Біди ошуканих інвесторів в основному схожі. І свідчать вони про те, що контроль забудовників і встановлення порядку, який гарантує своєчасне закінчення будівництва та здачу об'єктів, не є прерогативою органів влади.
Скандали - від "нульового циклу" і до здачі
Пристоличний регіон з його наближеністю до столиці, з кращою, ніж у Києві, екологією та й з лояльнішими цінами на житло давно сподобався охочим вкласти кошти в будівництво. Але з потоком інвесторів з'явилися й погані новини. В області трапляються скандали, пов'язані з уведенням в експлуатацію нових будинків і заселенням у них законних інвесторів. Нинішня зима принесла черговий. Інвестори, вклавши кошти у зведення будинку в передмісті Києва - Бучі та не дочекавшись заселення, зібралися на протестну акцію і пригрозили перекрити трасу. Їхнє обурення можна зрозуміти. Вклавши кожний мінімум близько 35 тис. дол., люди більше півроку тому мали отримати свої квадратні метри, але чують лише відмовки. І якщо протестний пікет пройшов мирно, то в Інтернеті емоцій не приховували: "Утомилися вже чекати заселення, гроші одержали, а документів не видають і до будинку комунікацій не підключають", "Немає в нашій країні надійних забудовників", "Будинки в строки не здаються, ганьба!".
В одному зі своїх нещодавніх інтерв'ю голова Київської облдержадміністрації Анатолій Присяжнюк публічно заявив про необхідність піднімати інфраструктуру й будувати житло для молодих фахівців, медиків, учителів.... А ще перша особа столичної області неодноразово щедро роздавала обіцянки допомогти з житлом ветеранам, пенсіонерам, представникам окремих професій. Слід визнати, що будівництво житла в Київській області за останнє десятиліття переживало різні часи. Якщо проаналізувати, скільки нових квадратних метрів з'являлося на кожну тисячу жителів у середньому за місяць, то картина вийде строката. У 2002–2008 рр. область збільшила цей показник майже втричі. У 2009-му було зафіксоване різке падіння обсягів будівництва. Та вже у 2010 р. новопризначений голова Київської ОДА А.Присяжнюк зміг похвалитися поліпшенням ситуації зі зведенням новобудов в області. Минулий рік Київщина розпочала з будівельного буму (у першому кварталі звели на 45% більше будинків, ніж за такий самий період роком раніше, а за його підсумками найбільше житла в експлуатацію здали в столичному регіоні - на Київ та область сумарно припало 20,7% від загального обсягу). Але цей сплеск активності не допоміг перевищити темпи будівництва та загальні показники не таких далеких 2010-го та 2011-го.
Утім, нікуди не дітися й від прикладів імітації бурхливої будівельної діяльності. Так, коли якийсь час тому було впроваджено нову держпрограму із забезпечення житлом пільгових категорій громадян, про будівництво нового дев'ятиповерхового будинку для пільговиків оголосили у Василькові. І умови виглядали привабливими: треба було внести від 30 до 50 тис. дол., кредит надавався під 3% річних. Та коли пільговики, обурені відсутністю будь-яких робіт, забили на сполох, з'ясувалося, що компанія-забудовник може підтвердити тільки одержання нею коштів, але не напрями їхнього витрачання (є дані, що гроші загубилися на рахунках фіктивних фірм). До того ж у забудовника не було навіть будівельної ліцензії, і він, по суті, не володів жодною земельною ділянкою для будівництва, у результаті "забуксував" уже на "нульовому циклі".
Інвестори об'єднуються
Що робити людям, які вклали свої кошти в будівництво житла, але так і не дочекалися віддачі? Тільки об'єднуватися. У згадуваній Бучі, привабливій як для будівництва, так і для інвестування, описаний вище приклад - не єдиний. Три роки знадобилося іншим інвесторам, щоб "вирвати" належні їм "квадрати". Та й то завдяки тому, що, об'єднавшись, діяли відразу за трьома напрямами: перекрили трасу, блокували роботу компанії-забудовника та місцевої влади. Наявна ситуація, коли питання вже навіть не в тому, щоб забудовник об'єкт побудував (хоча і з цим проблеми), а в тому, щоб благополучно здав. Є приклади, коли забудовники спеціально доводять до банкрутства свої компанії, змінюють їхні назви (так, інвесторам новобудови в Обухові довелося довго розбиратися з низкою клонів свого забудовника), віддають у заставу вже продані квартири
Показовим є приклад в Ірпені. Там інвестори одного з довгобудів звернулися по допомогу до суду, створили свою громадську організацію, домоглися відсторонення недобросовісного забудовника від будівництва, за власні кошти найняли підрядників для будівництва, а невеликі роботи виконували самі. У Броварах, де мав бути зведений трисекційний 16-поверховий будинок, компанія-забудовник збанкрутувала, будівельні роботи виявилися замороженими, банк-кредитор призупинив фінансування, а права на будівництво об'єкта перейшли іншій організації. У безнадійній ситуації люди об'єдналися, створили громадську організацію, перебувають у пошуку інвесторів та іншого забудовника, які допомогли б довести до ладу довгобуд, звернулися із заявою в прокуратуру, апелювали до місцевої та центральної влади. Об'єднуються потерпілі від недобросовісних забудовників і в інших населених пунктах області.
- Недобросовісні забудовники, шахраї, корупціонери найбільше бояться публічності та розголосу, - каже президент Асоціації допомоги постраждалим інвесторам Олексій Гончарук. - Це найдієвіший на сьогодні інструмент, яким володіє наша асоціація. Доводиться на прохання інвесторів окремих об'єктів звертатися від імені організації до чиновників найвищого рівня, щоб привернути увагу до проблем людей і припинити бездіяльність компетентних органів. Такі звернення теж ефективні.
Проте постраждалих від забудовників ще багато. І головна причина цього не тільки в недобросовісності останніх, а й у психології інвесторів. Прагнучи заощадити, вони бездумно розпоряджаються коштами. Своє призначення в Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, яка діє понад чотири роки, вбачають у тому, щоб об'єднати інвесторів, які зустрілися з певними труднощами. Розібратися, хто винуватий у відносинах між забудовниками та інвесторами, зрозуміти, на якому етапі з'явилися проблеми, що гальмують введення об'єктів в експлуатацію, часом непросто. Тому деякі зміцнілі асоціації створюють третейські суди, щоб ті активніше захищали права інвесторів.
Забудовники: що і як будувати?
Які висновки роблять самі забудовники? В основному вони воліли б працювати без ексцесів і протестних акцій із боку інвесторів. Але нарікають на те, що нинішні непрості для будівельників часи підносять низку економічних проблем: дорогі кредити, відсутність своїх грошей для будівництва (коштів, що надходять тільки від продажу майбутніх квартир, може не вистачити для зведення всього будинку), конфлікт засновників (якщо їх кілька), інфляція (ціни обганяють початковий кошторис будівництва), демпінгові знижки на початку будівництва (не зрозуміло, за рахунок чого їх погашатимуть наприкінці будівництва). І, нарешті, конфліктні ситуації з місцевою владою, яка саботує введення новобудов в експлуатацію та вимагає від забудовників більше, ніж треба.
Члени Конфедерації будівельників України неодноразово висловлювалися за впровадження такого поняття, як обов'язкове страхування при купівлі квартир у новобудовах. Забудовнику таке страхування обійдеться в 0,5–2% від вартості житла. А ще - за створення реєстру прав власності на квартири у будинках, які зводяться, щоб виключити повторні продажі. Загалом забудовники розробили заходи, які у разі їхнього впровадження могли б стати серйозними перешкодами на шляху нових будівельних афер. Серед них вирішення спорів на початку конфліктів у третейському суді, створення "чорних" списків забудовників, яким не слід довіряти, наділення держави повноваженнями тимчасових керуючих довгобудами, страхування житла та інші. Схоже, до подібних заходів потрібно переходити якнайшвидше, адже, за інформацією Конфедерації будівельників України, у країні налічується близько 800 незавершених будівельних об'єктів. Що ж до столичного регіону, то, за найскромнішими підрахунками, є вагомі підстави включити до "чорного" списку недобросовісних забудовників
26 компаній, які працюють у Києві та столичній області.
Будівництво житла для населення Київської області, обсяги якого істотно перевищують загальнодержавні показники, потребує зведення також соціальних об'єктів. Але темпи будівництва супутніх об'єктів в області ще нижчі, ніж житла. Недостатнє будівництво соцкультурних новобудов гальмує введення в експлуатацію самого житла та породжує чимало запитань. Деякі з них виходять за рамки відносин між забудовниками та інвесторами. Наприклад, що в першу чергу будувати? Об'єкти, критично необхідні пристоличним населеним пунктам, чи ті, які задовольняють певні примхи?
- Нещодавно ми ввели в експлуатацію льодовий палац у місті Біла Церква, а... уже з 2013 р. розпочнеться будівництво аналогічного об'єкта для зимових видів спорту в Богуславі, - похвалився минулої зими голова Київської ОДА Анатолій Присяжнюк.
Слід думати, що всі проблеми з будівництвом житла в області вже вирішені, у тому числі і з обіцяним губернатором житлом для пільгових категорій населення? От тільки чи поділяють чиновницький оптимізм ті, хто купився на обіцянки будівельних аферистів і на колінах безуспішно вимолював повернути кревні для лікування смертельно хворих родичів? І що їх зігріло б більше: своя домівка чи холодні льодові арени?