Житлово-комунальне господарство є однією з ключових сфер суспільного життя, що потребує докорінного реформування. Адже система взаємовідносин між споживачами та постачальниками житлових і комунальних послуг, незважаючи на зміни форми власності на будинки та комунальні підприємства, здебільшого так і залишається архаїчною. Ба більше, продовжує "традиції" радянської епохи, коли мешканці будинків не мали жодних прав на нерухоме майно, а забезпеченням житлово-комунальних послуг та утриманням житлового фонду переймалася держава.
Житловий фонд українських міст і селищ складається із майже 200 тис. багатоквартирних будинків, близько 80 тис. з яких належать до багатоповерхової забудови. Більшість багатоповерхівок було збудовано в 60–90-х роках минулого століття і давно потребують капітального ремонту. Майже 60% ліфтів по всій країні вже вичерпали свій ресурс і становлять небезпеку для їх користувачів.
З кожним роком ситуація лише погіршується. Капітального ремонту багатоповерхових будинків практично не виконують, адже їх мешканці платять лише за обслуговування будівлі, що передбачає проведення тільки поточних ремонтів, які зовсім не вирішують проблеми зношеності капітальних конструктивних елементів і мереж.
Основною проблемою відсутності належного утримання багатоквартирних будинків є фактична незавершеність процесу оформлення права власності на будинки. Більшість власників квартир досі вважають, що ремонт будинків належить до відповідальності держави, місцевої влади, жеків - кого завгодно, але тільки не їх. Водночас законодавство визначає, що багатоквартирні будинки є спільною сумісною власністю власників квартир. Саме вони як співвласники мають слідкувати за утриманням будівель у належному стані. Власність зобов'язує.
На практиці органи місцевого самоврядування та жеки часто паразитують на використанні спільного майна власників квартир, не роблячи абсолютно нічого для поліпшення стану будинків. Тому більшість із багатоповерхівок України перебувають у вкрай жалюгідному стані.
У будинках, де не створено ОСББ чи житлового кооперативу, мешканці майже повністю усунуті від управління будинком як своєю власністю. Наслідком цього є їхня майже повна незахищеність від недобросовісних дій постачальників житлових і комунальних послуг. Сплачуючи за послуги з управління та утримання багатоквартирного будинку, його мешканці насправді не впливають ні на визначення виконавця послуг, ні на перелік послуг, що їм надаються, ні на обсяг надаваних послуг, ні на їх вартість. Перелік і вартість послуг визначає виконавчий комітет місцевої ради, постачальника послуг (тобто жек) - сесія місцевої ради. При цьому обсяги послуг з утримання будинку та критерії їх якості для споживача, як правило, є невідомими, що практично унеможливлює оскарження їх ненадання або надання не в повному обсязі.
Переважна більшість багатоповерхівок досі обслуговуються ще створеними за радянською системою жеками, які відтоді зазнали несуттєвої реорганізації та майже не змінили своїх підходів до роботи. Основною проблемою неефективності роботи жеків є поєднання ними одночасно послуг з управління та утримання будинків за відсутності ефективної системи контролю. Так, жеки самі визначають перелік робіт з поточного ремонту, які мають виконати в будинку, та їх вартість, самі виконують такі роботи, які "закривають" своїми ж актами.
Місцева влада не лише розпоряджається цими будинками, як своєю власністю, передаючи на баланс від одного жеку до іншого, а й непогано на них заробляє. Підвали та допоміжні приміщення здаються в оренду, зовнішні конструкції, стіни під'їздів, ліфти тощо використовуються для розміщення реклами, а провайдери телекомунікаційних послуг сплачують за проведення мереж по будинках. Усі ці кошти спрямовуються куди завгодно, тільки не на утримання самого будинку. І все це відбувається без будь-якого погодження з його справжніми власниками.
Окремою проблемою є використання прибудинкової території. Користуючись відсутністю встановлених меж прибудинкових територій, місцева влада спокійно приймає рішення про ущільнення забудови через надання дозволів на встановлення малих архітектурних форм, зведення житлових будинків чи комерційних об'єктів.
Так само незахищеними мешканці багатоповерхівок залишаються і у відносинах із монополістами - постачальниками комунальних послуг, насамперед послуг з теплопостачання та гарячого водопостачання.
Житлово-комунальне господарство в Україні є невиправдано енергоємним і споживає мало не 44 % усіх енергетичних і водних ресурсів країни. Різниця в тарифах на комунальні послуги для населення та юридичних осіб, надання комунальних послуг за надутими нормативами, а не на підставі чітко облікованого обсягу створює чимало можливостей для зловживань із боку постачальників комунальних послуг, які, крім усього іншого, визнані природними монополіями. Відповідно, всі рішення щодо вартості надання таких послуг ухвалюються органом центральної виконавчої влади, і ні споживачі послуг, ні органи місцевого самоврядування не мають жодного впливу на такі рішення. Так, обсяги втрат тепла в теплових мережах становлять понад 30%. Це пов'язано з їх незадовільним фізичним станом - зношеність магістральних і розподільчих мереж сягає 70% їх загальної протяжності, а це загалом понад 33,8 тис. км у двотрубному вимірі. Усі ці втрати закладаються в тариф, і споживач не може відмовитися від постачання води чи тепла від нав'язаного йому виробника чи постачальника послуг і перейти до іншого. Власне, в Україні виробник і постачальник комунальної послуги - одна й та сама особа.
В Україні єдино можливою формою, з допомогою якої можна забезпечити управління багатоквартирним будинком як спільною сумісною власністю, є об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Попри це, ОСББ створено лише в 21% багатоповерхових будинків в Україні. Причинами цього є неусвідомлення власниками квартир свого права спільної власності на будинок і значні недоліки законодавства у діяльності ОСББ, що відштовхують мешканців багатоповерхівок від вибору такої форми управління, навіть незважаючи на відсутність альтернативи.
Крім того, процедура створення ОСББ значно ускладнена через відсутність відкритого реєстру власності. Парадоксальна ситуація: співвласник багатоквартирного будинку не лише не знає, хто, крім нього, і в яких обсягах володіє правами на будинок, а й навіть не має інформації про розмір його власної частки у будинку як єдиному майновому комплексі. Все, що є на руках у власника квартири, - це правовстановлюючий документ, де вказана частка його власності на квартиру із зазначенням площі. Скликати збори власників квартир для створення ОСББ, коли ти не знаєш, ні хто є власниками, ні їх загальну кількість, - проблематично. Найгірше те, що отримати таку інформацію у законний спосіб неможливо - діє закон про захист персональних даних. І вже зовсім неправомірною виглядає норма закону, згідно з якою кожен співвласник будинку приймає рішення на рівних правах, незалежно від частки власності - 10 чи 1000 кв. м.
Для докорінної зміни ситуації просто необхідно прийняти рішення, які дадуть можливість чітко врегулювати проблеми взаємовідносин між співвласниками багатоквартирних будинків, а також відносин між споживачами житлових і комунальних послуг та їх надавачами.
Основною метою законодавчого регулювання відносин між співвласниками багатоквартирних будинків має стати перетворення власників квартир на свідомих співвласників спільного майна та створення умов для здійснення ефективного управління спільною власністю. Для цього необхідно:
- удосконалити реєстр власності на нерухоме майно. В цьому реєстрі житлові будинки мають відображатися як цілісні майнові комплекси із зазначенням прибудинкових споруд і визначеними межами прибудинкової території. По кожному співвласнику має бути відображена інформація про його частку приватної власності на квартиру та частку спільної суміжної власності на майновий комплекс. Цей реєстр має бути відкритим і зі спрощеним доступом;
- запровадити обов'язкове створення ОСББ для кожного багатоквартирного будинку як єдино можливої в Україні інституції з управління багатоквартирним будинком як спільною сумісною власністю. Такий перехід має бути чітко визначеним у часі, наприклад, до 1 вересня 2016 р. Однак цьому має передувати значне спрощення процедури створення та реєстрації об'єднання. Також необхідно налагодити систему консультаційно-методичного сприяння створенню та налагодженню діяльності ОСББ на рівні муніципалітетів;
- удосконалити законодавство про ОСББ. ОСББ із членської організації потрібно переформатувати в форму управління спільною власністю, де кожен співвласник бере участь в управлінні та має права і обов'язки відповідно до розміру його частки у спільному майні. Запровадити відповідальність співвласника за невиконання своїх обов'язків з управління та утримання спільного майна аж до примусового (через суд) продажу приватної власності для покриття невиконаних зобов'язань.
Основоположним принципом законодавчого врегулювання відносин між споживачами комунальних послуг та їх постачальниками має стати забезпечення можливості споживачу на отримання якісної житлової та комунальної послуги. Цього можливо досягнути шляхом створення вільних ринкових відносин у цій галузі з одночасним забезпеченням мінімально необхідних стандартів і державних соціальних гарантій, здійсненням демонополізації ринку комунальних послуг і забезпеченням можливості споживачу вільно вибирати надавачів послуг. Такий підхід передбачає:
- визначення будинку (а не власника квартири) як цілісного майнового комплексу єдиним об'єктом отримання житлових і комунальних послуг;
- чітке регулювання порядку надання послуги з управління багатоквартирним будинком;
- визначення мінімально необхідного переліку послуг з утримання багатоквартирного будинку, що мають обов'язково надаватися для підтримання будинку в належному стані, із чітким встановленням їх кількісних та якісних показників;
- обов'язкове встановлення засобів обліку послуг з холодного водопостачання та водовідведення, теплопостачання (з можливістю автоматичного регулювання) та гарячого водопостачання для всіх багатоквартирних будинків;
- запровадження обов'язкового роздільного збирання побутових відходів, їх подальшу переробку та утилізацію;
- здійснення демонополізації постачальників комунальних послуг, розподіл природних монополій на ринку комунальних послуг за сферами діяльності: виробництво, транспортування та постачання споживачам.
Держава має кардинально змінити свій підхід до регулювання ринку комунальних послуг. Наслідком виділення коштів державного бюджету України має стати не відшкодування монополістам різниці у тарифах, які державні органи встановили нижче ринкових, а стимулювання оновлення та розвитку інфраструктури постачання енергетичних та інших ресурсів до споживачів, розширення сфери використання відновлюваних джерел енергії, впровадження енергоощадних заходів і технологій у житлових будинках.
Впровадження усіх зазначених вище заходів забезпечить перехід від надмірно монополізованої сфери житлово-комунальних послуг до вільних ринкових відносин, де споживачі матимуть змогу самостійно вибирати постачальника послуг залежно від рівня їх обсягу, якості та вартості. Формалізація будинків як єдиних майнових комплексів та інституалізація їх органів управління забезпечать становлення власників квартир будинків як ефективного співвласника спільного майна, що раз і назавжди вирішить безліч проблем, пов'язаних з утриманням багатоквартирних будинків. Участь держави у стимулюванні впровадження проектів відновлення і розвитку комунальної інфраструктури, а також підвищення рівня енергоефективності в будинках сприятиме значному поліпшенню якості та зниженню вартості надання комунальних послуг.
Про необхідність реформування у сфері управління будинками та надання комунальних послуг зараз не говорить тільки лінивий. Віце-прем'єр В.Гройсман майже одразу після свого призначення анонсував здійснення таких реформ, а у Мінрегіонбуді у співпраці із громадськими експертами було напрацьовано ряд законопроектів, які дещо поліпшують систему управління будинками, в яких створено ОСББ, і спрощують процедуру прийняття рішень співвласниками будинків без створення об'єднання. Зокрема, 11 серпня 2014 р. Кабмін передав до Верховної Ради законопроект "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Такі напівреформаторські кроки приведуть до певного пом'якшення описаних вище проблем, але не забезпечать їх вирішення. Наприклад, мешканці можуть передати свої будинки в управління фізичній чи юридичній особі, не створюючи ОСББ. Правда, для прийняття такого рішення необхідно, щоб "…за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом становить більш як 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень…". І такі збори ініціативні групи мешканців мають проводити для вирішення більшості питань щодо управління спільною власністю. Боюся, переважна кількість багатоквартирних будинків будуть неспроможні скористатися цими нормами, тож їх і надалі будуть обслуговувати призначені місцевою владою жеки або управителі.
Каха Бендукідзе, один з авторів грузинських реформ, зазначав, що реформи треба проводити протягом півроку. Цей уряд уже втратив надто багато дорогоцінного для України часу, не лише не провівши, а навіть не запропонувавши комплексних реформ у такій чутливій для кожного громадянина галузі, як житлово-комунальне господарство.
Зрозуміло, що частина із запропонованих у цій статті кроків з реформування є непопулярними для населення, інші - неприйнятними для монополістів. Але це потрібно робити комплексно - напівзаходами не обійтися. Для цього передусім необхідна політична воля, якої немає ні в нинішнього уряду, ні тим більше у цього парламенту.