Нарешті в Україні прийняли закон, який націлено на захист інвесторів, що інвестують в українську нерухомість. Йдеться про Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Ці зміни давно назрівали, бо кількість ошуканих інвесторів у новобудови, як і кількість заморожених недобудів, зростали в Україні щороку, суттєво впливаючи на довіру до ринку нерухомості як такого. Зрозуміло, що люди хочуть більшої безпеки, визначеності та впевненості, інвестуючи свої гроші в нерухомість у нашій державі. Та чи відповіли на їхній запит законотворці?
Якщо зробити крок назад і згадати, що, власне, стало передумовою прийняття регуляторного акта, то помітимо, що факторів, які вплинули на ухвалення закону, одразу кілька. По-перше, необхідність захистити інвесторів від можливої співпраці з недобросовісними будівельними компаніями. По-друге, значні обсяги зруйнованого житла, що потребуватиме відновлення. По-третє, потреба у зрозумілих не лише українським, а й західним інвесторам правилах гри на ринку, аби вони могли до цієї відбудови долучитися. Буквально нині існує потреба у тому, щоб сектор нерухомості був достатньо врегульованим і готовим розпочати активну реконструкцію одразу після перемоги. Мати безпечне і зрозуміле правове поле, адже власних фінансових ресурсів для швидкого відновлення навряд вистачить.
Чому питання самої моделі фінансування таке важливе? Бо діючий в Україні механізм, коли покупці фактично виступають інвесторами у нерухомість, не купуючи її саму, а інвестуючи кошти у похідні фінансові інструменти, не надто поширений і зрозумілий західним інвесторам. Далеко не всі з них готові ризикнути та пристати на умови цього українського ноу-хау. Далеко не всі вважають цю модель фінансування надійною, прозорою та безпечною. Їх можна зрозуміти. Уявіть, що ви вирішили зіграти в шахи, але виявилося, що на шахівниці вдвічі більше клітинок, половини фігур немає, а ходять вони за правилами шашок. Погодитеся грати? На жаль, саме ці, базові, правила гри на ринку новобудов лишаються незмінними, і відповідей на ключові питання саме до моделі фінансування у законі немає.
Тим не менш окремі позитиви, не глобальні, а локальні, все ж є.
Якщо подивитися на деталі, то серед конструктивних змін варто зазначити таку: новий нормативно-правовий акт унеможливив продаж квартир, якщо у забудовника немає повного пакета дозвільних документів, на підставі яких він зможе добудувати будинок. Також відтепер не можна продавати квартири, які не належать до окремих об’єктів права власності. Крім того, забудовник зобов’язаний перед інвестором розкривати інформацію про те, скільки вже придбано квартир у будинку. Тобто маркетологи не зможуть більше маніпулювати цією інформацією, апелюючи до «шалених продажів». Законодавче закріплення цих важливих положень стало серйозним кроком до якісного унормування українського законодавства та його адаптації до об’єктивних потреб часу.
Та, попри те, що закон звучить дуже гармонійно, навіть у цій частині питань до нього ще багато. Дійсно, клієнтам забудовника цей закон дає більшу впевненість у будівельних проєктах, а забудовника закон зобов’язує бути більш відповідальним у своїх діях. Виглядає, як «рух уперед до кращого майбутнього», але ж ми розмірковуємо, що йдеться про один із найкорумпованіших ринків в Україні, де цілком законними можуть бути відверто незаконні рішення, а маніпуляції із дозвільною документацією виведено на рівень мистецтва. Тож сама по собі декларація захисту інвесторів ще не означатиме дійсного захисту. Так, маніпуляцій чи відвертого шахрайства стане менше, але очікувати, що вони зникнуть узагалі, не варто.
Наприклад, раніше досить поширеною була схема, за якою нежитлові приміщення будинку продавали під житлові. Це відбувалося, коли одну велику квартиру ділили на кілька маленьких. Чинний порядок, який передбачає більш суворий облік усіх об’єктів, унеможливлює таку ситуацію. А також зараз є можливість для інвестора розірвати не вигідний для нього договір із компанією-забудовником. Це може статися, коли забудовник, наприклад, вирішив без попередження змінити технічні параметри квартири. Але це не єдина ситуація. Це також можливо, якщо термін здачі будинку в експлуатацію затримався більш як на пів року. Тобто так, у деяких випадках закон заборонятиме шахраям якісь лазівки, але корупційні схеми на вищому рівні при цьому нікуди не зникнуть.
Не слід очікувати й особливого пожвавлення на іпотечному ринку. Насправді для банку, який кредитує купівлю нерухомості, гарантія добудови об’єкта та захищеність майнових прав покупця є основними вимогами. Тож, здавалося б, у чому можуть бути проблеми? Насамперед у тому, що для повноцінного запуску іпотеки у банків мають змінитися вимоги до оцінки кредитних ризиків іпотечних позичальників. Звісно, самі банки таких змін не вносять, це рішення приймається Національним банком, який справді може дозволити банкам приймати застави у вигляді недобудованого майна, аби реформа завершилася. Але чи квапитиметься він із цим рішенням з огляду на поточний стан фінансового сектору, який точно не варто погіршувати зростанням непрацюючих кредитів? Напевно, зачекає на більш стабільні часи. Та й мова в законі йде виключно про майбутні проєкти будівництва, оминаючи увагою існуючі новобудови, які наразі чекають, але вкрай рідко знаходять покупців. Враховуючи, що більшість забудовників нині опікуються лише старими об’єктами, а нові будівництва чекають на завершення війни та хоч якусь економічну стабілізацію, іпотеці також доведеться почекати.
Тобто загалом закон не змінює принципово роботи ринку первинної нерухомості, лише точково покращуючи захист покупців і дозволяючи сподіватися на помірне пожвавлення іпотечного кредитування після завершення війни.
Більше статей Олександра Болтяна читайте за посиланням.