Ринок нерухомості 2005 року подарував нам чимало сюрпризів і сенсацій. Перші три квартали ціни на квартири зростали так стрімко, що навіть досвідчені ріелтори не могли до ладу пояснити цей феномен. Потім, у жовтні, зростання цін «застопорилося», а вже в листопаді і грудні деякі об’єкти навіть подешевшали. Багато було сказано і написано у зв’язку з масовими акціями протесту проти хаотичного (а нерідко і незаконного!) будівництва. Активно також обговорювали і проблему оподаткування операцій з нерухомістю (пам’ятаєте, на початку року через законодавчу непослідовність нотаріуси відмовлялися засвідчувати угоди, цілих три тижні ринок був фактично паралізований). Досить бурхливо сприйняли можливість приходу московських компаній, які хотіли «реконструювати» хрущовські квартали і будувати дороге житло на пільгових умовах.
Настав час спрогнозувати подальший розвиток ситуації, попередньо давши тверезу оцінку найзначнішим подіям 2005 року.
Чому так стрімко зростають ціни?
Протягом перших трьох кварталів 2005 року ціни підвищувалися рекордними темпами — до 5% щомісяця. У результаті за дев’ять місяців столичні квартири подорожчали від 25 до 50% (залежно від сегмента). Не відставали і регіони: навіть у депресивних містах вартість житла підскочила не менш як на чверть.
Швидше за все, позначилися кілька причин, які забезпечили «синергетичний ефект». Одна з головних — монополізм забудовників, котрі можуть диктувати ринку свої умови. Приміром, близько 70% нового житла в столиці будується компаніями, що входять до холдингу «Київміськбуд» (вагомий відсоток акцій якого знаходиться в руках Київської міськдержадміністрації). Давно пішли в минуле ті часи, коли ціна квадратного метра, запропонованого первинним ринком, була відсотків на 30 меншою, ніж на вторинному (а це було стримуючим чинником для всіх продавців). Та й у багатьох обласних центрах нове житло будують дві-три близьких до влади компанії.
Ні для кого не секрет, що столичні будівельні компанії маніпулюють пропозицією: не виставляють на продаж однокімнатні квартири (про що неодноразово повідомлялося в пресі), можуть щотижня підвищувати ціни, які й так далекі від собівартості будівництва. Лякають громадськість запровадженням ПДВ і подорожчанням будматеріалів і т.ін. Не дивно, що забудовниками і принципами їхньої роботи зацікавився Антимонопольний комітет.
Друга причина — спекулятивний характер багатьох угод, коли житло купується не для проживання, а виключно з метою подальшого перепродажу. Це вигідно: інвестувавши у майбутню квартиру наприкінці 2004 року 100 тис. дол., наприкінці 2005-го її можна було продати вже за 140—150 тис. Генеральний директор консалтингової компанії «Самсон» Олександр Рубанов вважає, що 2005 року близько 30% купленого житла на початкових стадіях будівництва стало об’єктом спекулятивного інтересу. У таких умовах перманентне подорожчання — нормальне явище.
Спекулятивний інтерес виник не на рівному місці, його підігріла... валютна стабілізація. Якщо в 1997—2000 роках можна було зберегти заощадження, купивши енну кількість доларів, то після 2001 року ця практика втратила будь-який сенс. Люди стали шукати спосіб зберігання заощаджень і інстинктивно знайшли його в придбанні нерухомості. Фактично ринок нерухомості став тим притулком, куди багато хто поспішив «прилаштувати» свої заощадження (у кого їх не вистачало, вдалися до послуг банків).
До речі, про кредити. Це — третя причина. Термін кредитування збільшився до 20—25 років, а деякі банки видавали кредити навіть без первинного внеску. Обсяг позик під заставу квартир зріс за останні п’ять років більш як у 100 разів! За даними експертів, були періоди, коли частина кредитних квартир у загальному обсязі угод становила близько 60% — це аномально високий показник.
Зростання цін на ринку нерухомості в 2001—2005 роках (особливо помітно — саме 2005-го) підживлювалося психологічним чинником: забудовники і ріелтори постійно лякали громадськість гіперподорожчанням. Аргументів було море: спочатку скасування пільг з ПДВ, потім упровадження податку на операції з нерухомістю, подорожчання будматеріалів, трудова міграція. Істерія підігрівалася масованими рекламними кампаніями і штучно створеним дефіцитом малометражного житла.
Отже, діагноз: різке збільшення попиту при незмінній динаміці пропозиції, помножене на інфляційні очікування. «Щоб «наситити» попит, необхідно в Києві щорічно будувати 12 млн. кв.м житла за рік, — вважає директор Голосіївської філії АН «Благовіст» Людмила Друзенко. — Нині ж у столиці будують трохи більше 1 млн. кв.м». Порівняйте: у Москві — 8 млн. жителів, там щорічно здається понад 5 млн. м2 нового житла. У Києві кількість жителів утричі менша, а от нових квартир здають в експлуатацію у 5 разів менше...
Нарешті — обвал? Уповільнення? Стабілізація?
Проте у жовтні темпи зростання цін на житло впали, а в листопаді ціни взагалі «застабілізувалися». Багато об’єктів навіть подешевшали. Найбільш помітно — житло преміум-класу і багатокімнатні «хрущовки». У деяких районах ціна на квартири зазначених сегментів знизилася на 6—8%.
Проте психологічне протистояння покупців і продавців досі ще зберігається: перші не дуже квапляться розставатися з грошима, користуючись можливістю нарешті спокійно переглянути варіанти, а другі не поспішають знижувати ціни на квартири, побоюючись продешевити. Більшість учасників ринку обрало вичікувальну позицію. Проте ріелтори відзначають бажання частини продавців іти на компроміс, що виявляється у їхній готовності до поступок під час торгу. Кажуть, квартири, за які ще в листопаді просили 63 тис. дол., нині можуть віддати і за 55 тис. Щоправда, більш згідливими стали переважно продавці морально і фізично застарілого житла в панельних будинках і «хрущовках», розташованих у непрестижних районах міста.
Як твердить начальник відділу «Укрсоцбанку» Ерік Найман, падіння цін можна було спрогнозувати ще влітку, коли стало відомо про прийдешній дефіцит кредитних ресурсів банків. Це пов’язано з жорсткістю політики Нацбанку стосовно іпотечних програм. У результаті в останньому кварталі минулого року зменшився обсяг виданих «довгих» грошей, що відразу ж позначилося на попиті (знизився. — Авт.) на ринку нерухомості. Це і спровокувало не тільки цінову стабілізацію, але й певний відкіт цін.
На думку начальника відділу продажу БІК «Київ Житло-Інвест» Наталі Полатайко, «уже протягом кількох місяців на ринку нерухомості спостерігається стабілізація, викликана жорсткістю умов кредитування купівлі житла... Протягом кількох років більшість комерційних банків саме восени змушені переглядати свої кредитні програми у зв’язку з виникненням у них обмеженості кредитних коштів».
Проте наївно було б думати, що ціни «застопорилися» тільки через банки. По-перше, квартир, куплених за кредитні гроші, у загальній структурі не так уже й багато — близько 20%. По-друге, іпотека продовжує «працювати», про її згортання не йдеться.
Позначилися й інші причини. Купівля квартири на первинному ринку нерухомості у 2005 році стала набагато ризикованішою. Громадяни, котрі інвестували в будівництво житла, часто скаржаться на низьку якість новобудов і затримку зі здачею житла в експлуатацію (іноді на рік!). Ці скарги набувають дедалі більш масового характеру.
Трапляються і патові ситуації: людина взяла кредит, сплачує по ньому величезні відсотки (більше, ніж оплата в рахунок погашення основної суми!), витрачає чималі суми на оренду квартири (щоб хоч десь жити), а забудовник у цей час водить інвестора за носа... Спорудження деяких об’єктів було просто припинене через пікети і перевірки. Крім того, часто в пропозиціях забудовників з’являються об’єкти, будівництво яких ще не розпочалося і на які навіть не затверджені проектна документація і землевідведення. Цим грішать навіть так звані «лідери ринку»...
Науковий співробітник Інституту споживчих експертиз Юрій Чорнобривець вважає, що цінова стабілізація значною мірою пов’язана з майбутніми парламентськими виборами: усю «зайву» доларову масу, яка тиснула на ринок нерухомості, нині кинуто на розкручування партій і політичної реклами. Великі гравці напередодні результатів обрали вичікувальну позицію і дещо заморозили свою бурхливу діяльність. Крім того, експерт вважає, що на багато об’єктів елітної нерухомості нині важко знайти покупця, оскільки пропозиція помітно перевищує попит. Усі багаті громадяни вже й так мають чудові апартаменти, а люди з середнім доходом можуть дозволити собі тільки так зване «соціальне житло», яке вигідніше купити на «вторинці».
Тобто головні причини зростання цін на житло в останні два роки — ажіотажний попит і психологічний тиск — зникли. Сьогодні попит і пропозиція приблизно збалансовані.
Праворуч підеш — гроші втратиш...
Думки ріелторів розділилися. Одні очікують цінової стабілізації (сезонні коливання в 2—3% — до уваги не беремо), другі — незначного (до 10%) підвищення цін. Проте фахові аналітики не виключають подальшого здешевлення об’єктів житлової нерухомості.
У 2006 році особливості розвитку ринку нерухомості будуть зумовлені дією таких чинників:
— парламентські вибори, криза системи влади;
— економічний спад, високі інфляційні очікування;
— зниження темпів зростання обсягів нового будівництва;
— жорсткість вимог до компаній-забудовників з боку державних і муніципальних органів влади;
— розширення кредитних програм у зв’язку з приходом в економіку іноземного банківського капіталу.
Теоретично більшість перелічених чинників повинні викликати стійке підвищення цін. Проте цього може і не статися, оскільки ціни, не виключено, уже досягли свого піку. Простіше кажучи, дорожчати вже нікуди.
Простий приклад. Жителю Німеччини, щоб купити в Берліні звичайну 60-метрову квартиру, треба працювати 2,5 року (при цьому не витративши на харчування і задоволення інших потреб жодного євро). Громадянину Чехії і Польщі на житло в столицях своїх країн знадобиться близько шести років. А от середньостатистичному українцю треба «відгарувати» 28 років. Майже все трудове життя! Іншими словами, громадянин, який чесно працює, легально одержує середню зарплату, купити житло не може.
Тепер про інші чинники, здатні викликати вже знижувальну цінову динаміку:
— подальше загострення конкуренції серед компаній-забудовників за рахунок збільшення їхньої кількості;
— падіння спекулятивного попиту (прості розрахунки свідчать, що спекулятивні операції є невигідними при зростанні цін на нерухомість менш як на 22—25% за рік);
— початок реалізації широкомасштабних проектів у сфері житлового будівництва, у тому числі із залученням іноземного капіталу;
— уповільнення темпів зростання доходів громадян.
Якщо взяти до уваги, що у 2004—2005 роках обсяг спекулятивних купівель на ринку житлової нерухомості знаходився на рівні 30%, а нині ця операція перестала бути привабливою, то можна припустити: попит на нове житло впаде приблизно на стільки ж. Окрім того, у недалекому майбутньому «спекулятивні квартири», які накопичилися за кілька останніх місяців, почнуть «скидатися» і поповнять пропозицію.
— Тільки-но на будівельний ринок дозволять входити нормальним працездатним компаніям, без «дахів» і без «відкотів», пропозиція житла зросте, а ціни впадуть, — вважає Юрій Чорнобривець. — Розрив між вартістю житла і зростанням індивідуальних прибутків, мізерний розмір ВВП на душу населення, невелика активність на ринку праці, поступове збільшення податкового навантаження при оформленні угод купівлі-продажу, збільшення терміну експозиції квартир на ринку при одночасному розширенні асортименту, відхід з ринку найобережніших перекупників — саме ці чинники можуть привести до зниження цін.
Порівняльний аналіз динаміки дохідності ринків нерухомості Києва, Москви і східноєвропейських столиць свідчить, що в українській столиці дохідність є аномально високою. З 2004 року Київ — найбільш рентабельний будівельний майданчик. Водночас динаміка дохідності зазначених ринків у країнах СНД і Східної Європи має тенденцію до незначного падіння. У Москві ця ситуація зберігається вже понад рік. Якщо в Україні буде нормальна політична й економічна ситуація, ризики зменшаться до рівня країн Центральної і Східної Європи, то дохідність ринку нерухомості знижуватиметься і надалі.