Іпотечна криза в США дуже серйозно вдарила по житловому будівництву, а також по банківській системі, фінансовому та фондовому ринках країни. У засобах масової інформації з’явилися прогнози, що таке може статися і в Україні. Причому, передбачення, як правило, мотивуються надмірно високими цінами на житло. Однак наскільки справедливими є ці паралелі?
На наш погляд, серед причин, що призвели до нинішньої іпотечної кризи в США, слід виокремити три головні:
1. Надмірне будівництво та пропозиція житла на ринку.
2. Надмірне та неякісне іпотечне кредитування населення.
3. Непрозоре і неконтрольоване переплетення іпотечного ринку з фондовим.
Розглянемо кожну з них окремо та спробуємо розібратися, чи може щось подібне статися в нас.
Причина перша. Житлове будівництво в США пізнало різні часи — і злету, і криз. Найбільший житлово-будівельний бум датований 1972—1973 роками, коли впродовж двох років збудували 4,1 млн. одиниць житла (односімейних будинків і квартир). Найбільший спад був у 1982-му та в 1991-му — тоді за рік зводили тільки по 1 млн. одиниць житла. Найтривалішою була криза 70-х років, коли будівництво житла скоротилося вдвічі. Кон’юнктура житлового будівництва вражає: обсяги введення житла в експлуатацію між сусідніми роками іноді коливаються у 1,5—2 рази.
За останні 40 років у США збудовано 62,5 млн. одиниць житла загальною площею близько 12,5 млрд. кв. метрів. У розрахунку на одного жителя — це понад 40 кв. метрів, або по 1 кв. метру щороку.
Упродовж останніх 15 років обсяги будівництва безперервно зростали. У 2005—2006 роках вони були найбільшими за останні 23 роки — майже по 2 млн. одиниць щороку. Таким чином, на ринку США утворився великий надлишок пропозиції житла.
Саме на відсутність такого надлишку та навпаки — значний дефіцит житла в Україні слід насамперед звернути увагу, порівнюючи передумови іпотечної кризи у нас та в США. Так, площа збудованого в Україні за останні 28 років житла в розрахунку на одну особу була в 3,8 разу меншою, ніж у Сполучених Штатах. За останні п’ять років на кожного українця було споруджено в середньому лише 0,8 кв. метра житла, що вже у 7,4 разу менше, ніж у США. Лише у 2007-му введення житла в Україні перевищило рубіж у 10 млн. кв. метрів, досягнувши 0,22 кв. метра на кожного жителя.
Слід також врахувати, що в Україні майже три чверті житлового фонду фізично і морально зношені і потребують реконструкції або знесення як аварійні. Оновлення житлового фонду становить менш як 1% на рік.
З урахуванням кількості та якості житла потреба в його будівництві на одну особу в Україні в 10 разів вища, ніж у США чи Європі.
Для порівняння: в Чехії (населення — 10,3 млн. чол.) у 2007 році введено майже 42 тис. одиниць житла, або майже половину того, що в Україні. Чехія вже подолала рекорд з будівництва житла у 1991 році, а в 2007-му отримала 38% приросту цього показника. Україна поки що вийшла на 40% рекордного рівня введення житла, зафіксованого у 1987 році. Таким чином, на відміну від США, а також країн Західної і Центральної Європи, у нас гостро не вистачає житла, і до насичення ринку ще дуже далеко.
Причина друга. Різке зростання житлового будівництва в США стимулювалося не стільки житловими потребами, скільки бізнесовими мотивами. Свого часу Федеральна резервна система (ФРС) з метою недопущення кризи, загроза якої виникла після 11 вересня 2001 року, значно знизила відсоткову ставку, зокрема до 1% у 2003 році. Банки, «накачуючи» економіку грошима, значно спростили умови видачі кредитів під будівництво житла. Попит на житло різко зріс, і ціни, в свою чергу, пішли вгору. Це ще більше заохотило банки до кредитування житлового будівництва як сфери відносно простого та масштабного вкладення коштів. Як наслідок, обсяги іпотечного ринку в США сягнули 75% ВВП.
При цьому було переглянуто та фактично відкинуто класичну кредитну політику банків, яка завжди вимагала ретельної перевірки платоспроможності позичальників при видачі іпотечних позик. Ставку було зроблено на максимальну доступність і дешевизну іпотеки для населення (без довідки про доходи, виписки з бюро кредитних історій, нерідко — без застави чи під заставу спеціально оформлених брокерами короткострокових депозитів).
Фактично іпотекою змогли скористатися понад 90% працездатних громадян. Це призвело до втягування до неї некредитоспроможних категорій населення і до зниження кредитної дисципліни. Кошти іпотечних кредитів стали масово використовуватися на споживчі потреби. За експертними оцінками, обсяг таких ризикованих кредитів перевищував 1 трлн. дол. США.
Було, наприклад, надмірно спрощено достатньо ефективну систему бальної оцінки кредитних ризиків (так звану скорингову систему), яка використовується в США ще з 50-х років минулого століття. Спочатку банки перестали вимагати від клієнтів підтверджуючих документів до всіх або основних питань анкети. Почалися масові фальсифікації, особливо щодо сум доходів і платоспроможності. Крім того, було запроваджено пільгові терміни на погашення тіла кредиту і сплату відсотків. Протягом перших п’яти років тіло кредиту не сплачувалося, а відсотки нараховувалися мінімальні. Початок масового погашення тіла кредитів і сплати підвищених відсотків припав на 2006—2009 роки. Тоді й почали з’ясовуватися неприємні подробиці: чверть виданих кредитів не можуть бути повернені.
Навесні 2007 року, коли все це випливло на поверхню, кредитування зупинилося. Інвестори, чиїм бізнесом було будівництво житла, стали масово згортати фінансування. За даними аналітиків американського інвестиційного банку Lehman Brothers, у 2007 році в США було майже 300 тис. дефолтів по іпотечних кредитах, а на 2008 рік їх прогнозується ще близько 1 млн. Майже 3 млн. позичальників загрожує перегляд умов іпотечного кредитування в жорсткіший бік.
За підрахунками Організації економічного співробітництва і розвитку (ОЕСР), загалом у 2007 році втрати банківських і фінансових інституцій від іпотечної кризи сягнули 300 млрд. дол. США. Прогнозується, що в 2008-му ці втрати перевищать 1 трлн. дол.
Ситуація ускладнилася після втручання центрального банку (Федеральної резервної системи) США. У 2006 році, коли перегрів іпотечного ринку став очевидним, ФРС різко підвищила відсоткову ставку. Позичальники виявилися неспроможними погашати кредити. Банки зіткнулися з великим зростанням обсягу неповернень — до 10% виданих кредитів. Лише за липень 2007-го було зафіксовано 180 тис. іпотечних дефолтів. Слідом за ними почалися банкрутства кредитних та інвестиційних компаній: понад сто з них згорнули кредитні та інвестиційні програми. МВФ вважає, що для виходу банків із кризи знадобиться кілька років.
Різке згортання іпотечного кредитування призвело до скорочення будівництва житла. Особливо серйозно його обсяги знизилися у четвертому кварталі 2007 року, що спричинило зменшення темпів приросту ВВП — з 4,9% у третьому кварталі до 0,6% у четвертому. За весь 2007 рік обсяги збудованого житла скоротилися на чверть. Цього року прогнозується їх падіння ще на третину, внаслідок чого показник опуститься до рівня 1991-го — 1 млн. одиниць.
Водночас неповернення кредитів зумовило початок ліквідації застави, а отже, на ринку знову різко зросла пропозиція. Залишки не проданих на кінець року будинків збільшилися вдвічі. Загалом за останні три роки будівництво житла зросло на 20%, а пропозиції на продаж — на 60%.
Великих втрат зазнали і ринок нерухомості, і будівельна індустрія. Ціни на житло від надлишку його пропозиції на ринку знизилися на 10—15%, продаж будинків скоротився на 15—20%. Втрата обсягів житлового будівництва оцінюється в сотні мільярдів доларів.
Чи можлива така ситуація в Україні, де немає аналогічних масштабів іпотечного кредитування — ні в абсолютних показниках, ні у відносних? Питання риторичне. У нас іпотека виникла менше десятиліття тому, а динамічно вона розвивається лише останні три-п’ять років. І хоча за останні три роки обсяги іпотечного кредитування в Україні зросли у 15 разів, однак як абсолютні, так і відносні його показники залишаються ще дуже незначними. Сьогодні нерухомість у кредит купує лише 1% населення. Отже, портфель незадіяних платоспроможних клієнтів ще дуже великий.
Іпотечні кредити в Україні досить дорогі, їх можуть сплачувати лише 10% працездатних осіб з відносно високими доходами. Тому нескладно підрахувати, що на сьогодні лише 10% потенційних позичальників змогли скористатись іпотекою для придбання нерухомості.
Вимоги до іпотечного кредитування в Україні значно жорсткіші, ніж у США. При видачі таких кредитів грунтовно перевіряється платоспроможність позичальників. Українські банки беруть предмет іпотеки із заставою, яка оцінюється на 20—30% вище суми кредиту. Тобто у банків є певний запас ліквідності предмета іпотеки. Випадків неповернення іпотечних кредитів дуже мало. Швидше навпаки — масовими є дострокові погашення.
Частка іпотечних кредитів у загальному кредитному портфелі банків становить близько 12%. Тому, незважаючи на високі темпи зростання іпотечного кредитування, обсяг цього ринку залишається незначним — лише 8% ВВП (станом на 1 січня ц.р. загальний іпотечний портфель банків досяг позначки 57,2 млрд. грн.), тоді як у США, нагадаємо, — 75% ВВП. Таким чином, в Україні на іпотечному ринку поки що немає тих тенденцій і ризиків, які мали місце в США (див. рис.).
Третя причина. Коли в США розгортався іпотечний бум, банки для підстраховки продавали пакети однорідних іпотечних кредитів іншим фінансовим установам. Ті, в свою чергу, під куплені облігації випускали інші цінні папери і т.ін. Таким чином, багато фінансових інструментів виявилися прив’язаними до нерухомості. Вартість цінних паперів у кілька разів перевищувала обсяги іпотечного кредитування і вартість житлового будівництва. Вийшла така собі фінансова піраміда з непрозорою системою зв’язків фінансових фірм, що похитнуло фондовий ринок США, а через нього — всього світу.
До іпотеки підключилися численні небанківські установи, які працювали з високими ризиками, недостатньо оціненими регуляторами та інвесторами. Країни Європи та Азії купували складні фінансові інструменти розкручених фінансових установ США, широко використовуючи сумнівні угоди з ф’ючерсами (Societe Generale), технічний продаж, маржинальні угоди (Citigroup, Merrill Lynch), що відіграло на фондовому ринку роль снігового валу. Тому в кінцевому підсумку американські проблеми спровокували масштабну фінансову кризу, яка призвела до дефіциту і подорожчання кредитних ресурсів у всій світовій фінансовій системі.
Надмірно поширилася практика «сек’юритизації» проблемних кредитів. Передбачаючи можливість неповернення, багато банків та фінансових інституцій почали консолідувати іпотечні кредити і, конвертувавши їх в інші фінансові інструменти, продавати іншим фінансовим інституціям, зокрема зарубіжним банкам (переважно Великобританії, Франції, Німеччини, Японії). Цей процес відбувався непрозоро. Досі немає статистики, скільки проблемних іпотечних кредитів консолідовано, скільки — конвертовано в інші фінансові інструменти, скільки разів їх було перепродано і скільки фінансових інструментів у підсумку виявилися прив’язаними до заставленої нерухомості. Поки що йде мова про 10 великих банків і понад сотню дрібніших та небанківських фінансових установ. Утворилася фінансова піраміда, параметри якої — близько 1 трлн. дол. США.
Внаслідок інтенсивного міжбанківського кредитування неповернення кредитів стало проблемою не тільки банків — прямих кредиторів, а й багатьох банків-субкредиторів. Купівля європейськими та азіатськими банками фінансових інструментів, прив’язаних до нерухомості, призвела до перенесення наслідків американської іпотечної кризи на Євразійський континент. Глобальне міжбанківське кредитування та перекредитування, яке дало у 2001—2005 роках позитивний мультиплікативний ефект, зараз має негативний мультиплікативний реверс, що й призвело до швидкої транснаціоналізації та глобалізації американської іпотечної кризи.
Фахівці говорять про 2001—2007 роки у США як про період надмірної лібералізації банківської системи й особливо кредитної діяльності. Діяльність ФРС теж оцінюють критично, вказуючи на її неадекватне реагування, невчасне підвищення та зниження ставок, надмірне послаблення дозвільної системи, контролю тощо. Експерти вказують також на слабку увагу з боку інших державних контролюючих і регуляторних органів до діяльності небанківських фінансових установ на фондовому ринку, де система контролю виявилася неадекватною реальним масштабам фінансових операцій.
У США обсяги фондового ринку у кілька разів перевищують ВВП, в Україні цей показник менший за 3%. Співвідношення обсягів фондового та іпотечного ринку в Україні на порядок менше, ніж у США. У нас безліч своїх проблем, але немає тих загрозливих, як у США, масштабів прив’язки фінансових інструментів до нерухомості, а також загрозливого і неконтрольованого переплетіння фондового та іпотечного ринків.
Водночас висновки з іпотечної кризи в США Україні слід зробити обов’язково, і досить серйозні. Американська іпотечна криза має і ще матиме негативний вплив на іпотечний та фондовий ринки, а також на вітчизняну банківську систему. Надмірна лібералізація кредитної діяльності банків США — як прямо, так і опосередковано, через європейські банки, — проявилася в Україні у вигляді надмірної доступності для українських позичальників зовнішніх ресурсів. Тривала недовіра до вітчизняних банків змінилась «накачуванням» їх грошима. Внаслідок цього і стався частковий експорт кризи в Україну.
У 2005—2007 роках більш як у 10 разів зросли обсяги зовнішніх запозичень українських банків, значна частина яких є короткостроковими. Навіть у третьому кварталі 2007-го, вже після початку іпотечної кризи в США, українські банки запозичили ще 4,5 млрд. дол., що становило 20% їх наявного боргу. Таким чином, американська іпотечна бульбашка немов підштовхнула українські банки до збільшення зовнішніх запозичень, значну частину яких необхідно рефінансувати в поточному році.
Отже, в Україні поки що немає тих передумов, які призвели до іпотечної кризи в США. Але американська криза об’єктивно змінить параметри іпотечного кредитування в Україні шляхом зниження його обсягів і підвищення вартості через обмеженість зовнішніх ресурсів.
Окремо слід торкнутися питання: чи може іпотечна криза в Україні бути зумовлена надмірним зростанням цін на житло? Насправді це різні речі. Зростання цін ніколи не було чинником кризи в умовах попиту, не забезпеченого пропозицією. Американська іпотечна криза — це класична криза перевиробництва (надлишку житла, кредитних ресурсів і механізмів фінансового забезпечення), але не в реальному секторі (як це було у 30-х роках ХХ ст.), а в макроекономічній сфері. Зовсім інша ситуація в Україні. Тут проблема полягає у незабезпеченому попитові на житло, у нерозвиненості іпотечного ринку (обмаль іпотечних кредитів), нерозвиненості фондового ринку (малий набір та обсяги фінансових інструментів).
Тому аргументувати наближення іпотечної кризи зростанням цін на житло було б неправомірно. За законами ринку, зростання цін має спричинити будівельний бум, потім — надмірну пропозицію, посилення конкуренції і, зрештою, зниження цін. Це можливо, але не раніше, як за п’ять-cім років. А протягом цього періоду відбуватиметься помірне зростання вартості житла не менш як на 20—30% щороку, адекватне зростанню цін на базові ресурси будівництва та іпотечні кредити.
Протягом найближчих п’яти-cеми років зростання цін на житло — єдине, що може стримувати перевищення попиту над пропозицією. За таких умов дещо знизиться попит на квартири за рахунок скорочення обсягів спекулятивного інвестування. Значною мірою це вже відбулось у 2007 році, коли частка спекулятивного інвестування, за оцінками експертів, знизилась з 50 до 30%. Основна причина — зниження темпів зростання цін на житло до рівня річної інфляції. Але цей показник знижуватиметься й надалі.