Після заснування ОСББ багато голів опиняються перед проблемою утримання та обслуговування своїх будинків.
Дуже часто з різних причин самостійно управляти будинком вони не можуть Для цього в усьому світі є ринок управителів та надавачів житлово-комунальних послуг. В Україні він тільки формується. Втім, очікувати, що ці служби кардинально змінять ваш будинок, - не варто. Якщо й буде ремонт, то лише за ваші гроші.
Найоптимальніша форма самоорганізації будинку для прийняття рішень - ОСББ. Загальні збори мешканців, складання кошторису, контроль за його виконанням... Нічого кращого світ не придумав.
Нині ринок керуючих компаній у сфері ЖКГ в Україні тільки формується. До того ж формується досить дивно. Якщо у Польщі та Литві керуючі компанії виникали на основі реструктурованих ЖЕКів, то в Україні створюються навколо найбільш успішних голів ОСББ та їх асоціацій. Багато голів ОСББ зрозуміли, що один будинок - це громадська робота, а не економічно обгрунтована діяльність. Що лише маючи в управлінні кілька багатоквартирних будинків, можна налагодити ефективну роботу з керування ними. Це дало величезний поштовх розвиткові цього процесу. На основі асоціацій виросли люди, які стали ФОПами або створили свої невеличкі керуючі компанії.
Як вважає голова правління ГО "Центр досліджень місцевого самоврядування" Володимир Бригілевич, уже скоро, після реорганізації ЖЕКів, на цей ринок прийдуть нові гравці - комунальні керуючі підприємства. Закон не забороняє їм брати участь у конкурсах. КВЕДи, які дозволяють їм цю діяльність, у них давно є. Багато що залежатиме від політики кожного міста в зазначеній сфері.
Попри невеликий термін реформ у житловій сфері та недосконале законодавство, в Україні є міста, котрі мають власний досвід розвитку керуючих компаній. Зокрема, м. Новоград-Волинський. Там давно працюють так звані квартальні ОСББ по 5-7 будинків. Це військове містечко, добре організоване. ЖЕКи були переведені в керуючі компанії. Трохи іншим шляхом пішов Кривий Ріг. Ще 4-5 років тому там реструктурували ЖЕКи, провели конкурси.
Хорошу методику й документальну базу на проведення конкурсу з визначення керуючих компаній було розроблено у м. Рівному. Але, на жаль, почалися виборчі процеси, і справу відклали. Хороший досвід мають Одеса і Дніпро. Жаль, що житлова сфера так і не дочекалася якісного Житлового кодексу.
"Житлового кодексу у Україні немає і вже, мабуть, не буде, - продовжує Бригілевич. - Чимало держав чудово живуть без нього. Польща не має Житлового кодексу, зате має закон про управління житловою нерухомістю. Україна має закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", тепер прийняли закон "Про особливості права власності у багатоквартирному будинку". Але закону про управління житлом ми так і не дочекалися.
Вважаю, що це зле. Бо ми не маємо окремого закону, який би регулював сферу управління житловою нерухомістю. Його положення розкидані між різними законами".
Особливо остерігаються міста приходу великих керуючих компаній, які монополізують цей ринок.
"Щоб цей ринок був стабілізований і розвивався, потрібно підтримувати розвиток малих та середніх керуючих компаній, - вважає Володимир Бригілевич. - Бо коли прийдуть монстри, які матимуть в управлінні цілі міста, жодної можливості вибрати кращого управителя у мешканців не буде. І тоді ситуація з відомого російського фільму "Жек-потрошитель", який у дуже непривабливому світлі показав керуючі компанії у 2010 р., в Україні стане реальністю. Єдина можливість уникнути соціальних потрясінь - розвиток малого та середнього бізнесу, як наприклад, було в Польщі, де кожен будинок має право вибрати собі з кількох управителів. Угоду укладають із тим, чиї якість роботи та ціна послуг найбільше влаштовують мешканців".
Боротьба за житлову нерухомість уже розпочалася.
За словами експерта, невдовзі в Україні з'являться приватні управителі, які заберуть кращу частину житлової нерухомості. Найбільш ласий шмат - нове сучасне житло. Приваблюють управителів також будинки 1980-1990-х років забудови. Вони відносно добротно збудовані і ще не дуже деградовані. До будинків старшої забудови треба підходити дуже обережно. Там величезні тепловтрати. Щоб вивести їх "економіку" на якісний рівень без субсидій, слід зробити великі капіталовкладення у термомодернізацію.
Залишиться чимало непривабливих для бізнесу будинків, а таких в Україні близько 30-40%, які просто будуть віддані керуючим комунальним підприємствам або приватним компаніям. Сюди потраплять хрущовки, панельні будинки з поганими експлутаційними характеристиками. І в цьому криється найбільша проблема. Крім того, що таке житло перебуває в поганому стані, його мешканці мають пільги та субсидії й нічого не хочуть змінювати.
Але, попри це, житловий ринок бізнес цікавить.
"Коли мені заявляють, що комунальна сфера - складна й нецікава, - каже Володимир Бригілевич, - наводжу простий приклад. У Польщі є 15 тис. управителів. Між ними точиться несамовита конкуренція. Зі 100 охочих після першої спроби отримують ліцензії на право займатися цим бізнесом не більше семи-восьми осіб. Решта мусять пробувати знову. Це свідчить про той колосальний потенціал, не кажучи вже про фінанси, яким володіє житлова сфера. Коли запитую свого польського колегу, чи не вдарила по його бізнесу криза, він відповідає: люди завжди платили і платитимуть за утримання житла. Інша річ, що ризики втратити будинок з управління досить високі. Нині законодавство в Україні сформоване так, що співвласники будинку можуть у будь-який момент скликати збори і впродовж двох місяців змінити управителя".
На думку мешканців можуть впливати й конкуренти. Не слід відкидати і появи шарлатанів, які наобіцяють золоті гори за нікчемну суму, а потім, виявиться, що нічого з цього вони не виконують. І це Україну також чекає.
Незалежно від того, буде це ОСББ чи приватна керуюча компанія, все впиратиметься в ціну питання. Нині тендерні чи конкурсні пропозиції сконструйовані так, що 50% балів фірма-претендент отримує, запропонувавши нижчу ціну. На жаль, є загроза, що малий і середній бізнес відітнуть від цих конкурсів. Керуючі фірми малої або середньої величини не зможуть змагатися з великими компаніями, готовими взяти кілька кварталів або й весь мікрорайон.
Чимало мешканців цікавить, чи готові сьогодні керуючі компанії інвестувати в житлову нерухомість. Якщо хтось із них говоритиме, що хоче вкладати кошти у ваш будинок, - він сподівається отримати якийсь прибуток. Це бізнес.
Наприклад, будинок споживає 1 гігакалорію тепла. За це люди платять гроші. Енергосервісна компанія утеплює будинок, і він починає споживати 600 мегакалорій, а 400 - економить. Але мешканці й далі платять за 1 гігакалорію. А по закінченні дії договору компанія передає будинок мешканцям із новим споживанням носіїв. Хороша схема: ви нічого не вкладаєте, а отримуєте економію.
Але тут, на думку експерта, є один дуже великий підводний риф. Уся ця схема в Україні не працює і розвалюється через одне - наявність пільг та субсидій. Якщо мешканці мають пільги і субсидії, то навіщо їм бавитися в економію, а потім платити за 600 мегакалорій, якщо вони платять лише за 10%? Решту платить держава. Тому пільги й субсидії - це наступна проблема, яку треба вирішити для нормалізації сфери управління житлом.