Нинішня житлова політика щодо власності на житло базується на досить специфічній вітчизняній моделі кондомініуму як 1) індивідуальної власності на квартири, що виступають об’єктами нерухомості; 2) загальної спільної власності на будинок із правами постійного користування земельною ділянкою (рідше — власності на землю); 3) добровільності створення ОСББ. Однак усі три кити, на яких тримається така модель, схожі, швидше, на кволих медуз.
Для початку розберемося з поняттями, чітко визначивши, що кондомініум — це специфічний за своїм складом та організацією управління об’єкт житлової нерухомості спільної власності, а не суб’єкт управління ОСББ.
Потім зауважимо, що законодавець, визначивши в кондомініумі приміщення самостійною річчю, вимушено прийняв за точку відліку в еволюції власності приватизацію квартир. У капіталістичному світі відносини власності на житло мали тисячолітню історію та деяку специфіку в кожній країні. Із цього поступово формувалися визначення нерухомості та її моделі стосовно житла.
Тому вітчизняна модель суперечить самій суті нерухомості: будинок не може бути без землі, а приміщення без будинку, і логіка в цьому ланцюжку тільки пряма.
Крім того, нерухомістю є земельні ділянки та все, що міцно пов’язано з землею. Цій ознаці відповідає тільки багатоквартирний будинок, а квартири такого безпосереднього зв’язку не мають. Тож лише багатоквартирний будинок разом із земельною ділянкою (або навпаки) можуть розглядатися як єдиний об’єкт нерухомості. Як наслідок, угоди мають відбуватися тільки з частками в праві спільної власності на неподільний об’єкт нерухомості, а не з окремими частинами як об’єктами нерухомості. Якщо нерухоме майно — це річ, предмет матеріального світу, то майнові права нерухомими бути не можуть ні за своєю природою, ні в силу закону.
Подібна за смислом дискусія відбувається не лише на пострадянському просторі, а й серед німецьких учених щодо власності на квартиру, будинок і земельну ділянку, суперечливо визначених і в національному законодавстві (ми найбільш близькі саме до німецької моделі). Логіка та висновки з цієї дискусії полягають у тому, що первинною є частка в праві власності на будинок, а власність на квартиру випливає з неї, тобто завжди купується частка в будинку, а не квартира.
Порівнюючи різні концепції кондомініуму, звернемося до моделей, поширених в інших розвинених країнах.
Дуалістична традиційна модель має місце, коли об’єкт власності формується з двох матеріальних частин: об’єкта спільної власності у вигляді земельної ділянки та спільних технічних і просторових елементів будинку та об’єкта індивідуальної власності — квартири (приміщення). Власність у цьому разі формується визнанням або квартири квазінерухомістю (нерухомістю за законом, як у нас) і головною річчю, або, навпаки, часткової власності на земельну ділянку з будинком і в її складі — квартири, як у більшості країн.
Унітарна нова модель має місце, коли формується спільна часткова власність на земельну ділянку та будинок у цілому, що включає постійне нематеріальне право співвласника користуватися квартирою, яка відповідає його частці.
На додаток до такої класифікації фахівці розглядають моделі прямого та опосередкованого володіння залежно від того, нерухомість або права на нерухомість належать власнику безпосередньо чи опосередковано через юридичну особу, якій належить нерухомість. Необхідно зазначити, що опосередковане володіння як новітня модель робить об’єкт для власника нематеріальним, що належить до рухомих або квазінерухомих речей залежно від законодавства країн.
З вищенаведеного випливає, що українська перевернута дуалістична модель не може працювати (як віз попереду коня). Крім того, управлінська концепція кондомініуму передбачає права (обов’язки) членства у формальному або неформальному об’єднанні власників (співвласників), чого також немає в Україні.
Уточнимо ще економічний сенс часткової власності та чому визначення часток таке необхідне.
Приклади різних країн показують, що частки співвласників у спільній власності можуть розглядатися не тільки як площі, а й як здійснені інвестиції в придбання об’єкта та наступні внески в спільні витрати в утримання та ремонт власного та спільного майна, частки в можливому доході, а також квоти кожного власника при прийнятті управлінських рішень. Зазначене потребує чітких правил фіксації часток у власності, документальних джерел і методів їхнього обчислення та, якщо потрібно, перерахування з часом. Законодавство та підзаконні акти в Україні вимагають відповідного доповнення.
Варто подумати й про вартісну оцінку часток, що має перевагу при відображенні інвестицій співвласників, які можуть бути збільшені та при зростанні вартості нерухомості привести до відповідного доходу або вигід. Але застосування вартісного підходу наштовхується вже на перше запитання: що є первинною вартістю будинку — дані в обліку забудовника чи при відображенні в обліку керуючої компанії?
Таким чином, для ідентифікації об’єкта нерухомості спільної власності та його опису як об’єкта управління співвласниками мають бути документально визначені: типи приміщень (житлові, нежитлові), їхні площі в спільній площі будинку та частки щодо земельної ділянки, вартість у спільній вартості; актуальні ринкові ціни наявної нерухомості для різних типів приміщень; ролі зацікавлених сторін (власників, забудовників, держави) у визначенні та фіксації часток, наприклад, для оподаткування; інвестиції на етапі експлуатації; взаємозв’язок між частками власності та голосами в управлінні спільною власністю, а також умови зміни або переходу часток власності.
Зазначимо насамкінець і реєстраційні особливості кондомініуму: операції з частками можуть бути віднесені до операцій з нерухомим або рухомим майном. Наприклад, у шведській моделі частка власності вважається рухомим майном; у фінській моделі форма власності на квартиру опосередкована рухомою власністю в житловій компанії. У Норвегії, навпаки, законодавство про операції з нерухомим майном застосовується також і до часток у житлових кооперативах.
Виходить, що українська модель кондомініуму — ефемерна. Традиційною формою кондомініуму є його дуалістична модель із прямою спільною власністю. Однак у найбільш соціально розвинених країнах (Австрії, Швейцарії, Норвегії, Швеції, Фінляндії) поширеною є сучасна унітарна модель кондомініуму, іноді з опосередкованою через житлову компанію власністю.
Це схоже на положення вітчизняного законодавства про підприємство як майновий комплекс: земельних ділянок, будівель і споруд, обладнання та інвентарю, різних прав (оренди, товарних знаків, фірмового найменування), що може бути застосоване до сучасних житлових комплексів.
Викладене вище приводить нас до загального висновку про доцільність співіснування в країні кількох моделей власності та управління об’єктами житлової нерухомості:
- для простих малоповерхових будинків — не організовані в ОСББ співвласники;
- для складніших будівель та існуючих ОСББ — традиційний кондомініум без недоліків вітчизняної моделі;
- для найбільш технічно складних будинків і житлових комплексів — житлова компанія.
А поки що безнадійно продовжуємо боротися з ошуканими інвесторами, які заплатили за «квартиру у виконроба на складеному в гармошку кресленні», із власниками квартир, які не бажають оплачувати капітальний ремонт незрозуміло чого та чийого в будинку, сподіваючись при цьому на субсидії або міські програми 70 на 30 із тих самих податкових джерел.
Всі статті Всеволода Ніколаєва читайте тут.