Попри те, що нас лякали міфічною бульбашкою й обвалом, жодного обвалу не сталося, та й не мало бути. Тут слід визнати дію кількох важливих чинників, які вплинули на ціни.
Чинники, що впливають
На ринок нерухомості не могло не вплинути різке збільшення обсягів споруджуваного житла на тлі сильного зменшення попиту на нежитлову нерухомість, попит на яку безперечно зменшився у зв'язку зі згортанням багатьох бізнесів у момент кризи й падіння курсу гривні майже втричі. Проте, житло продовжували будувати, оскільки попит на нього виявився більш стійким, а кошти, не інвестовані в нежитлову нерухомість, перенаправляли в житлову, чим підвищили попит. І хоча вплив цього чинника був короткочасним (цього року відновився попит і на нежитлову нерухомість), але такий перерозподіл коштів на користь житлової нерухомості відіграв свою роль як у вповільненні падіння цін, так і на початку зростання цін на нерухомість торік.
При цьому застосування різних напівлегальних схем мінімізації податків при будівництві дозволяло знижувати витрати, попри зростання цін на будматеріали. Тому падіння цін на нерухомість у 2016-2017 рр. (у доларовому еквіваленті) не зупинило процес будівництва нових житлових комплексів: прибуток як девелоперів, так і будівельників у ці роки був усе ще досить великим, щоб продовжувати будувати нові ЖК. Сприяла цьому й так звана чистка банківської системи: населення зовсім зневірилося в банках і дійшло висновку, що вкладати в нерухомість не тільки надійніше, а й прибутковіше. Адже за розумного вкладення нерухомість може приносити 10-12% річних у валюті.
Такий не дуже радісний факт, як наші переселенці, теж вніс свою лепту в розвиток ринку, бо ті, хто встиг вивезти свої заощадження з Криму, й особливо з Донбасу, розв'язували свої житлові проблеми, збільшуючи попит як на оренду, так і на купівлю квартир. Складно оцінити обсяг цього попиту, але півтора мільйона переселенців -досить велика кількість нових жителів, які потребують житла. Причому оренда відразу подорожчала: адже не всі могли дозволити собі купити нове житло, а ціни при продажу продовжували падати аж до середини 2018 р., коли різноспрямовані чинники зійшлися так, що ціни почали зростати.
Не останню роль у цьому також відіграли ціни на метал, нині сприятливі для України на світових ринках: все-таки левову частку експорту України все ще становлять прокат і арматура. Допомогло й сільське господарство, яке в останні роки також збільшує експортні доходи країни, що створює додатковий тиск грошової маси на ринок нерухомості.
Щоправда, не на всі різновиди квартир ціни зростають одночасно -квартири в новобудовах мають більший попит, і ціни зростають саме на них. Ціни на квартири в старому житловому фонді - в "хрущовках" і "брежнєвках" - залишаються приблизно на тому ж рівні.
Міняємо житло
Як же вибрати квартиру, якщо настав час змінити житлові умови? Адже варіантів навколо мільйон, від них очі розбігаються, а рієлтори/посередники, яким аби тільки продати, хвалять усе, що є на ринку. На жаль, проблеми виявляються занадто пізно, коли ви вже живете у квартирі, яка не приносить вам радості.
Насамперед - новий будинок чи старий житловий фонд?
На жаль, якість будівництва нині найчастіше змушує бажати ліпшого, особливо в новобудовах. Цю якість видно тільки на стадії введення в експлуатацію, коли будинок уже побудовано, а при інвестуванні ви бачите гарні картинки, і важко повірити, наскільки вони відрізнятимуться від реальності. Хоча в центрі, в дорогих квадратних метрах, якість, звичайно, трохи вища, ніж у спальних районах. (У статті наводяться загальні тенденції, характеристики різних будинків можуть істотно відрізнятися, і це слід розуміти й брати до уваги, коли купуєте квартиру.)
Звертати увагу треба й на конструктивну схему будинку. Якнайліпші будинки ті, що мають залізобетонний каркас (металевих у нас практично немає, а даремно) і цегельні зовнішні стіни з відкритим простором усередині, що дозволяє створити своє планування. У таких будинках двері не перекошуються і тріщини бувають тільки в штукатурці, якщо її невдало зробити. Панельні будинки нині будують рідше, ніж раніше, але ви маєте розуміти, що це "карткові будиночки", які заборонено будувати, наприклад, у сейсмічно небезпечних районах, а жителі Донбасу знають, як вони складаються від влучення снаряда. Багато панельних будинків вичерпали термін свого корисного життя й потребують серйозної реконструкції, а іноді й знесення.
Впливає на ціни істотне зростання останнім часом тарифів на комунальні послуги, оскільки покупці обачніше купують великі квадратні метри, розуміючи, що комунальні витрати на ці метри не завжди можуть бути адекватними. У результаті більший попит почали мати квартири в будинках, де газ може забезпечити індивідуальну подачу тепла від власного газового котла, чому активно опираються постачальники теплоносіїв. Хоча саме перехід на індивідуальне споживання комунальних послуг міг би заощадити Україні величезну частину валютного виторгу. Але що тоді робити з усіма цими нікому не потрібними теплокомуненерго? Як позбутися їх?
Саме тому попит на квартири в нових ЖК помітно перевищує попит на старий житловий фонд, у якому при вертикальному розведенні труб опалення практично неможливо перейти на індивідуальні лічильники тепла. Нині будинки з вертикальним розведенням не будують, і це добре.
До речі, наявність неплатників, у результаті чого будинок повністю відключають від теплопостачання (є безліч прикладів), різко знижує попит на квартири в такому будинку. Тому при купівлі можна зайти на сайт КМДА й перевірити наявність заборгованостей за комунальні послуги того чи іншого будинку. Можна також розпитати мешканців про борги в кожному конкретному будинку, аби не "встряти" в холодну квартиру взимку й брак гарячої води цілий рік. У цьому значенні приватний будинок, безперечно, якнайліпший варіант, але з приватним будинком багато проблем в іншому плані: його обслуговування постійно потребує коштів. Зате, як каже моя американська подруга, ми платимо за задоволення жити у власному будинку, де не стукають сусіди за стіною вдень і вночі, не викидають сміття з вікон, не вмикають голосну музику тощо.
На жаль, у нас усе ще майже немає належної інфраструктури в gated communities - ні школи, ні поліклініки, ні інших конче потрібних інфраструктурних об'єктів. У нас у приватних будинках живуть звичайно батьки, в яких діти виросли й живуть окремо. Навіть старі не можуть собі це дозволити через брак інфраструктури. А крім того, дороги, якими треба їхати до місця роботи, м'яко кажучи, змушують бажати ліпшого.
Під час вибору квартири не слід забувати й про дороги.
Потрібно обов'язково звернути увагу на завантаженість доріг у місці розташування будинку. Нині в Києві побудовано цілі квартали недалеко від окружної дороги, виїжджати з яких - мука пекельна. Тобто все добре, поки ти перебуваєш всередині кварталу, але якщо є потреба поїхати в центр міста або інший район, пробок не уникнути, навіть не в годину пік.
Якщо подивитися на завантаження доріг, то видно, що під'їзди до мостів катастрофічно перевантажені, тому Києву, наприклад, конче потрібен тунель під Дніпром для переїзду з одного берега на другий, потрібно багато нових мостів для розвантаження цих пробок. У зв'язку з цим ціни на квартири на лівому березі нижчі, ніж на правому. А от їздити навпаки - вранці на лівий берег, а ввечері на правий - дуже зручно й комфортно. Виїзд на західному напрямку теж дуже завантажений, по проспекту Перемоги їхати просто мука протягом усього робочого дня. Завантаження всіх напрямків видно нині на карті в Інтернеті, її нескладно вивчити й обов'язково слід взяти до уваги.
Щодо стукоту сусідів теж є сенс подумати й розуміти, що в новому будинку зазвичай немає опорядження, і перші два роки стукіт сусідів і робота перфораторів як мінімум вдень вам забезпечені. Правда, у дорогих будинках, переважно в центрі Києва, нині роблять спеціальну шумоізоляцію, а також контролюють ремонтників і висувають вимоги до акуратності їхньої роботи, щоб вони не турбували інших мешканців. Але це в центрі, там, де вартість квадратного метра нині від 50 тис. грн. Жодної шумоізоляції навіть при 30 тис. грн за 1 кв. м ніде не спостерігається.
Одним із важливих чинників під час вибору споруджуваного житла є договір. Причому різновид самого договору не такий важливий, як те, чи зазначено термін уведення в експлуатацію і чи є штрафні санкції за порушення цього терміну. Чи є вимога щодо оплати додаткових квадратних метрів і якщо є, то за якою ціною. Чи є бодай якась відповідальність забудовника. На жаль, майже у всіх забудовників уся відповідальність покладається на покупця, але є й приємні винятки, і їх можна знайти.
І от якщо взяти до уваги всі ці чинники, то розумний покупець може звернути увагу на будинки старого житлового фонду, які найчастіше побудовано більш добротно. Так, там треба додавати другий туалет і складно робити перепланування, але ж і ціна набагато нижча. І свої дворики такі затишні, й сусіди зрозумілі тощо. А якщо ще будинок будувався для радянської номенклатури за спеціальним проєктом, то такі будинки можуть бути набагато привабливішими, ніж новобудови. Ось як!