Будинок ХХІ століття — нові стандарти будівництва |
На сьогодні вітчизняний ринок житла набув досить чіткої структури й усталених зв’язків. Основні його ділянки сформовані й освоєні. Внаслідок цього стають затребуваними методології, які поки що мало відомі в нас, проте давно і добре зарекомендували себе в країнах із багатими традиціями вільного підприємництва.
У перекладі з англійської девелопмент означає розвиток, а стосовно нерухомості — просування проектів, з нею пов’язаних. І хоча в Україні процес становлення девелопменту в його класичному значенні тільки починається, судячи з досвіду нашого найближчого сусіда — Росії, знадобиться не так уже й багато часу, щоб визначити нові стандарти будівництва житла і відносин із клієнтами. У кожному разі, в одного з українських піонерів цього починання — інвестиційно-проектної компанії «Житло ХХІ століття» — цілком серйозні наміри домогтися успіху в цьому секторі ринку.
Однак спочатку про те, що слід розуміти під розвитком нерухомості. Це складний багатоступінчастий процес створення нового продукту — об’єкта нерухомості. Він охоплює підбір команди учасників проекту, дослідження ринку, маркетинг, проектування, будівництво, фінансування, бухгалтерський облік, керування майном. Цей бізнес потребує порівняно великих інвестицій з тривалим циклом, а вироблений ним продукт здатний тривалий час створювати регулярний потік грошової маси. Але він повинен без зволікання реагувати на зміни в технологіях, економіці, демографії, архітектурі, законодавстві, соціальній сфері.
Розрізняють дві основні схеми девелопменту. У першому випадку девелопер не бере на себе фінансових ризиків і працює на гонорарі. Як правило, інвестор його наймає, щоб той на наявній земельній ділянці побудував будинок «під ключ» і, можливо, заповнив його орендарями. Вибирають такого девелопера переважно з допомогою тендера. Його завдання полягає у проектуванні на гроші інвестора, необхідних погодженнях з владою, будівництві і здаванні площ. До всіх робіт він залучає відповідних фахівців, але відповідальність за весь проект повністю несе сам.
Друга схема значно складніша. Тут девелопер створює комерційну нерухомість, виступаючи як одноосібний організатор проекту. Виконуючи функції, передбачені першою схемою, він, крім того, будує фінансову схему проекту, вкладаючи в нього при цьому власні кошти, що лягають в її основу. У завершеному вигляді така схема — це складна комбінація власних коштів девелопера, залучених ним інвестицій, банківських кредитів та попередніх платежів майбутніх орендарів.
Така діяльність, природно, досить ризикована. Зате при змішаному фінансуванні девелопер має частку в майбутніх доходах від побудованого об’єкта. І якщо в першому варіанті гонорар за керівництво проектом лише в окремих випадках може сягати 10% його вартості, то в другому, вклавши стільки ж на ранньому етапі, девелопер претендує на частку до 50% побудованої нерухомості. Ось чому фахівці вважають девелопмент такого роду найскладнішою з усіх можливих операцій на ринку нерухомості, тому що в ній поєднуються ріелторські, будівельні, архітектурні й фінансові операції. Це, якщо хочете, мистецтво, яке потребує виняткових особистих якостей і досвіду. Везіння, звісно, також не завадить.
З викладеного випливає, що на успіх у девелопменті можуть розраховувати лише ті оператори ринку житла, які зуміли підвищити свою професійну майстерність до рівня віртуозності. Чи відповідає цій умові проектно-інвестиційна компанія «Житло ХХІ століття», яка має намір стати одним із лідерів будівельного комплексу Києва?
Її створено 2002 року в результаті об’єднання зусиль, досвіду і знань висококваліфікованих фахівців, згуртованих у єдиний творчий колектив її нинішнім генеральним директором Олексієм Бутенком, та одного з основних гравців на ринку торгової нерухомості — інвестиційно-проектної компанії «XXI століття». Подія для міста досить значима, оскільки знаменує собою новий крок у розвитку житлового будівництва столиці. Про те, що це твердження не голослівне, найкраще свідчать проекти підземного трирівневого паркінгу, який споруджується на вулиці Лютеранській, і житлового будинку, будівництво якого розпочато там же. У стадії остаточної розробки — проекти житлових будинків, які невдовзі буде побудовано на вулицях Терещенківській та Круглоуніверситетській. До специфіки компанії можна зарахувати те, що на етапах свого становлення вона займалася різними видами діяльності в галузі будівництва, пройшла шлях від продажу будматеріалів до надання послуг девелопменту.
ІПК «ХХІ століття» об’єднує понад 30 підприємств. У їх числі — створені нею мережа торговельних центрів «Квадрат» і українських ресторанів швидкого харчування «Швидко», ресторани «Первак» і «Тарас», «Царське село», «Корона-Клуб». Свого часу ця компанія, очолювана заслуженим економістом України Львом Парцхаладзе, підтримала конкретними діями починання Київської міської державної адміністрації, що взяла курс на створення додаткових робочих місць у місті. Її нові підприємства забезпечили киянам близько 10 тисяч робочих місць. При цьому особливо слід відзначити, що «ХХІ століття» робить ставку не на товстосумів, а на масового споживача із середнім статком, саме його приваблюючи у свої торговельні комплекси. Що, втім, анітрохи не перешкоджає успішному бізнесу.
На сьогодні «ХХІ століття» позиціонує себе як компанія, що залучає інвестиції і реалізує великі інвестиційні проекти. Очікується, що 2003 року обсяг інвестицій має перевищити 100 млн. євро.
Отже, кваліфікація персоналу і досвід реалізації проектів ІПК «ХХІ століття» та робота з державними структурами у процесі просування проектів стають основними чинниками, які зумовлюють довіру клієнтів. До цього варто додати, що й у державних службах, які займаються відведенням землі та затвердженням проектів, уже склалася думка про її працівників як про досвідчених фахівців і порядних людей. Крім того, тут узято на озброєння найкращий закордонний та вітчизняний досвід і передові технології управління персоналом та ресурсами. Для компанії, що спеціалізується на розробці проектів будівництва житлової нерухомості і залученні інвестицій під ці проекти, — це головні складові успіху.
Якщо основна послуга, яку надає проектно-інвестиційна компанія «Житло ХХІ століття», — керівництво проектами будівництва житла, то кінцевий продукт — цілком узгоджений в усіх державних установах та інстанціях проект, під який залучатимуться інвестиції.
Які ж обов’язки бере на себе девелопер, виконуючи функції керівництва проектом? На передпроектній стадії — це аналіз ринку нерухомості і підбір об’єкта нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення вихідної й дозвільної документації, залучення кредитних та інвестиційних ресурсів. На стадії проектування він розробляє фінансову схему, організовує фінансування, формує архітектурно-інженерну групу, запрошує для консультації брокера, який продаватиме площі, керує проектуванням і проводить тендер на будівельні роботи. Від девелопера вимагаються координація проведення будівельних робіт, контроль їх якості та кошторисних витрат. І, нарешті, на стадії реалізації девелопер відповідає за маркетинг та реалізацію площ, здійснює контроль за експлуатацією будинку і роботою його інженерних систем по завершенню будівництва.
Докладніше про залучення кредитних та інвестиційних ресурсів. Найчастіше у власника є лише частина коштів, необхідних для реалізації проекту. Кошти, яких бракує, залучаються від зовнішніх інвесторів та кредиторів. Цей етап реалізації будь-якого ріелторського проекту — його вузьке місце. У такому разі керуюча компанія бере на себе розробку і реалізацію стратегії із залучення фінансів у проекти з нерухомості. При цьому вона виконує такі функції: розробку рекомендацій щодо структури фінансування (власні кошти, залучені кредитні і (або) інвестиційні, передорендні платежі тощо); розробку кредитної заявки; аналіз потенційних можливостей кредитування проекту у вітчизняних і зарубіжних банківських установах; розробку інвестиційної пропозиції; аналіз потенційної можливості залучення інвестиційних коштів у проект; презентацію проекту і розсилання всіх необхідних документів вітчизняним та зарубіжним фінансовим установам; проведення переговорів із зацікавленими фінансовими установами і пророблення конкретних юридичних та фінансових схем їхньої участі в проекті; розробку контрактів для підписання фінансовими установами і власником. Відтак той одержує повний пакет документації, необхідний для залучення зовнішніх фінансових ресурсів. Крім того, девелопер бере на себе реалізацію інвестиційної стратегії з допомогою пошуку і залучення в проект інвестиційних та кредитних партнерів.
Якщо проект реалізується в комерційних цілях, керуюча компанія виконує комплекс послуг із розробки та здійснення стратегії продажу об’єкта або здавання його в оренду. Ці послуги полягають у розробці маркетингової концепції та стратегії, логотипа проекту і всіх належних атрибутів, пакета рекламно-інформаційних матеріалів, які описують проект, для залучення вітчизняних й іноземних орендарів або покупців, а також видання відповідних брошур та буклетів. Сюди ж входить розміщення реклами в засобах масової інформації, підготовка прес-релізів про перебіг розвитку проекту, пряме розсилання потенційним клієнтам і професійним брокерам, проведення презентацій проекту з участю представників державних структур, розробка типового договору оренди або продажу, проведення переговорів з потенційними клієнтами і укладення контрактів на оренду або продаж помешкань. Отже, девелопер допомагає замовнику домогтися максимальної ефективності інвестицій. Саме в цьому найяскравіше виявляються переваги концепції керівництва будівельними проектами, яка реалізується девелоперською компанією.
Цільові клієнти «Житла ХХІ століття» — власники земельних ділянок, які з якихось причин не можуть забезпечити просування своїх проектів будівництва житла або потребують підвищення їхньої привабливості з економічної точки зору, а також інвестори, що хочуть вкладати кошти в цю сферу.
— Стратегія нашого розвитку, — каже генеральний директор проектно-інвестиційної компанії «Житло ХХІ століття» Олексій Бутенко, — базується на цінностях, які стали основою девелопменту в усьому світі. Це насамперед обов’язковість, компетентність і надійність. Усі запити клієнтів виконуються точно, незалежно від складності поставлених завдань, роботи — на високому професійному рівні, з повним усвідомленням відповідальності та гарантією очікуваного результату. Компанія діє ефективно і гнучко. Для визначення вимог, що висуваються до якості продукції та послуг, наші фахівці вивчають потреби й побажання клієнтів, при спілкуванні з ними надають повну і достовірну інформацію, домагаючись при укладенні контрактів порозуміння та виконання гарантій для обох сторін. Увага акцентується на розвитку найперспективніших проектів, при цьому проводиться ретельний підбір тих, що повною мірою відповідають високим вимогам. Замовникові пропонуються різноманітні рішення його проблем на основі попереднього відбору проектів. Відповідно до контракту й у чітко обумовлений термін він одержує бездоганну продукцію.
Ефективність власної роботи компанія оцінює на основі відгуків клієнтів, показників діяльності на всіх етапах просування проекту, внутрішнього аудиту й аналізу з боку свого менеджменту. Це творчий колектив, клієнти якого одержують навіть понад очікуване. Свою місію «Житло ХХІ століття» вбачає у тому, щоб замінити сформовані стереотипи новим уявленням про Будинок, який втілює найсміливіші побажання і відображає філософію життя сучасної людини.