Українська іпотека хворіє. Вона натужно кашляє, і вигляд у неї кепський. При цьому більшість пересічних громадян душевно бажають їй «здохнути якомога швидше». Висловлюючи таким чином трепетне бажання забути про її існування як про жахливий сон.
Причина загальної нелюбові теж зрозуміла: масовий запуск іпотечних програм п’ять років тому був одним із вирішальних чинників шаленого розгону цін на житло і падіння його доступності.
Ціни на квартири у великих містах України вийшли на рівень Центральної Європи за, як мінімум, удвічі меншого рівня зарплат. Ну і відсоткові ставки за іпотекою у наших сусідів теж були вдвічі нижчими.
Однак надії на близьку смерть іпотеки є дуже передчасними: «Тузик житиме». Іпотека як інструмент пережила чимало імперій, починаючи з Римської. Запитання — в якому вигляді.
Як починалося
В Україні іпотека вже навіть напрацювала якусь історію. Вперше її впровадили в середині 90-х, коли «Київміськбуд» через дружній банк «Аркада» почав пропонувати громадянам іпотечні кредити. Втім, продукт довго залишався екзотичним: у країні просто не було необхідних грошей. За даними банку «Аркада», тодішнього визнаного лідера цього ринку, за 1999—2001 роки було видано кредитів для інвестування житлового будівництва аж на півтораста мільйонів гривень.
Власне, приблизно до 2004-го іпотеки в класичному розумінні у нас не було. Середні строки погашення кредитів коливалися близько трьох років, і фактично йшлося про фінансування не дуже великих часових розривів.
Згодом ситуація почала змінюватися. По-перше, на український ринок стали масово заходити іноземці, викуповуючи контрольні пакети українських банків. У їхніх материнських компаній був доступ до фантастично дешевих за українськими поняттями ресурсів, причому досить довгих. Депозити на Заході коштували 2—3% річних. А позаяк на вітчизняному іпотечному ринку їх легко можна було розмістити під 12—14%, справа була дуже дохідною.
Очікування, що добрі західні банкіри почнуть різко знижувати ставки кредитів, так очікуваннями і залишилися. Зниження було гранично скромним.
Це, до речі, дало шанс банкам із українськими акціонерами. Вони стали масово залучати ресурси зі світових фінансових ринків. Обходилося дорожче, аніж іноземцям, але дельти цілком вистачало на пристойне життя.
Загалом, процес пішов. За даними Української національної іпотечної асоціації України (УНІА), у 2005—2007 роках обсяг іпотечної заборгованості зріс у 18 разів.
Різко збільшилася і кількість договорів. Якщо на початок 2007-го їх було 277 тис., то на жовтень 2008-го, початок відкритої фази кризи, дійшло до 488 тис.
Цікаво, що найпоширенішими іпотечними договорами було забезпечення кредиту на споживчі цілі під заставу житла. Сумарно їх видали майже чверть мільйона. Що відображало успішність пропаганди споживчого буму.
Неважко підрахувати, що зараз іпотекою (включаючи заставу житла під споживчі кредити) охоплено приблизно 2% від загального, або близько 3% від міського, житлового фонду. У великих містах відсоток вищий, але теж менший від 5%. І, схоже, в нинішніх умовах це дуже близько до максимуму.
Середній розмір таких кредитів по Україні перед кризою становив близько 25—27 тис. дол., що приблизно відповідало вартості непоганого автомобіля.
А от за обсягом заборгованості впевнено лідирували кредити на купівлю житла під його заставу. На них традиційно припадала приблизно половина загальної заборгованості. Середньостатистично такий кредит тягнув на 33—36 тис. дол.
Ми не випадково наводимо вартість іпотеки саме в доларах. Частка гривневих кредитів коливалася від 11 до 28% — в основному за рахунок споживчих кредитів. Решта — долари і зовсім трохи — євро зі швейцарськими франками. Цим вітчизняна іпотека дуже різниться від російської, де 3/4 обсягів номіновано в національній валюті. Тут ми більше схожі на Польщу та Угорщину, де частка інвалюти теж перевищує половину. От тільки відсотки за кредитами, як уже зазначалося, далеко не варшавські і не будапештські.
У житловій іпотеці валютизація впевнено наближалася до 90%. За курсових коливань це обіцяло великі проблеми. Взагалі-то у світі прийнято, що валюта платежу за іпотекою збігається з валютою доходу.
У принципі, до 2006 року іпотеку в основному і брали люди, котрі мали такий (часто неформальний) дохід. Однак у міру розширення процесу до нього потроху підключалися й одержувачі гривневих зарплат. Благо, що курс останніх п’яти років був стабільний, і той же долар не без труднощів утримували від падіння.
За всього цього житлова іпотека була досить ексклюзивною. Балачки про її доступність середньому класу були просто струсом повітря.
У світовій практиці існує кілька узвичаєних співвідношень. Зокрема, виплати за іпотекою не повинні перевищувати 28—30% від зарплати. Або приблизно половину доходів члена сім’ї, котрий заробляє найбільше.
У нас банкіри цей коефіцієнт приймали таким, що дорівнює 40—50%, але і з ними клієнти скінчилися.
Про квадратні метри і будівельників
В Європі існує ще одне емпіричне правило: вартість квадратного метра житла приблизно дорівнює місячній зарплаті. У СНД, у зв’язку з місцевим особливостями податкоуникнення, влада орієнтується на коефіцієнт «дві зарплати/квадратний метр».
Так, у Росії метою програми «Доступне житло» була задекларована вартість квартири в 54 квадратні метри у 108 місячних зарплат. Таке ж співвідношення практично без змін переписали і наші чиновники.
У реальності квадратний метр коштував в Україні від чотирьох до п’яти місячних зарплат. З усіма наслідками, які з цього випливають. Житло було вкрай малодоступним, а верхній рівень платоспроможного попиту поступово вибирався.
На обсяги іпотечних кредитів сильно впливала і ситуація на первинному ринку нерухомості. За роки «будівельного буму» на ньому так і не з’явилося повноцінної конкуренції.
Так, найбільший ринок — столичний — за фактом виявився монополізований кількома великими компаніями, котрі встановлюють правила гри. Фактично це призвело до банального збирання вершків. Будували мінімально необхідну кількість житла за максимально можливими цінами.
Паралельно будівельники періодично стрясали повітря ритмічними криками про свою практично збиткову роботу. Яким чином за собівартості будівництва 600—800 дол. за квадратний метр (включаючи «підношення») і ціни продажу в 1500—2500 дол. можна отримувати збитки — задачка або для геніального менеджменту, або для правоохоронних органів. Хоча останні старанно вдавали, що в усю цю збитковість свято вірять. Тому що отримували діляночки і квартири.
Справа зрештою дійшла до маразму. Київська квартира з голими стінами (нерідко — трішечки кривими) і без оздоблення майже зрівнялася в ціні з мебльованою празькою новобудівлею. Причому у чехів робітники отримували помітно більше, і в ціну квартири включалося паркомісце.
Причина банальна: у Празі створили конкурентний ринок. У Києві будівництво великими компаніями практично застигло на рівні 2000 року. Нових учасників допускали на ринок украй неохоче, для них установлювався високий граничний «рівень доступу».
До того ж більшість новачків лізли на ринок, саме аби долучитися до надприбутків. І серед них вистачало будь-кого, включаючи банальних шахраїв. Однак саме нові учасники забезпечили практично весь приріст введення метражу останніх років.
Ще один ключовий елемент: земельний ринок став мало не на 100% корупційним. Формально земля в країні майже вся роздається безплатно. Фактично передбачається «бонус» — або у вигляді відкоту, або у вигляді додаткових послуг «правильним» людям.
Так, більшість у Київраді багато в чому тримається саме на регулярному роздаванні землевідведень потрібним людям. Останнім часом це практично перестали приховувати. Перед кризою будівельники навіть стали зрідка туманно скаржитися на якихось чиновників (без прізвищ) і депутатів, яких їм, білим і пухнастим, доводиться підмаслювати.
Перехід на продаж землі виключно на аукціонах, який мав діяти з 2006 року, забули через непотрібність — до загального задоволення і чиновників, і девелоперів. І ті й інші знайшли набагато цікавіші та вигідніші схеми.
А от населення, із числа тих, хто не допущений до годівниці, «безплатну землю» іноді купувало. І майже 1% іпотек було видано саме на ці цілі.
Взагалі, час до літа 2008-го девелопери довго і ностальгічно згадуватимуть як золотий. Ціни на житло були позахмарними, більшість будівництв велися за залучені ресурси населення, тобто практично безплатно. Потрібні зв’язки були налагоджені, потрібні двері (та розцінки в них) були чудово відомі, якість будівництва контролювалася на рівні «щоб одразу не розвалився». Хіба що команда нового мера спочатку наполегливо претендувала на переділ пирога в «Київміськбуді», проте й там знайшли компромісне і непублічне рішення.
А от відповідальність перед тим, хто бажав купити житло та профінансував будівництво, була цілком символічна. Затримка введення будинку на півроку — взагалі абсолютно законна. Ну а за бажання будиночок можна було безболісно здати й через рік-два. Загалом, краса.
Здавалося, що «шара» буде вічною. Керівництво близького до «Київміськбуду» банку «Аркада» уже на початку 2008-го примудрилося генерувати прогноз зниження цін: «Це можливо, але не раніше як через п’ять-сім років. А впродовж цього періоду відбуватиметься ПОМІРНЕ
(! — І.М.) підвищення вартості житла не менш як на 20—30% щороку, адекватне зростанню цін на базові ресурси будівництва та іпотечні кредити». Тобто зростання у 2,5—3,7 разу, попри все. Жалюгідні містечка Лондон і Париж у цьому випадку нервово курили б десь на відстані від «матері міст російських».
Між іншим, автор цих рядків переконаний, що й у разі реалізації прогнозу забудовники декларували б 2—3% рентабельності.
«Тихий саботаж» розгортання масового будівництва багато в чому сприяв розгону цін на житло. Більш того, практична неможливість контролю над забудовником призвела до того, що іпотечні гроші йшли в основному саме на купівлю вже наявного житла.
За даними УНІА, до початку липня поточного року з загального обсягу виданої банками житлової іпотеки 91% стосувався вторинного житла і тільки 9% — первинного. За кількістю виданих договорів частка вторинки була ще вищою — 94%.
Банкіри виявилися цілком праві. При перших ознаках бурі девелопери дружно плюнули на свої зобов’язання, і відсоток призупинених будівництв часом зашкалював за 70%. Благо, що жодних санкцій за це не передбачено.
І тут настала жовтнева девальвація…
Рік розпухлої іпотеки
За кілька тижнів курс в обмінниках злітав із 4,9 часом майже до 9,5. Коливання офіційного були менш значними, але зростання із 4,86 грн./дол. на 1 жовтня до 7,7 під кінець року теж вражало.
І іпотека остаточно завмерла. Вже говорилося, що вона була практично вся валютна. У результаті за майже повного припинення видачі нових кредитів вона восени минулого року розпухла, як на дріжджах. За рахунок курсової різниці.
На 1 жовтня 2008 року населення заборгувало за цією статтею банкам 80,1 млрд. грн., на початок року заборгованість сягнула вже 107,5 млрд.
До жовтня нинішнього року обсяги іпотеки скоротилися до 102,0 млрд. грн.: старі кредити погашають — нових майже не дають. Улітку вона навіть падала до рівня 100 млрд., але потім підріс курс.
Цікаво, що в статистиці НБУ є інша іпотека, і в графі «іпотечні кредити» на 1 жовтня 2009 року сумарно значаться 137,6 млрд. грн.
Найболючіше питання — що робити з квартирами боржників за іпотекою. Тут государева лінія періодично змінюється на 180 градусів.
Спочатку Мін’юст повідомив, що банки «мають повне право вилучати в клієнтів заставні квартири у разі невиконання умов іпотечного договору». Пізніше Верховна Рада своїм законом запропонувала на період кризи заборонити такі вилучення. Оскільки час у нас передвиборний, то перетягування канату триватиме, і ситуація, можливо, проясниться до весни.
Хоча проблема на слуху, але як її лікувати, достеменно ніхто не знає. Фактично єдиним способом стало надання різноманітних відстрочок за платежами. Під них уже підпало до 10% виданих кредитів. Зміна валюти іпотеки, яка іноді пропонувалася, поширення не набула. Частка гривневої іпотеки за перше півріччя збільшилася аж на 0,2%. Ряд банків узагалі проти зміни валюти.
Вжиті заходи проблеми не розв’язують, і частка проблемної іпотеки неухильно зростає. Вона вже становить, за даними банків, близько 7—8%.
Банківські аналітики налаштовані скептично — вони очікують виходу частки проблемних кредитів на рівень 15—20%. Хоча цю проблему намагаються не загострювати: навіть «відпресувавши позичальника», за фактом нічого, крім нового головного болю, не одержують.
Ціни на житло на ринку впали відсотків на 40. Беззбитково реалізувати заставу важко, а продаж за зниженою ціною майже автоматом призведе до переоцінки портфеля і погіршення показників самого банку.
Іпотечні програми згорнули практично повсюдно. Так, у другому кварталі один із ключових гравців ринку — «Райффайзен Банк Аваль» (18% ринку) — скоротив свій портфель більш як на мільярд гривень. Скорочують свої портфелі й Укрсоцбанк, і «ОTP Банк».
Сумарно вісім найбільших банків (у т.ч. п’ять — із контрольним пакетом західних акціонерів) тільки за другий квартал вивели з іпотеки 3,6 млрд. грн.
Процес продовжився й у третьому кварталі.
Шість-сім банків, які все-таки кредитують купівлю житла, радують клієнтуру не тільки скрупульозною перевіркою документів і ставками в 22—30% у гривні. За спостереженнями аналітиків, «необхідний початковий внесок у розмірі 50% від вартості квартири чи будинку, сукупний дохід сім’ї має перевищувати вдвічі-втричі суму щомісячного платежу за кредитом». Попит на кредити та їхню видачу впав уп’ятеро-ушестеро.
З публічною статистикою видачі кредитів нині відверто погано. Найдостовірнішу інформацію традиційно видає УНІА. Деякі цифри можна одержати зі статистики Нацбанку. А от Міністерство юстиції, до якого стікаються дані про обсяги угод на ринку житла, мовчить, як партизан, тільки раз на рік видаючи на-гора шматки статданих.
Найкумедніше, що такі дані банки не можуть одержати навіть за гроші. Тим часом у всіх країнах Євросоюзу така інформація — один із ключових індикаторів.
Ну а решті залишається вислуховувати розумні промови про досягнення «цінового дна». Дна досягнуто, але воно нерівне. З’явився навіть жарт: «Кожному кварталу — ексклюзивне дно».
У цілковитому тумані — подальші перспективи кредитування. З одного боку, зрозуміло, що, попри антипатію населення, воно розвиватиметься. З іншого — незрозуміло, з яких ресурсів і коли.
Нерівне дно
Ситуацію з внутрішніми ресурсами можна проілюструвати двома цифрами. На 1 жовтня банківська система видала 729,5 млрд. грн. кредитів (усіх, а не тільки іпотечних). При цьому депозитів у ній усього 327,1 млрд. Різниця в 402,4 млрд. покривається за рахунок зовнішніх джерел, включаючи рефінансування НБУ.
Основна ідея забудовників — поки що нечітко — звучить так: на Заході завершиться криза, у них з’являться дешеві гроші, і вони знову потягнуться до нас за високим відсотком. Ринок у нас невеличкий — тієї ж таки іпотеки десь 13 млрд. дол. (учетверо менший від польського), тож якось перебудемо.
Та знову збудувати валютну пірамідку ще більших розмірів навряд чи вийде. Населення просто не може масово купувати «такий мотлох за такими цінами» Це, здається, почало потроху доходити навіть до будівельників.
Тепер Лев Парцхаладзе від імені Української будівельної асоціації (УБА) озвучує ідею будівництва «економок» як типового житла площею від 25 до 70 квадратних метрів, за ціною від 300 до 400 дол. за «квадрат». «За такого підходу однокімнатна «готелька» могла б коштувати близько 10 тис. дол.», — стверджує він. А держава могла б надати допомогу у видачі кредитів на купівлю таких квартир на пільгових умовах.
Для реалізації програми треба буде створити державне підприємство — єдиного замовника по всій Україні. Для нього виділялися б ділянки на безоплатній основі з підведеними комунікаціями. Типовий проект житла має узгоджуватися за спрощеною системою.
Щоправда, фраза «термін експлуатації буде, як у «хрущовок», — до 50 років» відверто лякає.
Про всяк випадок нагадуємо експертам УБА. Розрахунковий термін життя «хрущовки» становив 125 років. І тільки після того, як проект побував у пустотливих ручках радянських будівельників, реальний термін експлуатації скоротили на півстоліття.
Створювати проект, де відразу закладається термін служби в 50 років, і віддавати його в руки нашим славетним будівельникам — це вже занадто. Давайте краще залишимо розрахунковий термін у сто років. А то будинки почнуть розсипатися вже на стадії будівництва...
А от із ідеєю зафіксувати вартість обов’язково в гривні, щоб вона не залежала від курсу валют, сперечатися важко...
Та в будь-якому разі думка про житло від 300—400 дол. за квадратний метр (нехай навіть не в столиці) — очевидний прогрес порівняно з торішнім польотом думки про «помірне зростання на 30% на рік».
Зараз Міністерство з питань житлово-комунального господарства збирається, за прикладом Німеччини, розвивати будівельно-ощадні каси та обіцяє за рахунок їх «за 10—15 років зробити іпотеку масовою, збільшити кількість житлових кредитів, наданих не тільки будощадкасами, а й банками для забезпечення житлом громадян». Одержання кредиту зумовлене не тільки заставою і зобов’язаннями позичальника з обслуговування боргу, а й попереднім виконанням плану з нагромадження заощаджень.
Ідея досить непогана в теорії, та є маленьке зауваження. У нас — трохи не Німеччина. Ні за законодавством, ні за якістю роботи держслужб, ні за менталітетом.
Можна, звичайно, сподіватися, що в майбутньому чиновники стануть професійними і непідкупними, дерева — зеленими, а Кабмін і президент перестануть обзивати один одного зрадниками Батьківщини. Але не факт, що стільки щастя привалить Україні відразу. Тож іпотека, безсумнівно, житиме, втім поки що — у крапельному режимі. Будемо відстежувати долі анонсованих «економок»?