Коли навесні 2001 року ціни на київські квартири потроху пішли вгору, нікому й на думку не спадало, на які висоти вони заберуться. Економіка щойно почала вибиратися з кризи 90-х років, тож ціна й у 220 доларів за квадратний метр на Троєщині, і в 250—300 доларів за одиницю площі на Оболоні була геть недоступною для переважної більшості киян.
До того ж ще зовсім свіжим був досвід 1995—2000 років, коли ціни на нерухомість падали, а нові квартири продавалися із відвертим скрипом. Загалом, ніщо не віщувало тривалого злету. Але 2002 року ціни зросли майже на 30%, наступного — приблизно на стільки ж, а незабаром почали бити раніше зовсім неймовірні рекорди.
У 2004-му середня вартість квадратного метра на «вторинці» подолала бар’єр у 1000 доларів. А цього року ривком перемахнула 2000, а запити продавців на тій же Оболоні наближаються до трьох тисяч.
І все це відбувалося в місті, де й сьогодні середня зарплата перебуває на рівні 350 дол.
Природно, що на початку підйому ціни називали «дикими, надутими і нереальними». Їхнього обвалу очікували і 2002-го, і 2004-го, і цього року. А вони зростали і зростали, і при кожному новому їхньому рівні квартири все ж таки знаходили своїх покупців.
Не те що б процес підйому відбувався гладесенько. Наприкінці 2003 року ціни вперше уперлися в планку попиту. Тоді вони трохи відкотилися назад, а потім до осені 2004-го практично тупцювали на місці.
Недавно історія повторилася. Після торішнього весняно-літнього ривка, коли на околицях ціни з 800 дол. піднялися до 1300, ринок теж завмер до кінця цього літа. Проте ні обвалу, ні хоча б корекції цін так і не відбулося.
Житло не дуже любить дешевшати, і в Західній Європі обвалом вважається зниження цін на 30% за три роки. Проте, з іншого боку, 30—50-відсоткові ривки цін на житло теж мало поширені за межами колишнього СРСР.
Спробуємо розібратися, чому все це відбувалося.
У всьому винен цар
Для початку повернімося на кілька десятків років назад. Те, що квартирне питання в Києві завжди стояло гостро, ні для кого не секрет. Історично максимальних обсягів будівництва на душу населення було досягнуто... незадовго до Першої світової війни. І в наступні десятиріччя до них і близько не підходили. Революція, Громадянська і Велика Вітчизняна війни мало сприяли розвитку житлового фонду.
Окрім досить вузького прошарку номенклатури, життя в комуналках і бараках протягом десятиріч було нормою для багатьох киян.
На початок 1960 року тодішнє мільйонне місто мало всього 11 мільйонів квадратних метрів житла. Причому тільки половина його була повоєнного походження.
Потім почався прорив: розгорнулося будівництво «хрущовок», «чешок», «брежнєвок». Місто стрімко збільшувало метраж районів. Однак зростала й кількість населення. Всі прийняті генеральні плани його розвитку, зрештою, були зірвані. Населення зростало значно швидше, аніж планувалося, а інфраструктура увесь час відставала.
Останній радянський генплан розвитку Києва 1986 року передбачав, що до 2000 року в місті буде близько 3 мільйонів жителів, і для них побудують додатково 21 мільйон квадратних метрів нових квартир (у тому числі 11 млн. кв. м на Лівобережжі).
Справді, 1987 року в місті досягли максимального в його історії обсягу будівництва в абсолютних цифрах — 1,43 млн. квадратних метрів. Однак потім процес перебудови почав розвертатися у бік суверенізації країни, і потихеньку стало не до будівництва.
Почалася затяжна економічна криза, під час якої обсяги будівництва обвально впали з 1050 тисяч квадратних метрів 1992—1993 років до 410 тис. — 1995-го.
Фактично у 1991—2000 роках замість 12,2 мільйона квадратних метрів, передбачених Генпланом, ввели в експлуатацію лише 7,7, тобто не добудували, за тодішніми нормативами, приблизно 80 тис. квартир.
Втім, починаючи із середини 1990-х, нормативи минулих років дедалі менше когось цікавили.
Будівництво житла в місті стрімко падало, і було відверто не до питань власності. В умовах, коли в місті здавали в експлуатацію якихось 300—400 тис. квадратних метрів житла на рік, усі прагнули хоч якось утриматися на плаву. Величезний надлишок будівельних потужностей був поживним середовищем для песимізму: кожен вмиратиме поодинці...
Багато в чому ситуацію тоді врятував керівник «Київміськбуду» Володимир Поляченко, котрий запропонував схему залучення грошей населення під будівництво житла. Схема почала працювати, і колись (сподіваємося, не скоро) ім’ям Володимира Аврумовича напевно назвуть вулицю в якомусь районі новобудов.
Те, що він зробив у 1996—1999 роках, було саме його проектом. Схема не тільки пережила кризу 1998—2000 років, а й забезпечила швидке відновлення обсягів будівництва в місті.
У 2001 році міські будівельники знову вийшли на мільйон квадратних метрів на рік.
А потім почалося економічне піднесення, попит збільшився. За ідеєю, це давало змогу знову збільшити обсяги будівництва, насичуючи ринок.
Однак нічого подібного так і не сталося. Всі чотири роки зростаючого попиту будівельники вперто не збиралися реагувати на нього, здаючи все той же мільйон метрів на рік, зате успішно накачуючи ціни.
Причин було кілька. Спочатку будівельники просто не ризикували починати нові будівництва — ще пам’ятними були 1998—2000 роки, коли з реалізацією житла виникали серйозні проблеми. Ну а потім з’ясувалося, що «мало будувати і дорого продавати» — дуже вигідно.
Міська влада цю позицію мовчазно підтримала. Позначилося давнє особисте знайомство основних дійових осіб будівельного ринку та мерії.
До того ж наприкінці 2001 року вдавалися до спроб перехопити контроль над будівельним комплексом міста. Скуповування вели відразу кілька структур, але на вістрі атаки явно перебувала інвестиційна компанія «ТЕКТ» Вадима Гриба. Вона проводила інтенсивну роботу з цінними паперами як мінімум восьми компаній холдингу, на частку яких припадало понад 40% усього обсягу робіт. Менеджмент підприємств був від цього далеко не в захваті і намагався всіма способами протидіяти. Природно, звертаючись до мерії по підтримку.
Замовником скуповування вважали Валерія Хорошковського (тодішнього власника Укрсоцбанку).
Боротьба точилася серйозна і, загалом, не завершилася досі. Але сама наявність спільного противника сприяла серйозній консолідації пакетів менеджменту і керованих мерією від імені «міської громади» акцій держави.
До речі, одна з легенд полягає в тому, що 80% «київміськбудівських» підприємств належать державі, тому холдинг трудиться під її жорстким наглядом.
Реальність дещо інша. Державі справді належать 80%, але не будівельних компаній, а холдингової компанії «Київміськбуд», котрій, у свою чергу, належали блокуючі (25—30%) пакети акцій 28 київських будівельних підприємств.
Тобто фактично держава була серйозним, але не основним акціонером значної кількості цілком приватних будфірм. Ну а після передачі акцій в управління чиновникам мерії вона взагалі втратила контроль над процесом. Зовні все виглядало цілком пристойно: регулярно збирали спостережні ради, проводили збори акціонерів тощо.
Реально місто жодного разу навіть не спробувало порушити питання про причини п’ятиразового ривка цін на нерухомість, не кажучи вже про ефективність управління пакетом акцій. Цієї проблеми ні для мерії, ні для Київради просто не існувало.
Це, звісно, не означало, що про будівництво забули. Навпаки, що вище зростала ціна і що більше в галузь вливалося грошей, то більше в Київраді ставало депутатів, які прямо чи побічно прагнули взяти участь у процесі. Депутати швидко відчули, що, вирішуючи питання про виділення безкоштовної ділянки землі під забудову, можна отримати не тільки моральне задоволення...
Хоча безкарно це минуло не для всіх. Побічно це аговкнулося на виборах 2006 року, коли діючий мер не посів навіть другого місця, а половину прямуючих на вибори депутатів кияни залишили за бортом...
На початку 2001 року обсяги грошей, які оберталися на первинному ринку житла, оцінювали приблизно так. Собівартість будівництва квадратного метра житла оцінили в 200 дол. (що близько до даних Держбуду України), ціну продажу — у 300 дол., а обсяг будівництва «Київміськбуду» — у 700 тис. кв. м на рік. Виникла різниця у 70 млн. дол., яка дуже надихала на акції з перехоплення управління. Відтоді ціна продажу зросла вчетверо, а держбудівська собівартість усього лише потроїлася. Якщо 2001-го виниклий розрив оцінювався в 100 дол., те нині він може сягати і 600 дол. Природно, було просто грішно не допомогти будівельникам його поділити. Цим активно зайнялося як місто, так і депутати. Іноді вони діяли як представники міста, а іноді і як приватні особи.
До питання про собівартість
Читання фінансової звітності будівельних компаній завжди викликає відчуття глибокого захоплення їхніми бухгалтерськими успіхами. Відрізнити за рівнем прибутку процвітаюче підприємство від розореного дуже складно. Більшість будівельників декларують 5—7% рентабельності або взагалі збиткову діяльність.
Найцікавіше, що при цьому вони анітрохи не кривлять душею — все так і є.
Нещодавно в Москві провели цікавий аналіз того, якою може бути собівартість у будівництві. Здається, подібний аналіз був би цікавий щодо київської реальності.
Перша собівартість — будівельна. Це вартість спорудження «коробки» із внутрішніми комунікаціями. Вона включає проектно-інженерні роботи, вартість будівельних матеріалів і будівельно-монтажних робіт, експлуатацію устаткування.
Власне, вона дуже близька до тієї самої, держбудівської. Щоправда, Держбуд вважає: в цьому кошторисі закладено 8-відсоткову рентабельність. А либонь ще років зо три тому чиновники Держбуду дозволяли собі обурливі заяви про те, що будинки мають здаватися навіть із опорядженням...
Те, що здається зараз, по радянськими стандартами є просто огороджувальними конструкціями. Жодна радянська держкомісія, навіть у стані цілковитого розслаблення після шикарного столу, більшість київських будинків прийняти не змогла б — вона нарвалася би на статтю в Кримінальному кодексі. Це звичайні напівфабрикати, що потребують для приведення у житловий вигляд складних і дорогих робіт.
Однак на початку 1990-х, у розпал кризи, щоб підтримати будівельників у тяжкі часи, їм дозволили здавати будинки без опорядження. Важкі часи давно минули, а звичка будувати недоробки залишилася. Більше того, вона навіть прогресує — криві внутрішні стіни і потріскана стяжка жодним СНіПом не передбачені.
Тож щасливі новосели після будівельників років зо два доводять будинок до пуття. При цьому пасажирські ліфти, перевозячи кілька сотень тонн будівельних матеріалів, за перший рік виробляють до половини проектного ресурсу.
На початку 2005 року один із чиновників Мінбуду пообіцяв, що міністерство не прийматиме будинки без внутрішнього опорядження. У цьому разі Києву загрожував би мінімум триразовий спад обсягів введення в експлуатацію житла. Втім, непорозуміння швидко зам’яли.
Але будівельну собівартість забудовники все ж люблять.
Зокрема, у перші два-три роки зростання цін основною його причиною називали саме підвищення цін на матеріали, особливо на цемент і металеву арматуру. І коли черговий керівник будівельної компанії говорив про важке життя взагалі і про зростання цін на будматеріали зокрема, можна було почути, що у вартості будівництва на ці позиції припадає більш як половина.
Формально він має рацію. Але з маленькою поправкою йдеться саме про будівельну собівартість. Адже реально на один метр загальної площі будматеріалів припадає не так вже й багато.
Приміром, компанія «Познякижитлобуд» наводила такі дані щодо витрат матеріалів для будівництва (табл.1).
На метр корисної площі припадає в середньому до півтонни цементу (вартість до 80 дол./тонна) і до 60—65 кг металу (вартість до 600 дол./тонна). Сумарно все це цілком укладається в 100 дол. Звісно, порівняно з 2000 роком ціни і справді різко зросли. Однак собівартість цементу в більшості проектів не становить навіть 5% від ціни реалізації, а металу — 10% від цієї цифри.
Проте на формування ціни продажу більший вплив справляє так звана інвестиційна собівартість. До неї входять як будівельна собівартість, підключення до інженерних мереж, обслуговування кредитів, накладні витрати, так і витрати на придбання землі (зазвичай не у міста, а у тих щасливців, кому Київрада раніше виділила її безплатно), ну й ті самі 5—7%, які ще недавно становили частку міста (відрахування будівельників місту).
Усі ці витрати досить серйозні, але якогось шаленого стрибка вартості вони все ж таки не дають. Приміром, на одній із нарад представник «Київміськбуду» заявив, що у 2004—2005 роках підприємства асоціації витратили на інженерне устаткування 234 млн. грн. Начебто чимало, але коли розкласти цю суму на 1,3 мільйона квадратних метрів введеного в той же період «Київміськбудом» житла, не вийде навіть 70 дол. на квадратний метр.
Сумарно ще торік будівельники без особливих труднощів укладалися в 600—650 дол. за квадратний метр. Зараз ці цифри підросли, але тисячами все одно не стали...
Нещодавно Тендерна палата України поширила інформацію про ціни будівництва наприкінці 2005 року кількох «висоток» на Троєщині. Відповідно до цих даних, ВАТ «Домобудівний комбінат №3» уклав три підряди на спорудження висотних 22-поверхових панельних будинків за ціною 3813 грн. за квадратний метр, а ЗАТ «Атлант» збудує три 25-поверхові монолітні будинки по 3836 грн. за метр. У цю суму включено, природно, і прибуток будівельників (табл. 2).
Коли ж за підсумками 2005 року київські будівельники прозвітували перед Держбудом, з’ясувалося, що в середньому квадратний метр загальної площі введеного в експлуатацію монолітного будинку обійшовся в 2892 грн., цегляного — 2642, а панельного — 2112 грн.
Тобто спостерігається розкид цін у межах 515—700 дол. за квадратний метр. За ціни продажу цих же будинків на рівні 1200 дол., будувати їх, хоч як крути, не так уже й збитково.
Попри постійні розповіді про дорожнечу землі, вона теж не дуже впливає на собівартість. На одному майданчику в 4 тисячі квадратних метрів можна побудувати будинок площею квартир 10 тисяч квадратних метрів. За ціни реалізації землі в 200 дол./кв. м її частка в собівартості виходить близько 80 дол./кв. м загальної площі. Поки ж земля дістається дешевше, та й суми, які платять за неї, здебільшого йдуть не місту.
При цьому далеко не факт, що й ці цифри не можна знизити. Матеріали, які надходять будівельникам, проходять через безліч посередників, обсяг фактично виконаних і нарахованих будівельно-монтажних робіт теж може дуже суттєво різнитися.
Хоча світовий досвід свідчить, що довести невідповідність заявлених будівельних робіт фактично виконаним мало кому вдавалося.
Як показує практика, значно ефективніше організувати конкурентний ринок. Тоді компанії із завищеними витратами або вилітають із ринку, або перебудовуються. Ситуація, коли в Києві за гіршої якості будівництва, дешевшої робочої сили і менших податкових витрат ціни на нерухомість зрівнялися з цінами Східної Європи, свідчить, що до конкуренції нам ще дуже далеко...
Будують усе ще недостатньо. За весь 2005 рік у місті було здано 90 будинків висотою понад п’ять поверхів. Всі забудовники міста побудували всього 13296 квартир (табл. 3). 2001 року, коли, власне, і почався черговий підйом, ця цифра становила 11859. Приріст аж ніяк не вражає, реакція будівельників на зростання попиту дуже млява.
Втім, значно гірше те, що перспективи теж не вельми райдужні. На початок року в місті значилося в заділах (тобто розпочате будівництво в усіх фазах) усього лише 213 будівництв із обсягом загальної площі 3,15 млн. кв. метрів. Це будинки, котрі буде здано в експлуатацію в 2006—2008 роках. До того ж до їхнього числа увійшли котловани компаній «Еліта-центр», «Дніпровські вежі» та інші проблемні, які на початок року вважали такими, де будівництво «триває».
Цього року кількість розпочатих будівництв радше впала, аніж зросла. Що гарантує проблеми із забезпеченням житлом і 2008, і 2009 років. І річ навіть не в нестачі майданчиків (у великих забудовників є їхній запас). Чергові пертурбації після зміни київської влади знову змусили багато будівельних компаній зайняти вичікувальну позицію. За часів Омельченка канали було більш-менш налагоджено, за Черновецького знадобився час, щоб зрозуміти, «хто є ху». До речі, за зовнішнім враженням, попри прихід нових людей радикальної зміни ситуації не очікується — гасел предосить, але щодо підкріплення їх реальними справами все виглядає так само погано. А заміна людини, котра вирішує питання, із Ялового на Супруненка зовсім не означає, що стало краще.
Ті ж аукціони з продажу землі не можуть впровадити от уже два роки, причому і нова влада явно не вельми рветься їх проводити.
Вже зрозуміло, що ніякого збільшення обсягів будівництва ні цього, ні наступного року не відбудеться. У кращому разі, місто знову балансуватиме на позначці в 1,1—1,2 млн. квадратних метрів. У Києві так і не з’явилося нових чітких правил гри, які дали б змогу новим забудовникам прогнозувати проекти, а покупцям — забезпечити гарантію їхніх вкладень.
Не первинкою єдиною
Однак за всіх вищевикладених проблем не можна пояснити зростання цін на житло лише браком пропозиції з боку будівельників.
Основним ринком житла був і залишається вторинний. На початок цього року, за даними Держкомстату, у місті налічувалося 988 722 квартира загальною площею 55,198 млн. кв. метрів. Тобто середньостатистична київська квартира — це «двушка» у 56 квадратних метрів. На трьох офіційно зареєстрованих киян припадають дві кімнати. Показники не катастрофічні, але дуже далекі від бажаних.
За різними опитуваннями, поліпшення житлових умов потребують до 70% киян. Причому для більшості з них це досить примарна надія.
Доля міської черги на поліпшення житлових умов у 145 тис. чоловік цілком наочно показує, що стояти в ній доведеться років 60—70. Щоправда, недавно її шляхом «зачистки» скоротили до 128 тис., але це дуже слабка розрада. При цьому понад 100 тисяч чоловік і зовсім живуть у гуртожитках. Якихось реальних перспектив більшість черговиків не мають.
Київські ціни — цілком середні за східноєвропейськими і низькі за євросоюзівськими — тут дуже справедливо оцінюються як шалені.
Однак шансів на їхнє істотне зниження дуже мало. Причина банальна — економіка й доходи населення зростають, а будівництво практично завмерло. 1991 року в країні було здано 279 тис. одиниць житла. Через 15 років — 76 тис. Якщо відняти від них малоповерхове індивідуальне житло, яке практично не потрапляє на ринок, пропозиція на ринку країни становитиме всього 45 тис. квартир, причому 29% — у столиці.
Тим часом доходи населення країни відтоді серйозно зросли. 2001-го за офіційною статистикою вони становили 158 млрд. грн., торік — 370,6 млрд. Звісно, їх з’їдала інфляція, і далеко не всі вони йшли на купівлю житла, однак залишки теж були пристойними.
Якщо 2001 року на депозитах населення лежало 4,57 млрд. грн., то на початок цього року — уже 55,26 млрд., а на початок листопада — 72,87 млрд. грн.
Природно, що переважна більшість таких вкладів не дозволяла навіть думати про купівлю квартири. Проте банки отримали ресурс, щоб почати кредитувати більш-менш фінансово заможних людей. 2004 року іпотека вперше стала серйозним чинником на ринку. Торік її обсяг практично потроївся, сягнувши 10,6 млрд. грн. За станом на кінець цього року очікується, що обсяг виданих на купівлю нерухомості кредитів становитиме 19—20 млрд. грн. Сума сама по собі не дуже велика — менш як 4% ВВП. Але всі ці гроші прийшли на дуже невеличкий, можна сказати, мікроскопічний ринок нерухомості, ще більше загостривши ситуацію на ньому....
Іпотечний важіль посилює ще одна специфіка України — масова і безплатна приватизація житла.
У Києві основну частину житла — 44,99 млн. кв. м (81,5%) приватизовано. Власне кажучи, кругообіг саме цих квартир і формує міські ціни.
На одну продану квартиру на первинному ринку, за різними оцінками, припадають три-чотири квартири на вторинному. Взагалі типова угода з купівлі-продажу квартири в Києві являє собою ланцюг операцій, в основі якого лежить продаж старої квартири.
Потім на вторговані гроші купується або нова більшого метражу, або дві старі — меншого. При переселенні з центру на околиці за рахунок різниці в цінах (хоча в останні роки ці «ножиці» помітно скоротилися) можна істотно поліпшити розміри квартири.
Взагалі наявність величезного масиву безплатно приватизованих квартир є безсумнівним ноу-хау спочилого в бозі СРСР. Нічого подібного в решті Європи немає.
З погляду соціальної справедливості, це безсумнівний плюс. Але водночас це найпотужніший чинник розгону цін на ринку. Власник подібної квартири фактично отримує потужний стартовий капітал для розміну. Якщо додати практично відсутні податки при продажу (найбільший із них — винагорода ріелторам у розмірі 3—5%), отримуємо невеличкий ринок, на який тиснуть кілька сильних важелів.
Багаторічне зростання цін на нерухомість зробило вигідним і банальне скуповування квартир на ранній стадії спорудження будинку. За різними оцінками, для цієї мети викуповується до 30% «первинки» плюс деяка кількість житла на вторинному ринку. Наприкінці минулого року аналітики Укрсоцбанку оцінювали сумарний накопичений обсяг такої нерухомості в 1,5 млн. кв. м. Це перевищує річний обсяг здавання житла в Києві.
Підігріває ринок і такий чинник, як переселення до Києва регіональних еліт (бізнесменів і політиків із усіма родичами) в ході останніх політичних пертурбацій.
Ряд київських держструктур теж взяли участь у трансформації своїх прибутків у квартири для топ-менеджменту. Почалося скуповування земельних ділянок в околицях великих міст. Загалом грошей вистачало. Їх не було забагато, що й підтвердило нинішнє перше півріччя, але поки конвеєр працює без особливих перебоїв.
У результаті на ринку діє своєрідне плече. За ціни квадратного метра на первинному ринку в Києві в 1300 дол. і його обсягу в 1,2 млн. м для його викупу за номіналом знадобиться 1,6 млрд. дол.
Для викупу вдвічі більшого обсягу «вторинки» за заявленими зараз цінами в 2,5 тис. дол. за квадратний метр знадобиться і зовсім фантастична сума в 6 млрд. дол. Але оскільки тільки 30% вартості оплачується грошима клієнта, то фактичні витрати знижуються втричі (табл. 4).
***
Задля справедливості зазначимо, що наведені в таблиці ціни «вторинки» сформувалися тільки цієї осені. Ринок їх ще не перетравив, і операцій на ньому явно менше, ніж торік. До речі, кількість операцій не може назвати ніхто. В Україні виникла геть незбагненна ситуація, коли найважливіша інформація щодо кількості операцій виявилася недоступною для ринку. Можна легко дізнатися про кількість операцій у будь-якому районі будь-якого міста США, але отримати подібну інформацію по Україні просто не можливо.
При цьому в Мін’юсті діє реєстр правочинів по нерухомості. Але навіть у його завдання не входить забезпечувати громадськість дуже важливою інформацією.
Практично за цією схемою розвивається ситуація в будь-якому хоч трохи великому місті. Приміром, одеські ціни цілком успішно конкурують із київськими. Власне, поєднанням напливу грошей і скромних обсягів пропозиції багато в чому і пояснюються позамежні стосовно зарплат ціни у вельми небагатій країні. Празькі та київські ціни за відмінних у рази зарплат такі схожі...