На сьогодні оприлюднено новий проєкт генплану столиці, громадські обговорення якого планується провести після завершення карантину. Документ має скерувати розвиток міста у правильному напрямі — сприяти вирішенню проблем хаотичної забудови, нестачі закладів дитячої освіти, зелених зон тощо. Однак його реалізація вже викликає низку запитань у громадськості та профільних організацій.
Як може змінитися Київ у найближчому майбутньому, зважаючи на презентований проєкт генплану та нові умови, пандемію та потенційну кризу?
Проблеми містобудування
Недобуди, довгобуди, зведення житлових масивів без належної інфраструктури, зокрема без достатньої кількості зон для прогулянок та відпочинку, паркувальних місць, — основні проблеми, на які регулярно скаржаться жителі українських міст.
Своєю чергою комфортне середовище для проживання охоплює зручну систему громадського транспорту і відповідну кількість зелених зон. Це відповідає нинішнім тенденціям мобільності європейських міст.
Більшість мегаполісів країн пострадянського простору мають типове планування: історичні будівлі середньої поверховості — в центрі міста, спальні райони, заповнені «хрущовками» та панельними будинками, з невеликою кількістю зелених зон і застарілою інфраструктурою, — далі від центру й на периферії. У цей симбіоз активно врізаються новобудови, часто створюючи хаос у зовнішньому вигляді міста.
Схожа ситуація була і в Європі. Проте згодом однотипну забудову Белграда і Мюнхена розбавили зелені зони (парки, сади) та розширена інфраструктура. Естонські «хрущовки» з допомогою реновації перетворили на енергоефективні розумні будинки. Інакше кажучи, міста покроково виконували розроблений план розвитку.
Ситуація з генпланом
Правильному розвитку міста сприяє генеральний план. Генплан — це стратегічний документ, що містить рішення та періоди реалізації, за якими має розвиватися місто. Він дає уявлення про стратегічний розвиток населеного пункту кожному окремому його жителю.
Якщо говорити про Україну загалом, то з-поміж 29 722 населених пунктів лише трохи більше половини мають свій генплан. Ті, що є, — переважно затверджені ще до 2010 року.
Містобудівної документації цілої низки населених пунктів не знайти в Інтернеті, — вона наявна тільки в паперовому вигляді. Хоча наказ Мінрегіонрозвитку №220 від 15 серпня 2018 року передбачає, що громади, які прийняли генплан, а також детальний план територій (ДПТ) і план зонування (розробляються для деталізації території), — можуть публікувати їх у відкритому доступі в е-форматі, однак де-факто це втілено частково.
До 2020 року Київ функціонував за двома стратегічними документами. Перший, прийнятий 2002 року, — Генплан-2020, дія якого завершується, другий — проєкт нового тоді Генплану-2025 — запропонований у 2008 році, але не затверджений. Це призвело до того, що основні рішення стосовно розвитку міста приймалися з посиланням на перший документ, а деякі точкові (зокрема при розробці ДПТ) — з посиланням на другий. Звідси, наприклад, ущільнена та хаотична забудова, у тому числі й в історичних районах міста.
Оприлюднений проєкт генплану визначає напрями розвитку столиці з урахуванням проблем, що існують у місті. Серед основних пріоритетів запропонованого документа — будівництво понад 28 млн кв. м нового житла, реконструкція «хрущовок» (і це зовсім не обов'язково знесення, Німеччина, наприклад, просто модернізувала 70 відсотків "хрущовок"), розвиток швидкісного громадського транспорту, збільшення площі зелених зон біля житлових масивів, будівництво доріг, зведення об'єктів соціальної інфраструктури. Однак відкритими залишаються низка питань. Наприклад, чи будуть легалізовані будови, що з'явилися в Києві всупереч чинному генплану, або як збільшиться кількість зелених зон (з 18,2 кв. м на особу до 23,2 кв. м), зважаючи на прогнозоване зростання будівництва в місті.
Як позначиться пандемія на містобудуванні
У генплані потрібно врахувати не лише динамічний розвиток міста, а й новий контекст, із яким зіштовхнувся сучасний світ, а саме — необхідність забезпечити якомога більше відкритих просторів.
Залежно від того, скільки часу триватимуть пандемія й карантинні заходи, деякі аспекти в розвитку міст трансформуються. Зокрема це перебудова вулиць (уже зауважують недостатню ширину тротуарів), збільшення площі відкритих просторів, модернізація будівель і громадських місць для соціального дистанціювання.
За наступних 20 років у Києві передбачається зростання ринку праці орієнтовно на 50%. Після закінчення пандемії COVID-19 люди задля заробітку активно переїжджатимуть у великі міста.
Загалом, створення безпечних і стійких міст (інклюзивні, з акцентом на екологічність) — неминуче.
Якщо говорити конкретніше про напрями розвитку в нових умовах, то насамперед це поєднання різних типів нерухомості, акцент на інфраструктурі та симбіоз естетики й економіки:
— Синергія різних типів нерухомості. Розмаху набирає тенденція, яка прийшла до нас з-за кордону, поєднувати різні типи нерухомості (наприклад, сегмент торговельної нерухомості з офісною, симбіоз готелів та офісів/коворкінгів тощо). У Києві вже є кілька прикладів таких колаборацій.
— Житло з розбудованою інфраструктурою. Нестача розбудованої інфраструктури знижує шанси на продаж квартир у новобудовах. Зокрема, інвестори після карантину більш зважено підходять до вибору майбутнього помешкання, віддаючи перевагу тим ЖК, які мають поблизу велику площу зелених зон. Наприклад, сьогодні попит на заміські будинки зріс більш ніж на 20%.
— Поєднання естетики з економікою. Актуальна нинішня тенденція передбачає переміщення виробничих потужностей за межі міста. Своєю чергою, на їхньому місці створюють об'єкти супутньої міської інфраструктури та нові публічні простори.
Практика провідних країн пропонує відповідні принципи розвитку й Києва.
Генплан — це інструмент, що показує, як найраціональніше використати територію для комфорту містян. Їхня поведінка змінюється, відбувається симбіоз різних типів нерухомості, та головні тенденції — екологічність, розбудована інфраструктура, розумне будівництво — залишаються. Криза лише акцентувала увагу на тому, що потребувало змін.