У Львові намічається будівельний бум
Прихід до Львова та низки інших міст будівельних компаній зі східних і центральних регіонів України вкрай загострив конкуренцію між забудовниками. У процесі будівництва у Львові сьогодні перебувають 124 житлових об'єкти. Ціна "квадрата" в новобудові коливається від 6 до 40 тис. грн. На думку ріелторів, скоро можна очікувати справжньої війни за покупців. Розрахунок на потреби переселенців із Криму та Донбасу не справдився. В одних на житло немає коштів, а інші не проти повернутися додому, щойно там встановиться хоч якийсь порядок.
У 2014 р. Львівщина піднялася з п'ятого на третє місце в Україні за обсягами виконаних робіт у житловому будівництві, продемонструвавши 29,9% зростання. Загалом, у 2014-му в області в експлуатацію здано рекордну кількість житлової площі за останнє двадцятиліття - 877 тис. 484 кв. м., - повідомила прес-служба Львівської ОДА. А за п'ять місяців нинішнього року Львівщина взагалі вийшла на друге місце, випередивши індустріальну Одеську область.
Забудовники з інших регіонів
Як розповіли журналістам у корпорації "Ріел" на недавній презентації інформаційного проекту "Як купувати житло, а не проблеми", на ринку житлової нерухомості Львова сьогодні простежуються дві тенденції. По-перше, і далі зростає кількість учасників ринку. До Львова продовжують прибувати забудовники з інших регіонів України. При цьому залучення коштів населення на будівництво житла отримує нові форми фінансування. Зокрема, кооперативну.
Друга тенденція - будівництво у Львові набирає вигляду житлових комплексів та цілих кварталів. Що характерно, вони отримали суціль європейські назви: "Бельгійське містечко", "Ренуар", "Моне", "Рафаель" тощо. Здебільшого це житло для масового споживача. Переважають пропозиції 1-2-кімнатних квартир вартістю 700-800 дол. за кв. м. Площа однокімнатних - 40 кв. м, двокімнатних - 60 кв. м, трикімнатних - 80 кв. м.
Найвищий попит - у сегменті дешевого житла. Також шукають житло преміум-класу, а ось із середнім класом - складно. Як розвиватиметься надалі ринок, важко сказати. Вочевидь, легко не буде. Нині є певний рівень попиту, проте його зростання залежить від ситуації в країні та добробуту людей.
Вшир чи у висоту?
Начальник управління архітектури міста Юліан Чаплінський вважає, що частина проектів не цілком відповідає отриманим містобудівним умовам і обмеженням та планам міста. Замість початкових 5 -7 поверхів забудовники нерідко зводять 9-12 і більше. Це створює додаткове навантаження на соціальну, транспортну та інженерну міські інфраструктури, які паралельно не розвиваються. Споруджуючи великі житлові комплекси, забудовники далеко не завжди мають можливість забезпечити своїх мешканців нормативною кількістю паркувальних місць для автомобілів.
Дедалі більше загострюється питання, на яке немає відповіді: що робити з нестачею дитячих дошкільних закладів? Слід сказати, що на час розвалу Радянського Союзу Львів був забезпечений дошкільними закладами на 115%. Проте до 2000 р. чимало їх успішно розбазарили, переобладнали та продали. І тому тепер стоїть велика проблема - як відновити соціальну інфраструктуру для міста.
Масове будівництво багатоповерхівок дає привід львів'янам укотре звинуватити владу в ущільненні житлової забудови. Окремі громадські організації взагалі ставлять під сумнів доцільність самого будівництва. Втім, як зазначив начальник департаменту містобудування ЛМР Андрій Павлів, за останні десятиліття у 750-тисячному Львові, доповненому 130 тисячами студентів, загалом зведено
12 млн кв. м житла. Багато це чи мало? Якщо поділити метраж житла на кількість мешканців Львова, то вийде близько 20 кв. м. Проте в Центральній і Східній Європі на одного мешканця припадає близько 45-55 кв. м житла.
Однак є питання до якості житла. Наближені до центру райони забудовують масовим житлом економ-класу, хоча, здавалося б, там мають будувати особливі будинки. Складається враження, що місто втратило можливість керувати цим процесом.
Більшість земельних ділянок у цих районах давно продані або перебувають у когось в оренді. Тепер кожен забудовник самостійно шукає можливості будувати на якомусь об'єкті. Це дуже непросто. У кожному окремому випадку є безліч чинників, які впливають на ціну житла, умови будівництва. Дуже рідко продавець земельної ділянки є її власником. Найчастіше це оренда ділянки з певним цільовим призначенням.
Забудовникам було б вигідно орендувати або купувати земельні ділянки безпосередньо в міста, адже в такому разі вони звільнялися б від внесків на розвиток міської інфраструктури. Натомість той, хто купує чи орендує земельну ділянку на вторинному ринку, зобов'язаний платити на розвиток інфраструктури. А це немало - близько 3-4% від вартості забудови.
Але й будівельники нині дуже рідко купують земельні ділянки під забудову, найчастіше - орендують. Як свідчить практика, для майбутніх мешканців будинку це не має значення. Вони мають право на прибудинкову територію, і місто зобов'язане її надати.
Придатними для будівництва багатоповерхового житла, згідно з генеральним планом Львова, визнані територія Рясне-2 та район вулиці Щурата. Проте вони недостатньо забезпечені інженерними комунікаціями. Є також вільні площі у районі нового стадіону, що на вулиці Стрийській. Проте Львову гостро бракує вільних площ. Львів зі своїми 13 тис. га - одне з найбільш компактних міст України та Центральної і Східної Європи. Для прикладу, м. Вроцлав, яке є побратимом Львова, займає територію площею 35 тис. га. А живе в ньому лише 600 тис. мешканців.
На думку головного архітектора Львова Юліана Чаплінського, врятувати ситуацію з якістю забудови можуть лише архітектори. Сьогодні ніхто не запитує, хто архітектор того чи іншого будинку, а цікавляться, хто забудовник і хто погодив будівництво. У західних країнах люди знають своїх архітекторів. Хтось їх любить, хтось ненавидить, але знають. Наприклад, у Польщі рекламують не назви житлового комплексу, не кількість паркувальних місць у них, а прізвища архітекторів. Це підвищує привабливість та вартість житла. Взірцем для наслідування могла б стати забудова Вроцлава, яка йде у ширину. Така забудова сприяє формуванню сталого суспільства, де сусіди знають одне одного, де є можливість формувати сквери, зелені зони відпочинку тощо.
Обіцянка-цяцянка
Але, доки головного архітектора Львова турбує архітектура, вкладників непокоїть інше: вони хотіли б якомога швидше отримати своє житло і забути про всі проблеми. Питання довіри до забудовників нікуди не зникло. Поряд із серйозними компаніями, в регіон приходять фірми-парашутисти, за якими потрібен невсипущий контроль. "Зокрема, спостерігається таке явище як збільшення поверховості у процесі будівництва і відхилення від початкового проекту, - каже депутат Львівської облради Богдан Гагалюк. - Нерідко земельна ділянка видається фірмі під один вид забудови, а використовується - під інший. Надалі це вестиме до зростання напруги в суспільстві й непорозуміння з іншими забудовниками. Є й відверті порушення. Наприклад, у Брюховичах у щільній садибній забудові будівельники зводять п'ятиповерховий будинок з масою порушень. Зараз будівництво частково відкориговане, але технічних умов на енергопостачання, водопостачання та каналізацію в забудовника немає".
Розібратися в усіх хитросплетіннях будівництва майбутнім покупцям дуже складно. Адже забудовники, за їхніми ж словами, не завжди продають людям готові квартири, часто - лише обіцянку, що людина її отримає в належному стані, з підключеними інженерними мережами та відповідними характеристиками. Досі структури, які контролювали будівництво, були зосереджені в Києві. З 1 вересня ц.р. частину повноважень Державної архітектурної інспекції буде передано на місця під контроль місцевих рад. Це нібито полегшить процедури і законність прийняття житла в експлуатацію. Хотілося б вірити…
Коментарі
Галина, ріелтор:
- Для людини, котра вклала свої кошти у ще не збудоване житло, є ризик, що будинок можуть не добудувати або здадуть незавершеним. У Львові був випадок, коли люди вселилися в будинок і півроку жили без світла. Не виключено, що інвестора взагалі можуть ошукати.
Оскільки Львів стоїть на карстових порожнинах, а під більшістю новобудов ніхто не проводив геодезичних досліджень, то мало хто із забудовників знає, що міститься під будинками. Якщо й знає, то мовчить. Можливо, геодезисти дають висновок, що там можна будувати 6 поверхів, а будівельники роблять 10. Це все на їхній совісті. Дуже багато порожнин є у Франківському районі, зокрема на вулицях Науковій, Пулюя, Стрийській. Там нічого будувати не можна, але майбутні мешканці про це не завжди навіть здогадуються. Це таємниця за сімома печатями, і держава за це мусить відповідати.
І, нарешті, часом будують із неякісних матеріалів. Не встигають будинок здати в експлуатацію, як він починає тріщати. Ніби зрозуміло - нові будівлі завжди дають осадку, але впевненості, що цим обмежиться, немає. Будинки тепер будують із найдешевших матеріалів. Це я бачила на власні очі навіть у елітних районах. Сходова клітка з цементу, з тонесенького профілю вариться каркас і облицьовується найдешевшою плиткою. Вона настільки дешева, що колеться. У східцях дірки. Бачила тріщини на несучих стінах. Новосели заносять у ліфт меблі, включають ліфт, а він димить.
Коли ти вселяєшся в будинок, у якому досі ніхто не жив, це чудово: ніяких запахів, інша енергетика. Отримуєш голі стіни з батареями, що хочеш те й робиш. Є гроші - робиш хороший ремонт, немає - поклеїв шпалери, поклав ламінат і живеш.
Житлові будинки у Львові ростуть як гриби після дощу. Забудовники істотно загальмували купівлю-продаж на вторинному ринку, але й самі залишилися там же. Не скажу, що багато людей почали купувати житло в новобудовах. Люди, які приїхали зі Сходу України, сподіваються, що колись це безумство закінчиться і можна буде повернутися додому. Що там буде порядок, хоча їхніх квартир може вже й не бути. Вони не мають за що купувати тут квартири, у кращому разі - орендують. Випадок із моєї практики: бізнесмен хотів купувати житло, але потім передумав і вирішив його орендувати, бо, як він сказав, якщо в Україні буде запроваджено військовий стан, то купуватиме житло в іншій державі.
Богдан ПРИСТУПА,
директор будівельної компанії "Будімекс":
- При виборі житла жоден інспектор не допоможе потенційному покупцю. Він не скаже, яке житло краще, яка компанія краща. Людина сама мусить з'ясувати, що це за будівельна компанія, як вона відкрита, чи прозора, наскільки стабільна. Якщо будинок здають в експлуатацію - мають бути підведені всі комунікації.