхи.
Перший — пільгове довгострокове кредитування будівництва житла для малозабезпечених сімей. Система не нова. Вона десятки років працює в розвинених країнах і країнах, що розвиваються. Фахівці «Укрбуду» дійшли висновку, що, надаючи забудовнику кредит на 30 років під 4% річних, держава повертає гроші через прямі й непрямі податки вже на третій рік. Вигідно і людям, і скарбниці. Проте будемо реалістами. По-перше, звідки гроші на кредитування? У держави їх немає. Приватні інвестори під таку програму грошей точно не дадуть. Вона для них не лише нецікава, а й небезпечна — це, між іншим, по-друге. Так, ризик занадто великий — немає гарантії, що їм повернуть не тільки відсотки, а й основну суму кредиту. Тим паче що в країні вже є негативна практика залучення інвесторів у будівництво житла для військових і членів їхніх родин. Не допомогли зрушити з місця роботи навіть дві постанови Кабміну, які обіцяють щедрі податкові пільги під інвестовані кошти. Робила спробу запустити пільгове кредитування через банк «Аркада» й Київська міська адміністрація. У результаті стало ясно, що кошти перетворилися на неповоротні, а пільгове кредитування — на банальну житлову субсидію за рахунок міста.
Другий шлях до замовника лежить через іпотечне кредитування. Суть його полягає в тому, що кредити даються під заставу нерухомого майна (зокрема земельні ділянки). Це гарантує виконання позичальниками фінансових зобов’язань. Переваг в іпотечного кредитування більше ніж досить. Зупинимося на двох особливо привабливих. По-перше, у цьому випадку заставлена нерухомість залишається в повному володінні й користуванні позичальника. По-друге, і це прямо стосується проблеми фінансування, висока надійність іпотеки приваблює приватний інвестиційний капітал у сектор житлового будівництва, і в такий спосіб робить доступними ринки вільних фінансових коштів. У країнах із розвиненою економікою для полегшення залучення капіталів широко використовуються заставні, тобто документи, які підтверджують права заставодержателя в іпотечному договорі. Заставні є головним джерелом забезпечення ресурсами іпотечного кредитування. У даному випадку банк, що займається іпотечним кредитуванням, уже не обмежується власними фінансовими ресурсами — шляхом розміщення на ринку іпотечних фінансових інструментів (приміром, заставних) він активно залучає кошти інших інвесторів. Останні надають гроші на будівництво житла, натомість одержуючи заставну — особливо надійну форму розміщення капіталу, яка практично цілком виключає його втрату. Суть у тому, що заставні забезпечують своїм тримачам твердий гарантований дохід. На відміну від акцій, які є спекулятивним видом вкладу, що хоча й передбачає вищий відсотковий дохід, але часто пов’язаний із ризиком повної або часткової втрати розміщених коштів.
Досвід Німеччини показує, що приватний інвестор частіше віддає перевагу надійній формі вкладення свого капіталу — заставні є найпоширенішим цінним папером на фондовому ринку країни: їхня частка становить там близько 40%. На сьогоднішній день і в США 40% фондового ринку належить іпотечним фінансовим інструментам. Їх оборот обчислюється трильйонами доларів.
Коло замкнулося. З одного боку, іпотека дозволяє знайти гроші на будівництво житла, цілком задовольняючи своєю дохідністю й надійністю запити інвестора. З іншого, вона працює на позичальника, котрий за таких умов одержує дешевший кредит. Адже, по-перше, зростання пропонування грошей на будівництво, найімовірніше, знизить їхню ціну. По-друге, висока надійність, забезпечена заставою нерухомості, дозволяє знизити ризики банку-кредитора. Банки, що займаються іпотечним кредитуванням, уже не закладатимуть у відсоток шалені ризики неповернення коштів. А якщо при цьому кредити надаватимуть не на десять років, а хоча б до 30 років, тоді навіть чисто арифметично такі кредити дешевшають.
Для повноти намальованої ідилії можна все сказане доповнити ще двома дуже корисними можливостями: для позичальника — одержання іпотечного кредитування навіть під заставу зводжуваного житла, а для кредитора — перезаставити заставну, тобто одержати кредит під її заставу. Чого ще, здавалося б?
А того, що як мінімум потрібне відповідне законодавство. «Чинне в Україні законодавство й нормативні акти Національного банку більш-менш відбивають потреби комерційного кредитування і зовсім не враховують інтереси кредитування іпотечного. Нацбанк штучно обмежив терміни видачі кредитів 10 роками, украй негативно реагує на спроби використання індексації коштів. Нормативні акти НБУ не дозволяють об’єднання іпотечних заборгованостей у неподільні пули іпотек із наступним продажем цієї заборгованості за допомогою випуску різнорідних іпотечних інструментів», — ремствує Костянтин Паливода.
Чимало фахівців вважають, що неможливість роботи з неподільними пулами іпотек — це ще й головне гальмо, яке не дозволяє розвиватися ринку іпотечних цінних паперів. Чи головне — це ще питання, але вже точно не єдине, бо навіть наявність повноцінного законодавства, яке включає Житловий кодекс, закони про іпотеку, про фінансово-кредитні механізми житлового будівництва, про банківський кредит, про іпотечне кредитування і факторингові операції з іпотечними зобов’язаннями тощо, не гарантує повного успіху, якщо попередньо не забезпечити належні економічні передумови.
Для початку в країні має бути хоча б мінімальний рівень стабільності цін. За високого рівня інфляції (мається на увазі все, що перевищує 10% на рік) населення не погодиться довготерміново вкладати свої заощадження. Воно зможе довіряти свої гроші банкам тільки на короткий термін. Але використання «коротких» грошей не дозволяє фінансувати великі інвестиційні проекти — ризик занадто великий.
Наслідком високого рівня інфляції також є збільшення відсоткових ставок за кредитами для компенсування знецінювання грошей, а це ще більше ускладнює інвестування житлового будівництва. Особливо довгострокове. І, нарешті, дуже бажаний для успішного функціонування системи іпотечних кредитів реальний, а не уявний економічний підйом, що забезпечив би суттєве підвищення добробуту населення. Тільки тоді, коли більшість працездатного населення, що потребує житла, одержуватиме високі доходи, можна говорити про нагромадження, яке у свою чергу стане передумовою для становлення ринку капіталу. За чужі гроші квартиру однаково не побудуєш, хоч який хитромудрий фінансовий інструмент не застосовуй...