України найближчим часом може розпочатися масштабна реструктуризація. Профільні інвестори можуть розраховувати на серйозний дисконт під час роздрібного перепродажу профспілкових санаторіїв, із якими оптом планує вийти на ринок ЗАТ «Укрпрофоздоровниця».
На ринку з’явиться краще
Як стало відомо автору, нинішнього року низка привабливих об’єктів Федерації профспілок України (ФПУ) можуть перейти під повний довгостроковий контроль приватних орендарів із правом подальшого викупу чи перспективою переоформлення в судовому порядку. Може йтися про понад двадцять пансіонатів, грязелікарні в Ялті, Євпаторії, Карпатах і під Києвом. Серед них такі перлини галузі, як санаторій «Курпати» у Великий Ялті. Його унікальний спальний корпус забезпечує «ефект присутності» краєвидом із вікон палат (за що й визнаний шедевром архітектури ХХ століття), а санаторні можливості орієнтовані на сімейне оздоровлення гостей із захворюваннями легенів.
Професіоналів готельного бізнесу також можуть зацікавити санаторій «Верховина», розміщений у Закарпатті неподалік гірськолижного курорту Воловець і знаменитого озера Синевір, та невеличкий санаторій «Львів» у передмісті однойменного обласного центру.
Про інтенсивну підготовку до виведення цих та інших об’єктів із власності ФПУ свідчать одразу кілька процесів, про які повідомили наші джерела в «Укрпрофоздоровниці». По-перше, керівництво цього ЗАТ, створеного для управління профспілковими об’єктами, останнім часом активізувало роботу з відбору документів на право користування земельними ділянками, на яких розміщені санаторії, і оцінювання відповідних споруд. Так, у рішенні правління «Укрпрофоздоровниці» від 11 серпня 2010 р. окремо відзначається, що «ряд керівників досі не виконали наказу правління... про надання оригіналів Державних актів на право користування землею». Пунктом 2.4 цього ж рішення попереджено про персональну відповідальність за ненадання документів на землю директорів восьми «дочок» ЗАТ, причому саме інвестиційно привабливих санаторіїв — «Місхор», «Орлине гніздо», «Львів». Опитані нами учасники ринку припускають, що оригінали земельних актів потрібні для того, аби скоротити часові й управлінські витрати на переоформлення об’єктів «пакетом».
По-друге, у документах «Укрпрофоздоровниці» простежується зростання тиску керівництва ЗАТ на директорів санаторіїв. Уже згаданим рішенням від 11 серпня 2010 р. понад двадцять менеджерів на місцях попереджені про персональну відповідальність (читай — «про можливе звільнення») за невиконання планів доходності санаторіїв, невчасне перерахування дивідендів, коштів в інвестиційний фонд тощо. За версією менеджменту ЗАТ, попереджені керівники підривають фінансовий результат «Укрпрофоздоровниці» і неефективно використовують «ліжковий фонд» своїх об’єктів. Зазначимо, що серед тих, хто «провинився» в питанні фінансів, — також керівники найбільш привабливих санаторіїв: «Верховина», «Курпати», «Жовтень», а також Київської міської бальнеолікарні. Навряд чи це збіг.
Наші джерела схильні вважати, що директорів санаторіїв таким чином «підвішують», аби ті не перешкоджали передачі контролю над об’єктами стороннім комерційним структурам. Річ у тому, що установчі документи «Укрпрофоздоровниці» та рішення з’їздів Федерації профспілок серйозно обмежують можливості «простого» продажу санаторіїв і землі під ними, а також їх реорганізації й ліквідації. Тому комерсанти, які хочуть використовувати профспілковий об’єкт, змушені вдаватися до схеми оренди його споруд. Треба сказати, що документи, копії яких є в редакції, радше, підтверджують правоту наших джерел. Наприклад, із рішення від 11 серпня випливає, що керівники кримських і карпатських санаторіїв попереджені за невиконання планів дохідності і надання послуг у січні—травні нинішнього року, тобто в міжсезоння.
По-третє, відбуваються неоднозначні процеси навколо частини путівок у профспілкові санаторії, що їх централізовано закуповують за кошти двох обов’язкових фондів соціального страхування: від нещасного випадку на виробництві і з тимчасової втрати працездатності. З одного боку, керівництво «Укрпрофоздоровниці» і ФПУ періодично дає зрозуміти, що обслуговування цієї групи відпочивальників (250 тис. на рік) — важливий і почесний напрям бізнесу ЗАТ. Наприклад, у вищеназваному рішенні відзначається «соціальна спрямованість, а в окремих випадках — і стовідсоткова залежність дочірніх підприємств від закупівель державних фондів». З іншого боку, є підстави вважати, що експлуатація «соціального» сегмента ринку — малоперспективна. Як відомо, обов’язкові позабюджетні фонди України тепер стали дефіцитними і дотуються, всупереч законодавству, з державного бюджету. Це дуже турбує уряд, тому міністр праці і соціальної політики Василь Надрага вже отримав від прем’єра вказівку розробити «бездефіцитні проекти бюджетів фондів... на 2011 р.». І, швидше за все, болюче рішення буде знайдене у сфері зменшення витрат, а не збільшення доходів фондів.
Опитані чиновники не виключають, що небувале зменшення «соціальних» закупівель путівок буде використане керівництвом ФПУ як формальний привід до масової передачі санаторних об’єктів приватним інвесторам. Тим більше що голова ФПУ Василь Хара одночасно є головою комітету Верховної Ради з питань праці та соціальної політики. А отже, може безпосередньо впливати на умови роботи двох згаданих держфондів. Наприклад, на величину страхового внеску, який був зменшений 2009 року.
Окрім того, паралельно триває й робота «Укрпрофоздоровниці» з «роздрібної» передачі в оренду санаторіїв. Так, 2 вересня в.о. голови правління ЗАТ Галина Головинець наказала головлікарю санаторію «Курпати» Аліні Геращенко готуватися до передачі 16 (всіх допоміжних) будівель санаторію в оренду: надати будівлі для оцінювання, підготувати техніко-економічні обгрунтування для оренди і вичерпний пакет документів про стан об’єкта. Цьому передував лист до голови ФПУ з пропозицією про оренду від такого собі ТОВ «Пальміра-Парадайз». Як видно з документів, фірма цікавиться використанням зазначених об’єктів протягом 25 років із правом викупу. На листі є віза «До виконання».
Редакція не володіє офіційними відомостями про досвід «Пальміра-Парадайз» у курортному бізнесі. Проте наші джерела стверджують, що це ТОВ афільоване з російським бізнесменом, який контролює готель «Пальміра Палас» у Ялті.
Нагадаємо, що раніше ЗМІ повідомляли про передачу в оренду на три роки всієї інфраструктури санаторію «Ясна поляна».
Чому тепер?
Масове відчуження профспілкової нерухомості в інвестиційно привабливих регіонах, безумовно, суперечить ключовому бізнес-правилу «не продавай, коли дешево» (у кризу). Тим більше що санаторні об’єкти «Укрпрофоздоровниці» успішно збувають більшість путівок за ринковими цінами. На думку готельєрів, до «оптового» перерозподілу профспілкових чиновників підштовхують насамперед суб’єктивні причини некомерційного характеру, а не складнощі з оплатою пільгових путівок.
Нагадаємо, що на керівників «Укрпрофоздоровниці» та Федерації профспілок останніми місяцями сиплеться град звинувачень і медіаатак, пов’язаних із майном санаторіїв. Як уже писалося в «Дзеркалі тижня», це створює ФПУ внутрішні й зовнішні PR-проблеми, які переростають у політичну загрозу відставки голови пана Хари (він, нагадаємо, член фракції «Регіони України»). Мабуть, таке тло робить неквапливу роботу із залучення інвесторів у санаторні об’єкти по окремо недоцільною. Хоча саме такий підхід, безумовно, дав би максимальний прибуток у середньостроковій перспективі.
Зазначимо, що з серпня нинішнього року керівник ЗАТ Едуард Колесник усунувся від контролю над профспілковими об’єктами і пішов у відпустку. Наші джерела не виключають, що це спроба уникнути участі в проектах співпраці з приватними орендарями. Цікаво, що обов’язки пана Колесника виконує не його перший заступник Олег Кленін, а Галина Головинець. Можливо, ця ситуація примусила пана Хару додатково «легітимізувати» роботу — особисто давати письмові вказівки, пов’язані з розглядом пропозицій про довгострокову оренду.
Природно, медіацентр Федерації профспілок вважає публікації та закиди з приводу передачі санаторіїв «Укрпрофоздоровниці» комерційним структурам «провокаціями», які сприяють «спробам рейдерського захоплення профспілкових оздоровниць». Водночас керівництво ФПУ бачить для себе не меншу загрозу з боку влади. У листі голови федерації В.Хари на ім’я прем’єр-міністра висловлюється «стурбованість масовими перевірками оздоровниць контрольними органами (СБУ, УБЕЗ тощо)». «Справжня мета цих дій, — ідеться в листі, — забрати санаторно-курортні об’єкти (у профспілок) і передати їх у державну та комунальну власність».
На думку ж парламентських джерел, Василь Хара, який очолив Федерацію профспілок передвиборного 2008 року, не зміг налагодити курортний бізнес (що для ФПУ є основним видом діяльності) в умовах вибудовування складних відносин із групами впливу як у нинішній, так і в попередній коаліціях. Одна з проблем цих відносин — політична діяльність профспілок як лобістів прав найманих робітників і промислового бізнесу.
Хто прийде?
Ми попросили учасників ринку комерційної нерухомості проаналізувати згадувані у ЗМІ комерційні структури як такі, що відбулися, чи як потенційних орендарів профспілкових санаторіїв за останній рік. Жоден із експертів не зміг підтвердити «профільну» компетентність, інвестиційні та ринкові можливості цих фірм у туристичному бізнесі. Тому наші співрозмовники припускають, що такі бізнесмени діють венчурно — і після вщухання скандалів навколо перерозподілу об’єктів будуть змушені масово запропонувати їх відомим гравцям ринку, передусім — російським і турецьким.