У країні тривалий час на різних рівнях ведуться гострі дискусії щодо зняття мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення.
Прихильники негайного запровадження ринку землі вбачають у ньому важливий важіль розвитку сільського господарства за рахунок передачі земель більш ефективному власнику з підприємницьким хистом. Вони переконані, що функціонування ринку землі сприятиме надходженню сільськогосподарським товаровиробникам надзвичайно потрібних обігових коштів через заставу земель, що подовження мораторію провокує до більшої тінізації земельних відносин тощо. Опоненти негайного зняття мораторію на купівлю-продаж сільгоспземель стверджують, що його скасування загрожує масовим скуповуванням землі у селян за безцінь, що ще відсутні належні законодавчі акти, не завершено інвентаризацію земель, не усунено корупційні схеми, не реформовано судову систему та ін. Певною мірою поділяючи як побоювання одних, так і сподівання інших, хочу зазначити, що нині не приділяється належної уваги питанню, який саме рівень ціни на землі сільськогосподарського призначення буде після зняття мораторію, що, на наше переконання, є одним із ключових моментів для прийняття цього рішення.
Для цього в Україні передусім необхідно систематично, шляхом вибіркового анкетування, здійснювати дослідження щодо аналізу попиту і пропозиції кількості землі, яка може бути запропонована до продажу і купівлі, з метою визначити очікувані наслідки від скасування мораторію на продаж землі. Слід зазначити, що така робота проводилася далекого 2004-го (до передбачуваного зняття мораторію ще у 2005 р.) під моїм керівництвом апаратом відділення економіки і земельних відносин Української академії аграрних наук.
За результатами проведеного анкетування встановлено, що на той час із 12 тис. опитаних у семи областях України лише 3% респондентів виявили бажання купити земельний пай, а продати його - 14%. Тобто серед опитаних (на той час) пропозиція в 4,7 разу переважала попит на купівлю землі. Це відповідно до закону попиту і пропозиції передбачало значне зниження ціни. Варто зауважити, що у 2017 р. колективом ННЦ "Інститут аграрної економіки" було проведено досить різностороннє (3 тис. респондентів) анкетне обстеження, яке стосується комплексного дослідження суспільної думки щодо моделей обігу земель сільськогосподарського призначення.
Проте, як показує досвід, анкетування дає дуже важливу інформацію про кількість землі, яка буде запропонована до продажу і купівлі, але визначити рівень ціни на землю з допомогою цього методу неможливо. Оскільки продавець завжди схильний завищувати ціну продажу, а покупець - навпаки. Лише на ринку, де безпосередньо зустрічаються попит і пропозиція, визначається об'єктивний рівень ціни. На цій підставі окремі дослідники стверджують, що ціну на землю до зняття мораторію не варто прогнозувати взагалі, її визначить ринок.
Не можу з цим погодитися. Зауважу, що у світовій практиці, як і у нас, навіть при функціонуванні традиційних ринків сільськогосподарської продукції та продовольства (пшениця, цукор, молоко, м'ясо тощо) систематично здійснюються аналітичні роботи із визначення прогнозного рівня цін. Тоді чому ми в Україні, оголосивши, що йдемо в ринок, самоусуваємося від прогнозу цін щодо такого надважливого й унікального товару, як земля? Адже, на відміну від сільгоспземель, традиційні сільськогосподарські товари (зерно, молоко, м'ясо тощо) в наступному сезоні поновлюються, і цінова ситуація там коригується.
За останні 25 років в Україні висвітлювалася несистемна інформація щодо рівня ціни на землі сільськогосподарського призначення, а власні спостереження, існуючі поодинокі матеріали в публікаціях і виступах дуже різняться - від ящика горілки за пай сільськогосподарських земель до 10 тис. дол. США за 0,01 га в приміській зоні.
У разі зняття мораторію не прогнозувати ціни на землі сільгосппризначення, особливо на етапі запровадження ринку землі, на мій погляд, украй небезпечно. У зв'язку з цим пропоную розглянути кілька методичних підходів до визначення ціни на землю до зняття мораторію на її купівлю-продаж.
Перший базується на теоретичній основі про безпосередній зв'язок між орендною платою і ціною землі. Орендна оплата у нас існує уже тривалий час. Капіталізацію орендної плати доцільно здійснювати на процентну ставку (коефіцієнт) за зберігання готівки на депозитному рахунку. Раціональний орендодавець погоджується на таку величину річної орендної плати, нижня межа якої еквівалентна процентному доходу від зберігання готівки на депозитному рахунку в банку в сумі, що дорівнює ціні 1 га землі, зданого в оренду.
Перевага пропонованого підходу полягає в доступності інформації та простоті розрахунку. Розрахуємо ціну землі сільськогосподарського призначення, припустивши, що у
2016 р. уже було б дозволено купівлю і продаж цього ресурсу, коли орендна плата на 1 га ріллі становила 1640 грн. Отже, ціна 1 га ріллі через капіталізацію орендної плати при депозитній ставці 15% річних (1640:15х100) становитиме 10933 грн, або 428 дол. (за курсом 25,55 грн за долар США).
Аби переконатися в достовірності запропонованого підходу, було розраховано ціну землі в США через капіталізацію їх орендної плати і потім зіставлено розрахункову ціну (11200 дол.) із реально існуючою (фактичною) ціною землі в США (10107 дол.) (див. табл. 1). Встановлено, що відхилення між ними на прикладі даних за 2016 р. становило лише 10,8%, що, на мою думку, переконливо свідчить на користь такого методичного підходу.
Крім того, було використано ще один методичний підхід розрахунку прогнозу ціни землі, який базується на врахуванні купівельної спроможності населення України та провідних країн світу, де ринок землі існує. Він передбачає визначення кількості місяців, протягом яких необхідно працювати громадянину відповідної країни світу, щоб придбати 1 га землі в своїй країні, а потім, перенісши цю кількість місяців на умови України (за реальної зарплати), визначити передбачувану в нашій країні ціну 1 га землі (див. табл. 2). Як свідчать розрахунки, щоб купити 1 га землі, у Франції необхідно працювати 2,1 місяця, у Чехії - 3,5 місяця. Якщо прийняти для України середній по зазначених країнах термін у три місяці, то ціна української землі, враховуючи нашу реальну оплату, становитиме 609 дол.
Також на особливу увагу заслуговує власний досвід України на початку ХХ ст. щодо функціонування ринку землі, ролі у цьому процесі відповідних земельних банків і надання ними позики на купівлю землі, рівня цін на землю тощо. Слід зазначити, що купівля українських земель відбувалася через Селянський поземельний і державний банки. У 1901‑1911 рр. покупна ціна 1 га землі в губерніях коливалася, наприклад, від 150 крб (Таврійська) до 243 крб (Полтавська). Зокрема, у Київській губернії 1 га землі можна було купити за 210 крб, що було адекватно вартості близько
3,5 т озимої пшениці, або оплаті праці кінного працівника на власних харчах протягом шести місяців (131 робочого дня). При такому підході і в умовах 2016 р. ціна 1 га землі, виходячи з нинішньої середньої ціни тонни озимої пшениці на рівні 3938 грн, в Україні становила б 13780 грн, або 539 дол. (за курсом 25,55 грн/дол.).
Безперечно, що ця прогнозована ціна землі згідно з викладеними підходами є середньою по країні в цілому, і її розмір об'єктивно буде варіюватися залежно від місця розташування земельної ділянки, якості землі та інших факторів. Так, слід зазначити, що при знятті мораторію на купівлю-продаж рівень цін на землю в Україні залежатиме ще й від вибору концепції подальшого розвитку сільських територій.
За умов прийняття стратегії розвитку фермерства (яка є, на мою думку, найбільш виправданою) і купівлі земель сільгосппризначення лише особами з українським громадянством, які проживатимуть і здійснюватимуть свою діяльність у межах території, де розташована їхня земля, власник землі буде найбільш зацікавлений у підвищенні добробуту територіальної громади, сільських територій, забезпеченні екологічної безпеки, вирішенні соціальних проблем.
Проте варто зауважити, що в нинішніх умовах низької платоспроможності потенційних покупців у межах територіальної сільської громади ціна на землю, на жаль, буде найнижчою. Мало того, покупець, здійснивши купівлю за останні гроші, зменшує свої можливості для інвестицій у власне виробництво, а продавець, отримавши кошти за землю, вилучає їх із сільгоспвиробництва громади. Отже, загальна сума активних коштів у сільськогосподарському обігу цієї громади зменшуватиметься.
За умови надання права на купівлю земель сільськогосподарського призначення всім особам з українським громадянством, які не обов'язково проживають і проживатимуть у межах територіальної громади, ціна на землю буде вищою порівняно із першим варіантом, оскільки збільшуватиметься кількість платоспроможних покупців. Але при цьому послаблюється розвиток фермерства, а потенційний покупець буде менше опікуватися екологічними та соціальними проблемами території, де розташована його земля.
За умов надання права на купівлю земель сільгосппризначення особам з іноземним громадянством ціни на землю в Україні швидкими темпами наближатимуться до світового рівня, можна очікувати значного приросту інвестицій у сільське господарство, впровадження інноваційних технологій світового рівня, високих темпів приросту виробництва окремих видів продукції тощо. Проте за цих умов існує висока ймовірність втрати Україною державності і перетворення її на сировинний придаток світового ринку, загострення соціальних і екологічних проблем сільських територій тощо.
На сьогодні на ринку землі існує практика укладання договору користування землею на 49 років і виплати орендної платинаперед. Розрахунки свідчать, наприклад, що при середньому розмірі орендної плати 2016-го у 1640 грн ця сума становила б 80360 грн, або 3145 дол. за 1 га (за курсом 25,55 грн/дол.). Безперечно, для селянина, особливо в сьогоднішніх умовах, ця сума є надзвичайно бажаною. Але припустимо, що подібний договір було б укладено ще у 2007 р., коли орендна плата становила 129 грн, таким чином, селянину виплатили б 6762 грн, або 1339 дол. (за курсом
5,05 грн/дол.). Як бачимо, ця сума в доларах у 2,4 разу менша порівняно із тією, яка могла би бути виплачена у 2016 р.
А аналіз динаміки ціни землі в країнах світу в ретроспективі свідчить, що відбувається істотне її зростання. Зокрема, у Франції протягом 29-річного періоду (1985–2014 рр.) ціна 1 га ріллі зросла з 3263 до 5940 євро, або у 1,8 разу, у Польщі протягом 24 років (1990–2014 рр.) - з 224 до 7723 євро, або у 34 рази, у США у 2016 р. порівняно з 1999-м - утричі. Таким чином, безперечно, що для орендаря умови виплати орендної плати наперед у розмірі, що фіксується станом на момент укладення договору, є привабливим, а на власника землі у цьому разі чекають значні втрати. Особливо це стосується України, де ціна землі в недалекому майбутньому буде не нижчою, ніж у країнах Західної Європи.
Щодо очікуваних надходжень обігових коштів при запровадженні ринку землі та можливості надання землі у заставу, то знову не зайве звернутися до українського досвіду існування ринку землі на початку ХХ ст. і досвіду функціонування економічного механізму надання землі в заставу в умовах ринку в 1907–1911 рр. Аналіз на прикладі Херсонської губернії свідчить, що ринкова ціна продажу 1 га становила тоді 201 руб., при цьому оцінка 1 га заставленої в банк землі дорівнювала вже 123 руб., розмір позики під заставлену землю становив 70 руб., або 57% від її оціночної вартості і лише 35% від ринкової ціни. Аналогічна ситуація по Київській губернії. При цьому 48–82% земель, що перебували в приватній особистій власності українців, було в той час заставлено і перезаставлено. На це слід звернути особливу увагу. Подібні проблеми можуть мати місце і сьогодні.
Таким чином, згідно із запропонованими трьома підходами ціни на землі сільськогосподарського призначення перебувають на рівні 428, 539 і 609 дол при середньому рівні 525 дол. Відхилення між крайніми рівнями цін становить 42%, а від середнього ±18%. Це дає підстави стверджувати, що визначений ціновий коридор є достовірним. Проте наведені розрахунки рівня цін дуже різняться з очікуваними у нашому суспільстві та їх рівнем у передових країнах світу.
Так, середній рівень розрахованої ціни землі в десятки разів менший порівняно, наприклад, із рівнем цін у Франції та США. Проте, на моє переконання, така різниця зумовлена не вадами методичного підходу при розрахунку цін по Україні, а великою відмінністю економічної ситуації в нашій і зазначених країнах. Вважаю, що у перспективі з ліквідацією цих відмінностей ціна на землю в Україні буде не меншою, ніж у провідних країнах світу, проте її не варто очікувати за сучасних економічних умов одразу після скасування мораторію.
Ці розрахунки є застереженням від ейфорійного очікування, яке властиве нам при впровадженні багатьох реформ, що ціни на українську землю із скасуванням мораторію на купівлю-продаж будуть на рівні провідних країн світу.
За існуючих умов при знятті мораторію доцільно встановлювати мінімальний рівень цін на землі сільськогосподарського призначення, який, на мою думку, має становити близько 1500–2000 дол. за 1 га за умови, що землю не продаватимуть іноземцям. При встановленні ціни на ринку нижче цієї межі пропоновану до продажу землю повинна викупити держава та продавати її ефективному власнику за ціною не нижче мінімальної або передавати в оренду. Якщо коштів для викупу землі у держави немає, відкриття ринку землі не на часі. Більш того, у період, коли країна перебуває в стані війни, впровадження купівлі-продажу землі, на мою думку, є невиправданим.
Водночас необхідно впровадити експериментальний підхід до здійснення земельної реформи і скористатися принципами лідера КНР Ден Сяопіна, згідно з якими від початку експериментальної перевірки елементів реформи до прийняття законодавчих актів минає від чотирьох до семи років, і лише після того, як люди переконуються в їх ефективності, Державна рада КНР ухвалює закони, що стосуються реформи, і їх положення починають впроваджувати по всій країні. Але навіть після отримання позитивних результатів влада говорить місцевим органам: "Хто хоче впроваджувати апробований досвід - впроваджуйте, хто ще сумнівається - почекайте".