Не секрет, що традиційним жекам виживати складно. Як піде процес, яким буде результат реорганізації житлово-комунального господарства (ЖКГ)? Ще недавно здавалося, що в цьому питанні проблем не виникне і на зміну структурам, які відживають своє, прийдуть нові, кооперативні. Передбачалося, що єдину можливість реалізувати майнове право не тільки на окрему квартиру, а й на будинок у цілому, можуть дати об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), або кондомініуми. У них права і відповідальність за утримання будинків та інфраструктури беруть на себе самі мешканці.
Проте масовими ОСББ не стали. У 36 містах обласного і районного значення столичної області разом із селищами міського типу до весни нинішнього року налічувалося трохи більше двохсот ОСББ. Причому більша частина кондомініумів розташована у двох містах — Білій Церкві та Броварах, а в окремих населених пунктах їх немає взагалі. Навіть нещодавній будівельний бум не призвів до порівнянної з ним реорганізації ЖКГ, тому говорити про райдужні перспективи розвитку нових житлових утворень не доводиться.
Чому ж узяті темпи створення ОСББ знизилися, а перспективи їхнього розвитки туманні?
Розділяй і пануй?
Експерти впевнені, що створення ОСББ і передача власникам будинків прав і відповідальності за утримання житла та його інфраструктури може зняти чимало питань. Та, попри всі аргументи, нові будинки передаються на баланс місцевим органам влади. А ті, отримавши такий подарунок, де-факто розпоряджаються ними — здають в оренду або продають «непотрібні» приміщення. Адже якщо мешканці створять ОСББ, то ті стануть на заваді шахрайствам. Чи не тому їх поява гальмується?
Мешканці-інвестори вкладають у будівництво будинку кошти і після його завершення можуть створити ОСББ. Але часом виявляється, що вони одержують тільки право на квартири, а на додаткові приміщення знаходяться господарі. Влада затягує терміни оформлення документів щодо введення житла в експлуатацію, а інвестори не мають можливості своєчасно оформити право власності. У таких умовах ОСББ створити не можна. Виграний час використовується, щоб прибрати до рук площі, які належать мешканцям.
Так, за даними Державної житлово-комунальної інспекції в Київській області, органи місцевого самоврядування Бучанської міськради перевищили повноваження в частині відчуження підвальних приміщень житлового будинку №4 по вул. Б.Хмельницького (ОСББ «Зоря»), передавши їх в оренду. З’ясувалося, що будинок було побудовано за кошти інвесторів через Фонд фінансування будівництва при АКБ «Аркада». Про подальший перебіг подій розповідає начальник житлово-комунальної інспекції Київської області Д.Новицький:
— У січні 2005 року будинок вводиться в експлуатацію, у квітні рішенням виконкому передається на баланс Бучанському УЖКГ, а в серпні 2005-го виконкомом Бучанської міськради приймається рішення «Про прийняття в комунальну власність житлового 222-квартирного будинку в місті Буча по вул. Б.Хмельницького, 4», що стало приводом до «перерозподілу» нежитлових приміщень. У зв’язку із затягуванням оформлення прав власності на квартири тільки 2006-го мешканцями було створено ОСББ «Зоря», що взяло на себе функцію захисту прав спільної сумісної власності. Не було враховано факту, що інвестування в житло регулюється Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Цей закон встановлює основу фінансово-кредитних механізмів для будівництва. Не враховане і рішення Конституційного суду 2004 року, яким визначено, що додаткові приміщення передаються безплатно в спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир. Усе, що побудовано забудовником, — профінансовано інвестором-довірителем і у відповідній пропорційній частині є його власністю. На підтвердження цього не треба створювати ОСББ або вступати в нього. Головне — забудовник не має права передавати будинок у власність місцевій раді, а та не має права нічого відчужувати або здавати в оренду без згоди співвласників.
Взагалі-то розподіл допоміжних приміщень у багатоквартирних будинках — сфера, де закони або апріорі не працюють, або трактуються не на користь тих, хто має законне право на власність.
Гроші з нічого
Якщо будинок побудовано коштом громадян, то навіть здоровий глузд підказує: це — їхнє майно. Та й у Цивільному кодексі України чітко визначено правовий статус такого майна.
Відповідно до нього, власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. Але чомусь зміст саме цієї статті стає каменем спотикання на місцях.
У Державну житлово-комунальну інспекцію в Київській області часто звертаються керівники ОСББ, не згодні з порушенням їхніх прав при передачі права спільної сумісної власності на приміщення загального користування. Приклади вражають своєю грубою простотою.
Рішенням Коцюбинської селищної ради житловий будинок по вул. Паризької Комуни, 5, було передано на баланс ОСББ «Парком». Але виконком Коцюбинської сільради своїми рішеннями дозволив видати якомусь громадянину свідоцтво про право власності на підвальні приміщення будинку. При тому що існує ст. 19 Закону України «Про ОСББ», де зазначено, що сумісне майно співвласників багатоквартирних будинків складається з неподільного і спільного майна. Але це не зупинило любителів ділити чуже добро.
Як стало відомо, рішення виконкому Коцюбинської селищної ради приймалися на основі наданого договору про пайову участь у будівництві об’єкта по вул. Паризької Комуни, 5, секція 2. Але існування такого документа суперечить листу, підписаному керівником правління будівельної компанії, в якому чітко написано: «Під час залучення інвестиційних коштів на будівництво житлового будинку... підвальні приміщення, технічні і горищні споруди та інше жодним чином не відчужувалися, а кошти на такі приміщення не залучалися, оскільки такі приміщення є сумісною власністю мешканців житлового будинку».
Спробуйте угадати, як розпорядився спритний громадянин усе ж таки отриманими жаданими метрами у підвалі? Ні, він не став «вити гніздо» на «відвойованій» території. Та й навіщо, якщо та могла продукувати гроші практично з нічого? Ставши власником усіх підвальних приміщень загальною площею 1107,2 кв. м, він передав здобуті «квадрати» в іпотеку одному з комерційних банків. А банк, у свою чергу, швиденько обмежив доступ до інженерного обладнання і комунікацій будинку не тільки самих мешканців злощасного будинку, а й працівників, які обслуговують ці комунікації. Така от неоригінальна історія...
Несподіваний конкурент
Криза знизила можливості будівельних «баронів». Багато з них опинилися на межі банкрутства. У пошуках виходу дехто вдався до ще одного виду одержання прибутку. Оскільки ОСББ перебувають ніби в тіні, то місце, яке вони могли б посісти, займають інші структури.
Йдеться про приватні жеки. Про них небагато пишуть і говорять, що не заважає їм розвиватися, змагаючись із ОСББ.
З’являються такі жеки непомітно і, на відміну від ОСББ, без особливого бажання мешканців (або й без їхнього відома). Схема створення цих не рекламованих структур передбачає активні дії забудовників житла. Найбільш далекоглядні почали «доточувати» свій будівельний бізнес ще одним напрямком — створенням приватних жеків та інших комерційних комунальних підприємств. Так до будівельного бізнесу додався комунальний. Цей напрям зміцнів, про нього заговорили — тим більше що стали виникати конфлікти.
Наприклад, у Голосіївському районі столиці. Після зведення будинку забудовник не випустив його з рук, створивши, по суті, приватний жек, не врегулювавши цього питання з усіма мешканцями. Останніх же вочевидь не влаштувала надто висока плата за послуги, і вони створили ОСББ. Власник жеку вважає його недійсним, боротьба триває...
А от іще приклад, наведений Д.Новицьким:
— Житловий комплекс «Брест-Литовський», що в Києво-Святошинському районі, привабив тих, хто вибрав це місце, багатьма благами. Але з’ясувалося, що місцева ЖЕО створена приватними особами, договір із приватним жеком став для деяких новоселів неприємним сюрпризом. На думку експертів, він не відповідає передбаченому законодавством типовому, не містить чіткої відповідальності за ненадання комунальних послуг. Ситуація дає можливість приватникам зловживати монопольним становищем, завищувати вартість послуг, яка більша, ніж у середньому по Києву.
Ясно, що створити ОСББ у старих будинках складно. Для початку потрібен капремонт. Тільки окремі виконкоми можуть виділити кошти, призначені швидше для реклами передового досвіду, ніж для реального прориву в місцевому ЖКГ. Загалом бідні місцеві бюджети не в змозі взяти на себе такий тягар, як підтримка при створенні ОСББ. Ситуація заганяється у глухий кут: застарілий житловий фонд із дірявими комунікаціями поглинає великі кошти, у той самий час рівень обслуговування від судомних уливань підвищується не набагато.
Вихід вбачається в тому, аби хоча б у нових будинках створювати ОСББ, а нормальні жеки переводити на сучасні економічні рейки і створювати умови для розвитку керуючих компаній. Що для цього треба?
По-перше, закріпити законодавчо право власників квартир на допоміжні, технічні приміщення і прибудинкову територію шляхом внесення в правовстановлюючі документи відповідних записів. По-друге, для стимулювання створення ОСББ у застарілому житловому фонді вирішити питання першого капремонту, надавши державні гарантії або гарантії місцевих рад (вексель із відстрочкою виконання на п’ять-сім років, інші фінансові інструменти). По-третє, звільнити від оподаткування кошти ОСББ, отримані від оренди спільного майна і прибудинкової території.
Головне — не заважати ринку ЖКГ розвиватися, з одного боку, і захищати споживачів послуг від комунальної сваволі — з іншого. Але поки що в одних випадках змінам перешкоджають об’єктивні обставини, а в інших — на перший план виходять суб’єктивні чинники.