Напевно, всіх нас хвилюють зміни, які стосуються ринку нерухомості, особливо наших квартир. У США кожен громадянин міняє квартиру або будинок мінімум тричі впродовж життя. Чимало наших громадян, які переселилися зі Сходу України, змушені були поміняти свої квартири. Багато хто переїжджає в квартири у нових сучасних будинках, які дають набагато більше комфорту, ніж старий житловий фонд. Усі такі зміни завжди супроводжуються оформленням документів, тому так не байдужі громадяни до будь-яких змін у цьому питанні. Ми вже не стоїмо в чергах у задушливому й багатолюдному БТІ і згадуємо ті часи як кошмарний сон. Оформити угоду стало простіше, але не дешевше.
У скільки нині обійдеться оформлення процедури купівлі-продажу квартири або будинку?
Залишимо за дужками оплату послуг посередника (маклера чи ріелтора), тим більше що без нього цілком можна обійтися - вся інформація є в Інтернеті, треба тільки її терпляче пошукати. Зупинимося на обов'язкових платежах.
По-перше, в усіх випадках 1% від суми угоди перераховується в Пенсійний фонд. Також 1% зазвичай вимагає для себе недержавний нотаріус (у бюджет ці кошти перераховує тільки держнотаріус). А ще нотаріуси часто додатково вимагають гроші на "оформлення угоди" (1% їм мало) і пояснюють: мовляв, це "за внесення в реєстр" або "за оформлення договору купівлі-продажу". Обов'язково заздалегідь просіть у нотаріуса письмове підтвердження про перерахування і розмір усіх потрібних платежів. Дуже часто "за внесення в реєстр" виявляється сюрпризом для учасників угоди, тим більше що звучить воно загадково, але сама операція досить нескладна й більше ніж 100 грн аж ніяк не варта.
Знайти нотаріуса, який погодиться взяти гроші, яких ця операція коштує, досить непросто, бо немає реальної конкуренції серед нотаріусів.
Які ще витрати супроводжують угоду?
Тут є варіанти.
Якщо квартира продається менше ніж через три роки після придбання, то сплачується податок з прибутку в розмірі 5% і воєнний збір - 1,5%. У разі якщо продається більше, ніж одна квартира одного власника протягом року, також сплачується податок з прибутку 5% і воєнний збір 1,5%. З урахуванням 1% у Пенсійний фонд і 1% нотаріусу набирається досить чимала сума - 8,5%.
Як і раніше, є дискримінація нерезидентів, які сплачують уже 18% і воєнний збір 1,5%. Тобто нерезидентам доведеться викласти 22,5% від суми угоди, що не сприяє розвитку ринку нерухомості. Втім, як і сплата податків з угоди в разі її укладення менше ніж через три роки. При запровадженні цієї вимоги законодавець хотів убезпечити ринок від спекуляцій, але на глибоке переконання багатьох експертів ринку цілком було б достатньо й одного року.
Крім того, у невелику суму обійдеться процедура оцінки нерухомості. На цю тему хотілося б звернути увагу читача, бо те, що відбувається в цій сфері, дуже тривожить.
На сьогодні вказані вище платежі у відсотках стягуються від вартості об'єкта, яку визначив оцінювач, або від суми угоди. Базою обирають те, що більше. На практиці всі орієнтуються на суму, зазначену у звіті незалежного оцінювача. Оцінювач при цьому повинен мати сертифікат суб'єкта оцінної діяльності, і він зобов'язаний зареєструвати звіт про оцінку на спеціальному сайті - в єдиній базі звітів з оцінки. Оцінювачів, які мають право виконувати таку оцінку, досить багато, ринок їхніх послуг дуже розвинений, і тому коштує така оцінка зовсім недорого - від 300 до 500 грн. Це якщо робиться нормальний звіт і платежі розраховуються на базі повної вартості квартири або будинку. У разі якщо замовник оцінки вирішує пограти в гру "на пониження", він шукає оцінювача, який робить звіт з істотно заниженою вартістю, іноді до 50 тис. грн за квартиру в Києві… За таку дивну оцінку в кишеню оцінювачу платиться набагато більше, але ризики виникають у покупця.
Адже продавець може розірвати угоду і повернути отримані кошти покупцеві. І отут покупець повинен замислитися, чи хоче він, щоб йому повернули ті мізерні кошти, які записано в договорі купівлі-продажу. Суду не скажеш: "Ми заплатили більше!". І цей ризик дуже серйозний. На жаль, багато нотаріусів (не всі) навіть рекомендують звертатися до оцінювачів-занижувачів, не пояснюючи ризиків, які підстерігають при цьому покупців.
Інший ризик пов'язаний із тим, що через занижену оцінку недоодержує кошти Пенсійний фонд і в деяких випадках - бюджет. Можна, звичайно, обурюватися жадібністю наших законодавців і навіть казати, що ніде у світі не оподатковується вся вартість, а тільки різниця між тим, за якою ціною куплено, і тим, за що продано. Але доки ці норми існують, не варто ризикувати і мати справу з правоохоронною системою з приводу недоплати в бюджет істотних сум, бо такі ігри нічим добрим не закінчуються, а нервів і грошей коштують чималих.
Однак наші люди ризикують, бо часто навіть не підозрюють про ці ризики.
Рік тому DT.UA писало про те, як Фонд держмайна, який регулює оцінку в Україні, намагався боротися зі "схемниками". На жаль, за рік боротьби фонд просунувся недалеко: виявивши 126 компаній, які виконували сумнівні оцінки в 2016 році, фонд зажадав від цих компаній надати звіти про оцінку на рецензування. Багато компаній не надали таких звітів, а ті, що надали, в основному отримали негативні рецензії. Дивно те, що, за даними фонду, тільки 25 компаній позбавили права займатися оцінною діяльністю. Що і як із тими, хто не надав звітів на рецензування, взагалі незрозуміло. Також, за даними фонду, майже 25 оцінювачів втратили кваліфікаційні сертифікати. Це, звісно, зовсім небагато, враховуючи, що шахрайство в оцінці процвітає, а шахраї знайшли інших оцінювачів і зареєстрували інші компанії. Проте шахраям стало зрозуміло, що є методи боротьби і що з активізацією дій фонду їхня схема може розвалитися.
І тоді вони, очевидно, вирішили вигадати щось новеньке. Те, що надійніше закріплює за ними монополізм і дозволяє збирати гроші з усіх. Хоча це новеньке не що інше, як добре забуте стареньке. Адже вже були часи в 2012-му, коли за оцінку платили 5 тис. грн замість 500 грн. Був час у 2014-му, коли Мін'юст оголосив про перемогу найкорупційнішої схеми в країні - в оцінці для оподаткування. І от знову… І що ж це? А ось що.
Під час голосування за зміни до Податкового кодексу 07.12.2017 р. депутат Максим Курячий запропонував поправку 99, якою вносилися зміни до ПК щодо процедури оцінки для оподаткування. Голосування в Раді було досить драматичним, бо Рада провалила поправку під час голосування індивідуально за неї. Тоді її включили в довгий перелік інших поправок, і (на превеликий жаль багатьох оцінювачів) за цю поправку в тій "братській могилі" проголосували.
Цікавим було пояснення Максима Курячого до поправки: "Ця правка спрямована проти так званих чорних ріелторів, які занижують ринкову вартість на нерухомість" (цитата зі стенограми засідання ВР).
Хочеться запитати депутата М.Курячого: "Ви взагалі розумієте, про що кажете?" Адже ріелтори (ні чорні, ні білі) не оцінюють нерухомості, якщо тільки вони не оцінювачі. Оцінка в Україні не є винятковим видом діяльності, але для її легітимності треба пройти спеціальне навчання і, склавши іспит, отримати відповідні документи, зокрема сертифікат суб'єкта оцінної діяльності - своєрідну ліцензію регулятора діяльності - Фонду держмайна, який дозволяє цю діяльність. Тобто пропонуючи таку поправку, треба було розібратися хоча б в елементарному, я вже не кажу про суть самої поправки.
Тепер по суті поправки. Що нею пропонується?
По-перше - реєструвати всі звіти в "єдиній базі звітів з оцінки".
Насправді "єдина база звітів" існує ще з 2013 р., туди внесено інформацію з майже 1,7 млн звітів, і не зовсім зрозуміло, навіщо треба дублювати регуляцію, яка вже є і в яку оцінювачі вносять звіти, отримують унікальні номери звітів і передають це нотаріусам, а нотаріуси реєструють угоду. Тут немає нічого нового, воно вже працює. Тоді навіщо такі новації? Адже ще в прадавні часи казали: не ламай того, що працює.
По-друге, запроваджуються електронні майданчики, через які оцінювачі звертатимуться до єдиної бази звітів. Тобто якщо раніше оцінювачі реєстрували звіти прямо в базі, то тепер пропонується реєструвати їх через посередників. І, звичайно, платити за це посередникам. Як же це так, що оцінювачі так довго жили без посередників? Непорядок, вирішив Максим Курячий. І тепер є кому збирати гроші за посередництво. Інша річ, що вони зовсім не потрібні, і без них чудово обходилися. Ну, то таке…
Ну, і вишенька на торті - по-третє, передбачається створити електронний модуль визначення оцінної/ринкової вартості, який в електронному режимі перевірятиме оцінку, зроблену оцінювачем, і не дозволить реєструвати занижені оцінки. Ось він - місяць з неба!
Це завдання викликає здивування у всіх грамотних оцінювачів. По-перше, якщо модуль визначатиме саме вартість, то навіщо потрібні оцінювачі? Нехай нотаріуси вводять параметри в систему й отримують базу для нарахування податків. І не потрібні жодні оцінювачі. Ні! Нам кажуть, що система може помилитися, і оцінювач зможе обстоювати свою оцінку у Фонді держмайна впродовж 10 днів у разі відмови Єдиної бази від реєстрації звіту в базі. Залишивши за дужками питання про те, хто захоче сперечатися аж 10 днів і зривати операцію, поставимо важливіше запитання: а чи можливо створити такий модуль?
Відповідь дуже проста: створити модуль, який коректно визначатиме вартість на поточну дату оцінки, на нинішньому етапі розвитку комп'ютерних засобів НЕМОЖЛИВО. Наші законодавці-чиновники чули дзвін, та не знають, де він, - так само, як і з чорними ріелторами. Вони чули, що десь там, у розвинених країнах є так звана масова оцінка для оподаткування. Але при цьому вони не звертають уваги на "дрібниці", що ця оцінка виконується на кінець року, тобто дата оцінки у всіх однакова. Для нефахівців поясню, що ринок нерухомості - дуже динамічний, і ціни змінюються постійно, і саме тому немає в розвинених країнах платформ чи комп'ютерних систем, що дозволяють виконати оцінку на поточну дату.
Крім того, в оцінці для щорічного оподаткування нерухомості бере участь великий масив "історичних" даних стосовно безлічі об'єктів, що дозволяє розробити поправки, які добре працюють залежно, наприклад, від типу будинку, в якому продається квартира. Приклад: квартира в новому будинку в "Новопечерських Липках" і в сусідній "хрущовці" - ціни можуть відрізнятися в кілька разів. Або інший приклад - ремонт. Одна квартира продається "під опорядження", а в іншій виконано євроремонт вартістю 50 тис. дол. Але якою мірою ринок готовий ураховувати цей євроремонт? Ви можете поставити золоті ручки, а ваша квартира однаково продаватиметься, наче там ручки звичайні. Для обґрунтування потрібен великий масив, якого немає в базі, і тільки регулярне проведення масової оцінки (тобто оцінка всіх об'єктів у певному регіоні) може дати змогу обґрунтувати корегування, пов'язані з різними чинниками.
Понад те, дані про вартість квартир і домоволодінь у найрозвиненіших країнах повністю відкриті, і тому спроба істотно занизити вартість угоди була б дуже підозрілою і негайно привернула б увагу місцевої податкової. В Україні ж оцінки для щорічного оподаткування нерухомості взагалі не роблять, податок стягують з квадратних метрів, і це сумно.
До речі, ще місяця не минуло, як Польська федерація асоціацій оцінювачів PFVA (Polish Federation of Valuers Associations) провела у Варшаві конференцію "Статистичні методи в оцінці нерухомості - чи легальні вони?". Учасники конференції - члени ЄС одностайно дійшли висновку: статистичні методи не можуть замінити оцінювача, їх можна використовувати тільки для внутрішнього аналізу й ухвалення управлінських рішень.
Отже, якщо модуль електронного визначення вартості зробити неможливо і з його допомогою недоцільно виконувати оцінку, то який сенс його створювати? Навіщо витрачати державні кошти на його розробку і впровадження в умовах, коли є працююча база звітів? Навіщо створювати посередників у вигляді електронних майданчиків? Щоб хтось на цьому міг заробити? Хто при цьому думав про нераціональне використання бюджетних коштів, а простіше кажучи, наших податків? Хто з депутатів обговорював з оцінювачами наслідки цих сумнівних новацій?
Цілком очевидно, що пропоновані новації не потрібні, вони можуть призвести до зростання цін на оформлення угод, до виникнення безлічі проблем при оформленні і до нераціонального використання бюджетних коштів. В умовах, коли ринок нерухомості загрожує обвалитися, що призведе до втрати робочих місць і доходів бюджету від цього ринку, чи є сенс піддавати його новим струсам на догоду тим, хто спить і бачить, як на ньому заробити?
Якщо депутати аж так піклуються про ринок нерухомості, може, вони нарешті відкриють наявну базу. Бо якщо я скажу, що в нас база реєстрації об'єктів нерухомості відкрита, а база звітів з оцінки закрита, то читач, напевно, дуже здивується. В умовах, коли щодня створюються і відкриваються широкій публіці нові й нові реєстри, незрозуміло, чому Фонд держмайна вигадує всілякі відмовки, і чому Єдина база звітів з оцінки залишається закритою. Адже відкриття Єдиної бази змогло б показати суми заниження і дозволило б позбутися "занижувачів" уже самим фактом того, що база звітів відкрита. Незрозуміла також і позиція правоохоронних органів і ДФС: невже їх не турбують втрати бюджету? Чому не проводять роботи з тими, хто реально цьому сприяє? Адже для будь-якої, навіть не дуже грамотної людини, зовсім не важко проаналізувати результати, занесені в базу. Чому фонд зупинився із цим аналізом рік тому? Чому не прописав у своїх документах можливості перекривати доступ до бази для тих, хто істотно занижує вартість? Якщо втрати бюджету становлять 2 млрд грн, як стверджує голова ФДМ п. Трубаров, то чому не роблять простих кроків, які б дуже швидко змінили ситуацію? А йдеться про відкриття бази для всіх громадян України, і як результат - про виявлення занижувачів без усяких додаткових витрат.