Нині, коли формуються бюджети різного рівня, а поточний опалювальний сезон вимагає від міських та селищних громад більших, ніж у попередні роки, «жертв» на придбання енергоносіїв, буквально кожна тисяча гривень на рахунку. Продаж і передача в оренду земель несільськогосподарського призначення, які перебувають у державній або комунальній власності, — великий резерв для поліпшення фінансового становища населених пунктів, що потерпають від недофінансування.
Як використовується цей резерв сьогодні, можна бачити вже з того, що в переліку зловживань безплатна передача землі під різноманітні об’єкти — від солідних супермаркетів, заправок до комерційних автостоянок і кіосків — посідає одне з чільних місць. А для поповнення місцевих бюджетів продавати чи передавати в оренду землю треба не лише на законних підставах, а й (для забезпечення повної прозорості цього процесу і створення конкуренції між покупцями) у цілком певний спосіб — організовуючи аукціони, публічні торги, в яких можуть взяти участь усі охочі. Оскільки на продаж землі сільськогосподарського призначення накладено мораторій до початку 2005 року, то купівля-продаж ділянок, розміщених у межах міст і селищ, дає змогу відпрацювати методику, набути необхідних навиків, навчити фахівців.
Як же йдуть справи з продажем землі в містах і селищах та передачею її в оренду? До ухвалення нового Земельного кодексу України можливість викупити землю разом із нерухомістю законодавчо було передбачено лише у випадках приватизації автозаправних станцій та об’єктів незавершеного будівництва. Але й такою можливістю скористалося небагато підприємців, оскільки не було відповідних законодавчих гарантій забезпечення права власності. Давалася взнаки й непевність перспектив формування ринкових земельних відносин. І, попри президентські укази 1995 і 1999 років, позитивні зрушення відбувалися дуже повільно. Так, ще у першому півріччі 2001 року в Україні в середньому видавалося щомісяця лише по 125 державних актів на право власності на викуплені земельні ділянки несільськогосподарського призначення.
Процес цей активізувався з прийняттям нового Земельного кодексу України та з початком реалізації проекту підтримки приватизації землі в Україні Агентства США з міжнародного розвитку (USAID). Уже в другому півріччі 2001-го держактів на землю видавалося щомісяця майже вдвічі більше, а в другій половині 2002 року цей показник сягнув 400 одиниць. Загалом на сьогодні в Україні видано понад 6,5 тис. державних актів на викуплені земельні ділянки, причому 82% припадає на діяльність Проекту підтримки приватизації землі в Україні.
Здавалося б, коли багато технічних і юридичних перешкод знято, земельний аукціон мав би стати якщо не єдиною, то провідною формою продажу землі або передачі її в оренду. Проте цього немає. Аби підрахувати, у скількох містах України регулярно проводяться земельні аукціони, вистачить пальців однієї руки. Та й загальна кількість таких заходів у масштабах країни незначна. Приміром, торік по всій Україні земельні ділянки несільськогосподарського призначення викупили понад 5 тис. підприємств і приватних підприємців, а загальна площа проданих ділянок — лише трохи більше двох тисяч гектарів. Тобто можна стверджувати: йдеться лише про «пробу пера».
Несприйняття земельних торгів, які, здавалося б, вигідні всім, можна пояснити так. Одні гадають, що це відбувається в основному через відсутність кваліфікованих фахівців, адже грамотно організувати й провести земельний аукціон дуже непросто. Можна погодитися з такою думкою, але тільки частково. На жаль, причина ігнорування земельних торгів лежить набагато глибше. Так, органам місцевого самоврядування дуже вигідно продавати землю за її реальною ціною, яку можна одержати лише на публічних торгах. Адже, відповідно до законодавства, від продажу угідь несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній власності, 90% коштів іде в місцевий бюджет і лише 10 — у державний. Але публічні торги невигідні чиновникам, кланам, для яких дедалі дорожчі земельні ділянки в містах та інших населених пунктах є воістину золотим дном.
У багатьох містах контролюючі органи фіксують досить вагомі суми втрат місцевих бюджетів (за найскромнішими підрахунками представників Проекту підтримки приватизації землі в Україні, таких надходжень може бути щодня понад 300 тис. гривень). Це пов’язано з тим, що ділянки дорогої і багатьма жаданої міської землі часом узагалі не продаються, не здаються в оренду, а... роздаються місцевими органами потрібним людям. Є й інша форма зловживань — це коли земельну операцію здійснюють не за ринковими, а за заниженими цінами. Внаслідок цього ціни так «танцюють», що органи, які відають земельними ресурсами, не можуть назвати їх середній рівень, що склався в розрізі міст та інших населених пунктів.
Хоча, як з’ясувалося, в деяких регіонах у цьому питанні є позитивні приклади. Приміром, у Полтавській та Рівненській областях існує чітка система купівлі-продажу земель несільськогосподарського призначення. З більшою чи меншою точністю тут можна говорити про сформовану середню ціну. За словами представників цих регіонів, її продають, залежно від географії й попиту: у Полтаві — по 20—120 грн. за квадратний метр, у Рівному — по 10—40 грн., а в окремих випадках — і по 220 грн. за квадратний метр.
Що ж гальмує ширше впровадження у практику земельних аукціонів? Відповідаючи на це запитання, заступник голови Державного комітету України із земельних ресурсів Володимир Жмуцький, зокрема, сказав, що на проведення аукціонів наважуються лише люди з характером першопрохідників. У результаті прозорі земельні торги частіше виняток, ніж правило. Кількість їх, на його думку, могла б зрости, якби в діях усіх зацікавлених сторін було більше скоординованості. Настав час поставити на чітку основу роботу фірм, котрі організовують земельні торги.
Попри всі недоліки процесу купівлі-продажу землі, перші зрушення навіть в окремих регіонах дали поштовх активізації вторинного ринку продажів. Відповідно до офіційних цифр, обсяг вторинного ринку становив 7—8% від загальної кількості землі несільськогосподарського призначення, що продається. Але за загальними благополучними показниками криються величезні контрасти в розрізі регіонів. Найбільше земельних ділянок продано у Львівській, Волинській, Запорізькій та Полтавській областях. Особливо повільно, за даними фахівців проекту, приватизуються земельні ділянки несільськогосподарського призначення в Київській, Кіровоградській областях та в Автономній Республіці Крим.