Житло в столицях завжди дефіцитне і дороге. Це правило діє практично по всьому світові, але проблему щоразу вирішують по-різному — або збільшують обсяги введення житла в існуючих межах, або розвивають будівництво в передмісті. А оскільки будь-яке місто не гумове, то останній напрям рано чи пізно стає основним. І передмістя починають зливатися зі старим містом.
Власне, цим шляхом розвивався і Київ, площа якого за останні сто років зросла в 13,6 разу. У тому ж дусі міська влада мала діяти й надалі: відповідно до чинного Генерального плану, до 2020-го територія столиці мала збільшитися ще на 71%. Ось тільки розвиток навряд чи відбуватиметься відповідно до схеми, облюбованої столичними чиновниками.
«Квадратне» питання
Вже років двадцять київська влада носиться з ідеєю Столичного регіону, або Великого Києва. У разі її реалізації земля в радіусі 50—60 кілометрів від міської межі перейде з обласного підпорядкування в міське. Щоправда, поки до відкритої експансії справа так і не дійшла. Якщо раніше постанову про передачу земель міг прийняти уряд, то вже кілька років зміну меж треба погоджувати із сусідами.
А область категорично не хоче розставатися із землею. І дотепер цілком успішно гасила територіальні зазіхання. У цьому були абсолютно солідарні всі київські губернатори, незалежно від політичного забарвлення, — від Засухи до Ульянченко.
Причина банальна: земля під Києвом теж недешева. За мінімальними оцінками, це — мільярди доларів. Віддавати її «за так» київським чиновникам для подальшого дерибану місцеві слуги народу не хочуть, справедливо вважаючи, що самі можуть упоратися анітрохи не гірше.
До того ж у разі перенесення будівництва за міську межу області далеко не все одно, на чию користь розподілятимуть інвествідрахування будівельників. Уже зараз це десятки мільйонів доларів, а в перспективі суми зростуть на порядок.
Спроби київських чиновників домогтися сепаратних рішень місцевих громад, типу Вишгорода чи Броварів, так ні до чого й не призвели. «Бунти» було придушено. При цьому у Вишгорода у повчання забрали 87% землі. Напевно, це найчистіший збіг, але цілком лояльній до обласної влади Білій Церкві, навпаки, пообіцяли подвоїти територію.
Кінцевий результат багаторічної битви за землю для Києва плачевний: столиця так нічого й не отримала. Більше того, поки мерія та губернська влада відчайдушно духопелили одна одну, про якісь спільні дії щодо розвитку передмістя практично не йшло і мови. Зате чимало київських бізнес-структур, відхоплюючи шматочки Київщини, успішно вирішували питання саме на регіональному рівні. Тим більше що обходилося це (навіть із урахуванням усіх неформальних витрат) значно дешевше.
Особливу цінність становила земля під забудову (так звані плями в семи прилеглих до Києва районах: Києво-Святошинському, Обухівскому, Броварському та Бориспільському та ін.). Саме там і сконцентрувалося скуповування прав на неї. У результаті зараз майже всі ділянки уздовж основних трас кілометрів на 30 від Києва вже мають своїх господарів.
Тож якщо місто після 2010 року і справді має намір побудувати за межами Окружної дороги 10 млн. квадратних метрів житла, йому «світить» захоплююча процедура переговорів саме з бізнесменами. І ціни при цьому на порядки різнитимуться від тих, які стояли в паперах на передачу ділянок із комунальної власності.
Розмови про їхнє повернення в державну чи комунальну власність у принципі так розмовами і залишилися. За мінімальними оцінками, в області за різними схемами виділили понад 12 тис. гектарів землі. Реально — більше, тому що не враховано випадки викуповування акціонерного капіталу в колгоспах та ін. Один радгосп «Хотівський» має близько 11 тис. гектарів землі в області і стільки ж у Києві. Його приватизація обійшлася київським бізнесменам аж... у 3 млн. грн. Зараз розцінки вищі, однак скуповування контрольного пакета в колишньому колгоспі і нині навряд чи потягне більш як на 2—3 млн. дол. Між іншим, середній колгосп в області був близько 10 тис. гектарів і навіть після розпаювання контролює чимало землі.
У вересні 2006 року колегія облдержадміністрації констатувала, що тільки у Вишгородському, Бориспільському, Києво-Святошинському, Баришівському, Макарівському та Переяслав-Хмельницькому районах 134 тис. га не використовуються або використовуються нераціонально (цікаво, що 53 тис. гектарів — це неорні землі, значна частина яких не підпадає під заборону на приватизацію).
Втім, поки з тих кількох тисяч гектарів землі, анонсованих як «украдені», за два роки реально не повернули навіть тисячі. І ще не факт, що повернуть більше.
У будь-якому разі, торгівля лотами по десятку гектарів успішно розвивається. Занадто вже міцні «дахи» усіх кольорів веселки виявилися у цього бізнесу.
Перед парламентськими виборами бізнесмени навіть пропонували одній із пропрезидентських сил додаткове фінансування, щоб отримати більшість у семи приміських райрадах. Платою за допомогу стали б рішення із земельного питання. Проект не реалізували, але перерозподіл земель успішно продовжився і без нього. Обладміністрація констатувала, що «в області набула масового характеру зміна цільового призначення земель, для отримання доходів від продажу ділянок».
При цьому на місцях позицію губернської влади за потреби з легкістю ігнорують. Цікаво, що на це страждають не лише органи місцевого самоврядування, а й навіть «окремі голови районних держадміністрацій». Ці нехороші хлопці домоглися того, що райдержадміністрації «продовжують необгрунтовано видавати дозволи і затверджувати зміну цільового призначення»...
Найбільш проблемними районами було звично названо як приміські Києво-Святошинський, Бориспільський, Васильківський, так і віддалений Макарівський.
Недавно в розташованих поблизу Києва містах невимушено знехтували дорученням керівництва обласної держадміністрації про тимчасове припинення надання земельних ділянок за межами населених пунктів. Так, прямо за Окружною дорогою в місті Вишневому процвітає «практика роздачі земель поза межами населеного пункту під забудову багатоповерховими будинками».
Складніша схема передбачає використання відомих своєю абсолютною непідкупністю українських судів. На виході вони генерують рішення на кшталт такого. У Бориспільському районі, у районі Бортничів, суд зобов’язав незаконно змінити цільове призначення земель сільгосппризначення площею 180 га на землі промисловості і безплатно передати їх у власність фірмі «Винзавод Бортничі».
Макарівський районний суд узагалі зобов’язав райдержадміністрації «видати дозвіл на підготовку проекту відведення земельної ділянки площею майже 75 гектарів для зміни її цільового призначення: із ведення особистого господарства на землі — на будівництво житлових будинків, господарських споруд за межами населених пунктів, а після виготовлення документації затвердити його».
А на підході законопроект Богдана Губського «Про внесення змін до Земельного кодексу України», відповідно до якого функції контролю за землею узагалі забирають у держадміністрацій.
На місцях давно вимагають більшої самостійності. Нещодавно з’явилися навіть проекти створення зовсім нових міст-супутників — Золочева (у Бориспільському районі) і Білогородки (у Києво-Святошинському). Із нового року містом стане Буча. Тож погоджувати буде з ким.
Будиночок за Окружною
Втім, фінансові потоки прийшли не тільки на земельний ринок. Після 2000 року, коли рівень будівництва в області скоротився до 337 тис. квадратних метрів (у т.ч. у містах — 197 тис.), почався плавний підйом будівництва. За даними Держкомстату, 2005 року було побудовано 635 тис. квадратних метрів, тобто обсяг майже подвоївся. Область вийшла на рівень 1995 року.
Основну скрипку грали і поки що грають індивідуальні забудовники, які споруджують одно-двоповерхові будинки. Ще недавно вони взагалі здавали 3/4 всього обсягу житла в області. Але останнім часом у зв’язку з відновленням багатоповерхового будівництва їхня частка впала до 2/3.
Замовники — не найбідніші люди. 2005 року статистика відзначила появу в області 738 «хатинок» із кількістю кімнат п’ять і більше, середнім метражем від 200 метрів. Їхня загальна квадратура становила 31% від сумарного введення будинків в області, у селах — більше половини нових «квадратів».
Тенденція поступово посилюється. Ще недавно наша бізнесова і чиновницька еліта цілком обходилася забудовою особнячками зон відпочинку в межах Києва (та ж Пуща-Водиця або придніпровська зона в Кончі-Заспі) і особливого бажання заглиблюватися в область не відчувала. Однак недорого розжитися діляночкою в Києві дедалі важче (хоча поки можливо), тож перенесення зусиль є прогнозованим.
В області уже будують кілька котеджних містечок, і їхню кількість обіцяють збільшити до чотирьох десятків. Якщо плани спорудження анонсованих котеджних містечок буде реалізовано, то, за оцінками консалтингової компанії «Канзас», до 2009 року на Київщині побудують 580 тис. кв. метрів. Щоправда, поки це більше декларації. Попри посилену рекламу, реальна частка всіляких котеджів у забудові області поки ще досить скромна.
Взагалі-то програми заміського житла економ-класу просто не існує в природі. Ціни при завершенні будівництва не поступаються київським, а метр на етапі котловану коштує вже не нижче 1200 дол.
Зате середньому класу почали потихеньку пропонувати квартири в розташованих поблизу до столиці містах: там почало відновлюватися багатоповерхове будівництво. 2000 року обласні будівельники здали усього 68 тис. кв. метрів у багатоповерхових будинках (уп’ятеро менше, ніж 1995-го). Далі пішло повільне зростання, із балансуванням на рівні 100—130 тис. кв. метрів. Однак у міру того, як ціни в Києві упевнено відірвалися від можливостей не лише середньооплачуваного, а й більшої частини високооплачуваного населення, до нього стало доходити, що життя є і за межами Окружної дороги і що Бориспіль — це не так вже далеко. До того ж планування в таких будинках скромніше, аніж у київських, що теж підвищує доступність.
2003 року в області почалося енергійне освоєння «плям» для будівництва, що й привело до ривка у 2005-му, коли багатоповерхівки знову обійшли індивідуальних забудовників у містах. Цього року очікується, що обсяг такого будівництва перевищить рівень 1995 року.
Приміром, Бровари мають намір збільшити цьогорічний обсяг майже на 50% порівняно з минулим роком — із 62,7 тис. кв. метрів житла до 94 тис. А ще 2004-го у місті здавали всього 48,5 тис. кв. метрів. Міська влада хоче забезпечити щорічний приріст введення житла близько 20 тис. кв. метрів і вийти на рівень 150—160 тис. Вже розглядається близько 40 проектів багатоповерхових будинків. З урахуванням того, що добиратися до центру Києва з Броварів швидше, аніж із Троєщини, плани досить реальні.
Аналогічні плани і в іншому пристоличному місті — Борисполі. Після остаточного винесення складів із боєприпасами із селища Коцюбинське і там почнеться будівельний бум: селище розташоване фактично у чотирьох кілометрах від найближчої станції метро.
Хоча поки не слід дуже перебільшувати значення обласного ривка. Торік в області здано 4448 одно-трикімнатних квартир. При цьому 3639 із них побудовано в містах, а левова частка припала на 19 будинків вище дев’яти поверхів.
Київщина — далеко не Московська область, де за Московською кільцевою автодорогою вже будується більше, аніж власне в Білокам’яній. У нас співвідношення приблизно 1:2 на користь столиці, і поки не дуже зрозуміло, в якому темпі воно змінюватиметься.
З одного боку, ціни на київські новобудови вже стартують із 1400 дол. (у тих же Броварах поки що є варіанти за 850). Однак у разі різкого зростання попиту не уникнути і зростання цін у передмісті. Що, власне, потихеньку й відбувається. У Вишневому вже з’явилися новобудови з цінами вище від 1250 дол./кв. метр.
Крім того, якщо розмови київських будівельників про жахливі витрати на інженерні комунікації в основному можна віднести до графи «Казки для бідних» (реальні витрати в 2004—2005 рр. становили менш як 70 дол./кв. метр), то зношеність комунікацій пристоличних міст у разі масового будівництва створить реальну і серйозну проблему. Класичний приклад — той же Вишгород, де електромережа недавно просто «впала» від додаткових навантажень. Та й очисні споруди міст, м’яко кажучи, не в найкращому стані, із чим уже зіткнулися при будівництві в Борисполі.
Цей аргумент, до речі, наводить місцева влада, вимагаючи з іногородніх фірм внесок за пайову участь у розвитку інфраструктури в розмірі 10%. Для місцевих він, як правило, дорівнює 5%.
Щоправда, забудовників це не дуже лякає. Основною перевагою обласного ринку житла є незрівнянно менший ступінь монополізації. Якщо в Києві через зв’язку «будівельна компанія — депутати Київради» при відведенні землі та затвердженні проекту «неприблатнена» (тобто недепутатська або не пов’язана з «силовиками») фірма ще недавно гарантовано отримувала весь пакет головного болю і зовсім не обов’язково — дозвіл на будівництво, то в області таких проблем менше.
Міські та селищні ради значно менш розпещені і цінують зайву копієчку. Плюс рівень їхньої залежності від губернської влади значно нижчий. Навіть у розпал війни між містом і областю той же «Київміськбуд» зміг розпочати проекти в Бучі. Уявити аналогічне в Києві складно. До того ж, не знайшовши спільної мови в одному населеному пункті, можна спробувати в іншому.
Однак поки основні будівельні фірми — місцеві. І така незвична для киянина назва, як ВАТ «Постійно діючий будівельний поїзд-2», непогано відома в Броварах. А, приміром, АТ «Київська пересувна механізована колона-2» — то взагалі загальнообласний бренд. Воно споруджує будинки в кількох містах.
В область підтяглися і фірми з регіонів. Тут уже працюють будівельники з Донецька, Івано-Франківська, Дніпропетровська, Криму. Слідом за «Київміськбудом», який має намір подвоїти населення в Бучі, потягнувся потік й інших київських фірм.
Обласні будівельники поглядають на чужаків без особливого захвату, однак, мабуть, за винятком Броварів, особливої конкуренції скласти їм не можуть. До того ж почався процес і перекуповування деяких із них. Так, недавно акціонери «Київської пересувної механізованої колони-2» Володимир і Олег Маличі перепродали контрольовані ними акції кіпрській Niera Coommecia Ltd. Аргументувався цей крок необхідністю залучення коштів під свої будівельні проекти. Хто стане новим власником, поки не зрозуміло.
Хоча кияни принесли не лише гроші, а й проблеми. Приміром, проект спорудження п’яти будинків у Вишгороді, розпочатий компанією «Смарт системз», наглухо завис на стадії котловану, а здоровому оптимізму його інвесторів — з урахуванням сумного досвіду будівництва на Святошинській, 1, у Києві — можна тільки позаздрити.
Час звикати
Отже, перехід за Кільцеву не зупинити. Існуючий термін «заТроєщина» незабаром наповниться новим змістом. Звісно, будівельники можуть підбирати ресурси всередині нинішньої міської межі (за розрахунками — до 16—20 млн. кв. метрів), однак частка «позакиївського» будівництва поступово зростатиме і зрештою стане переважаючою. Причому, всупереч очікуванням київських структур, зберегти київські правила навряд чи вдасться. Гра йтиме за іншими. І на чужому полі.
До чого, з’ясувалося, не готові ні місто, ні область. Генеральний план Києва виходить із того, що землі столиці наріжуть. Обласна влада не менш твердо упевнена — відіб’ємося.
У результаті цілісної програми розвитку (на зразок Генерального плану розвитку Московської області) немає. Класичний приклад — зарезервовані землі під нову кільцеву дорогу благополучно розпаювали, і тепер незрозуміло, скільки коштуватиме їхній викуп. Ясно тільки, що дорого. І таких ляпсусів більш ніж досить. Навіть найпростіші спільні проекти типу тролейбуса до Броварів або значно дорожчого, але вкрай потрібного моста в Жулянах «висять» роками.
Тим часом ставки в грі можна собі уявити за найпростішим розрахунком. Ті 10 млн. кв. метрів, спорудити які планується за нинішніми межами столиці, — це мінімум 15 млрд. дол. До речі, тільки 10% на користь області — це дуже ласий шматочок. А либонь цифру можна збільшити...
Губернська влада вже запропонувала місту схему, за якою гроші, перераховані мерії від будівництва в Києві, вкладатимуть у будівництво житла в області. Плюсом для Київщини стане те, що в нових будинках теж будуть «соціальні» квартири — уже для обласних черговиків.
Тож відмінність обласних плям від сонячних у тім, що за них варто поборотися.