Фонд держмайна опублікував на своєму сайті заяву про ліквідацію фракційної оцінки. Йдеться про скасування практики визначення вартості одного об'єкта (наприклад домоволодіння) двома оцінювачами, які мають різні сертифікати: окремо оцінка будинку, а окремо - земельної ділянки, на якій розташований будинок. Здавалося б, нарешті здоровий глузд переміг: не можна ж користуватися будинком окремо від земельної ділянки, на якій він побудований. Його не можна перемістити без нанесення йому пошкоджень - значить, об'єкт один. Куди вже зрозуміліше. Але багато що залежатиме від того, як саме це питання збираються вирішувати на практиці.
Історія проблеми
Спочатку ухвалили закон про оцінку майна, й уповноваженим органом призначили Фонд держмайна, бо саме цей орган управляв, оцінював і продавав державне майно. У Фонді були фахівці, які вже займалися цими проблемами, і прийняття 2001 року профільного закону виглядало цілком логічним як законодавче упорядкування процедур оцінки: навчання, проведення іспитів, сертифікація оцінювачів і оціночних компаній тощо. Тоді оцінку і будинку, і землі виконував оцінювач, сертифікований Фондом.
Проте тут відомство, що займається питаннями землі, вирішило, що його незаслужено скривдили. Це відомство в різні часи називалося по-різному - раніше це був Комітет із земельних ресурсів, а тепер Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру.
При розробці й погодженні Земельного кодексу України це відомство викривило поняття нерухомості, яким за Цивільним кодексом є земля з поліпшеннями. Формуючи Земельний кодекс, воно виділило в окремі категорії землю і нерухомість, чим порушило Цивільний кодекс. До чого це призвело, покажемо на прикладі нижче.
У 2004 році відомству вдалося проштовхнути через Верховну Раду окремий закон про оцінку земель, яким їх призначали головними в оцінці землі під будівлею. Завіса!
Що ж сталося
Зрозуміла річ, що земельне відомство перетягло ковдру на себе в тих випадках, де була потрібна оцінка землі. Вони впровадили окреме навчання й іспит, почали видавати свій кваліфікаційний сертифікат, а також сертифікат, що дає дозвіл на цю діяльність. Ой, як люблять у нас чиновники вчити й сертифікувати!
У результаті при оцінці домоволодіння з приватизованою земельною ділянкою стало потрібно залучати окремих оцінювачів для оцінки будівлі й землі. Причому найогидніше в цій ситуації, що учасники угоди мали платити податок двічі - окремо за весь об'єкт і окремо за землю. Але не тільки це.
Прикладом може служити ситуація, коли на печерських схилах продавався розвалений будинок, а цінність мало лише місце розташування цієї руїни, тобто земельна ділянка. Адже земельна ділянка має єдину корисність - забезпечувати будинкам і спорудам право перебувати в певному місці. Але от відомий читачам DT.UA з попередніх публікацій Модуль електронної перевірки вартості будівлі не може зрозуміти й прийняти, що будинок без землі не має жодної цінності, а відповідно, й вартості, та змушує оцінювача піднімати ціну до вартості будинку з земельною ділянкою. Оскільки вартість земельної ділянки визначає окремо інший оцінювач, то вартість усього об'єкта виходить завищеною приблизно в півтора разу. Як і сплачувані податки! Державі, звичайно, профіт, от тільки закладений у Податковому кодексі основний принцип сплати податків, який говорить, що вони мають бути справедливими, звичайно ж, порушується. Але кого це хвилює в масштабах країни?
І на це страждає той самий модуль, який перебуває в управлінні Фонду держмайна, що ініціював скасування "фракційної" оцінки. Може, після її скасування процедури модуля нарешті відрегулюють, щоб уникнути таких курйозів надалі?
Інша проблема виникає у власників городів у сільській місцевості, бо тут вирізняються два види ділянок - один під будівництво будинку, а другий - під город (індивідуальне сільське господарство, ІСГ).
І якщо сільський будиночок і земля під ним вважаються одним об'єктом, який продається протягом року, то земля ІСГ (тобто город) обкладається податком уже як другий об'єкт, що продається протягом року, хоча все продається разом. Другий об'єкт додатково обкладається 5% податку до бюджету і 1,5% військового збору, на відміну від будівлі й землі, які оподатковуються 1% мита та 1% - до Пенсійного фонду (тільки будівля). Хіба це нормально? Але де наші депутати-законодавці й де той город? Як кажуть, проблеми індіанців шерифа не хвилюють. Але, об'єднуючи дві оцінки, Фонд держмайна може вирішити й цю проблему? Хотілося б вірити.
Так, саме проти вимоги оцінки різними суб'єктами оціночної діяльності й вирішив виступити Фонд держмайна, заявивши, що насправді будівля і земля - це єдиний об'єкт (із чим не можна не погодитися), і його має оцінювати один оцінювач, що цілком логічно. Ще б додати до цього, що й податки мають стягувати справедливо.
При цьому Фонд з'ясував, що більшість оцінювачів майна мають два сертифікати - і по майну, і по землі (благо, вони не взаємовиключні), і в багатьох випадках оцінку проводить один оцінювач. Фонд вважає це нераціональним і пропонує змінити ситуацію. Річ у тім, як її поміняти?
Адже земельне відомство не хоче відмовлятися від своїх бажань навчати й сертифікувати. Водночас "земельники", крім ринкової вартості, займаються нормативною грошовою оцінкою. Інше питання, що ця оцінка зовсім далека від ринку. Але оскільки її використовують тільки для оподаткування землі, то принаймні вона виконує цю функцію.
Шляхи вирішення проблеми
Здавалося б, найпростіше - об'єднати два сертифікати в один, а оцінювачам землі - пройти курс підвищення кваліфікації, щоб вони вміли оцінювати і землю, і те, що на ній стоїть. У цьому разі Фонд, очевидно, припускає, що саме він навчатиме й видаватиме додаткові сертифікати.
Та навряд чи земельне відомство на це піде, - ще ніхто з чиновників добровільно не відмовлявся від довірених їм функцій.
Інший варіант - просто дозволити оцінювачам майна за фахом 1.1 "Оцінка нерухомості, зокрема земельних ділянок" оцінювати ці земельні ділянки (які спочатку їх навчають оцінювати, а потім забороняють це робити). При цьому їм обов'язково треба буде показувати вартість земельної ділянки як вартість усього об'єкта нерухомості. Це потрібно для нотаріусів при реєстрації об'єкта й зовсім нескладно. Тим більше що вартість об'єкта цілком може бути визначена як сума вартості земельної ділянки та поліпшень (будинків і будівель), які на ній розташовані.
Багатьом фахівцям саме такий підхід видається найбільш доцільним і простим з погляду прийняття змін до законодавства. Саме цей підхід не змушуватиме оцінювачів незабудованої землі вчитися оцінювати об'єкт нерухомості, а не тільки земельну ділянку під ним. За такого підходу можна сказати, що й вовки ситі, й вівці цілі.
Звичайно, для усунення багатьох проблем правильного відображення нерухомості Україні вкрай потрібен ще й багаторівневий кадастр нерухомості, де буде позначено не тільки земельні ділянки, як це є зараз у земельному кадастрі, а й вулиці, будинки, дороги, інфраструктура…
Усі статті автора читайте тут.