«Не бійся, Андрію, ти ж маркетолог, а отже — зрячий у країні сліпих», — такими словами напучував автора один із найстаріших маркетологів України. А боявся я тому, що поставив за мету грамотно купити однокімнатну квартиру в Києві. Щоб грамотно (без переплат і ризиків) купити квартиру, мені знадобився місяць занурення в те, що називається «вторинним ринком житла».
«Фантоми», «морквини» й «люмпен-хати»
Прибутки автора, як, утім, і більшості українців, за останніх півроку впали. У мене — втричі. Впевненості в майбутньому — жодної. Точніше, вона є, але з негативним прогнозом. Бажання фінансувати новобудову — немає. Далися взнаки досвід збереження грошей у банках «Надра» й Укрпромбанк, а також живе спілкування з інвесторами багатьох об’єктів незавершеного будівництва на інтернет-сайтах. Тому довелося звернутися до «вторинного» житла, пропозиціями якого засипані всі сайти нерухомості.
Дивно, та з’ясувалося, що, попри кризу й велетенське перевищення пропозиції над попитом, ринком, як і раніше, маніпулюють посередники-ріелтори, які, як і раніше, беруть комісію з покупця житла, при цьому обслуговуючи інтереси продавця!
Отже, дані. Дані про об’єкти, що виставляються на продаж, автор брав із газети «Авізо» як більш оперативного й представницького джерела, ніж сайти ріелторських компаній. Проте істотною вадою пропонованої інформації виявилася наявність «фантомів» — привабливих об’єктів, котрих насправді не існує: їх рекламують у пресі, щоб заманити потенційного покупця й зробити його клієнтом конкретного агентства нерухомості. У таких випадках, аби сховати блеф від клієнта, який клюнув на наживку, кажуть: «Об’єкт уже під заставою, але ми можемо вам запропонувати схожу квартиру — в іншому районі або за іншою ціною». Ще один різновид «відмазки» — квартири з невловимими власниками, які не дають можливості оглянути об’єкт. То «господарі пізно приходять», то «приїжджають тільки на вихідні», то «тимчасово зняли з продажу» тощо.
За моєю оцінкою, 95% оголошень про продаж/купівлю дають ріелтори. Часто в одному й тому ж самому виданні одна й та ж сама квартира продається і власником, і трьома-чотирма агентствами за різною ціною. Варто самому розмістити оголошення про продаж за розумну ціну, як вам неминуче зателефонують кілька ріелторів і спробують «перехопити процес продажу у свої руки» — адже за все в результаті заплатить покупець. І невтямки власникові, котрий погодився на «халявні ріелторські» послуги, що в такий спосіб він втратить 90% своїх потенційних покупців і значно розтягне в часі процес продажу. Адже зайві 3—5%, які посередник хоче «зрубати» з мене, покупця, мені доведеться заробляти рік, а то й два.
Тому-то й з’являються «морквини» — об’єкти, виставлені на продаж за заниженими (порівняно з іншими оголошеннями) цінами на дві-три тисячі доларів і позначкою «терміновий продаж, торг». Природно, ними покупці цікавитимуться у першу чергу. Проте під час огляду виявиться, що «власник передумав через величезний наплив охочих і підняв ціну на ті ж таки дві-три тисячі, торг можливий лише у бік збільшення, а «терміново» означає три місяці.
І останній феномен кризи — «люмпен-хати». Це житло, раніше куплене з інвестиційних мотивів, що тепер продається. У ньому, звісно, вже живуть квартиранти або малолітні члени родини. А продають його власники, які розуміють, що краще сьогодні продати «завислу» квартиру, втративши 30 тис. у.о. від раніше заплаченої ціни, ніж через півроку втратити понад 40 тис. Криза — не тітка.
Чи багато покупців?
На думку професійних ріелторів, до весни власникам квартир доведеться серйозно поступатися небагатьом реальним покупцям. Преса давно пише про те, що реально угоди укладають за цінами, на 10—15% нижчими від заявлених у «Авізо». Я ж, накопичивши за два тижні пристойний багаж «фантомів», «морквин» і оглядів «люмпен-хат», вирішив поставити експеримент, аби з’ясувати, чи багато в мене конкурентів на купівлю однокімнатної квартири на лівому березі Києва в діапазоні цін 55—
60 тис. у.о. У кожному числі «Авізо» — сотні пропозицій такого житла. Причому навіть після перегляду шести послідовних чисел газети (це три тижні) неважко було помітити очевидний тренд: 1) ринок поповнюється найбільш затребуваними квартирами економкласу; 2) продавці або брокери, які їх представляють, дедалі легше йдуть на торг.
Задля експерименту я двічі виставив у «Авізо» на продаж три свої власні «фантоми-морквини» — на Березняках, Лісовому масиві й Позняках, вказавши вартість на 3 тис. дол. нижчу, ніж аналогічних об’єктів, які сам оглянув (на них ціни коливалися у межах від 58 до 61 тис.).
Результат збентежив — усього 16 дзвінків після першої подачі й 12 дзвінків після другої. Причому вісім із 16 дзвінків були від ріелторів, котрі особисто зголосилися продати моє житло або просто цікавилися, чому я «збиваю ціни на ринку». З восьми покупців, які домовлялися про огляд, два також були ріелторами. Вони пропонували мені доплату за те, що я підвищу свою ціну, відповідно — і їхні комісійні. Лише шестеро назвалися прямими покупцями!
Таким чином, наразі в мене всього шість реальних конкурентів. Тоді як багато власників житла зняли його з продажу, сподіваючись на відновлення зростання цін після виборів. Але зростанню нізвідки взятися: прибутки в людей не збільшуються, а іпотечні кредити якщо й дають, то під нереальні для середнього клієнта відсотки. Отже, завтра ціни ще впадуть, а конкуренція серед покупців зійде нанівець.
І це не тільки моя думка. Президент Спілки спеціалістів з нерухомості України Олександр Рубанов недавно заявив: «Якщо в жовтні по Києву було 1600 угод, у листопаді — 800, у грудні — 600, то в січні-лютому буде 200 і 400, відповідно. І тим, кому треба буде терміново продати, доведеться поступатися 5—7% від теперішньої заявленої ціни, навіть на дешевих, популярних варіантах. Такі продажі й створять тенденцію на ринку: до кінця зими ціни танутимуть».
«Одинички» на кінець зими підуть дешевше в середньому на 2—3 тис. дол., «двійки» — на 3—4, а «трійки» — на 4—5 тисяч. Отже, покупцям варто чекати продавців, які погодяться на їхні ціни, а не тих, котрі обстоюватимуть свої бажання.
Аналогічні заяви щодо нового житла зробив і глава інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість» Володимир Германов: «Нині попит невеликий, і якщо будівельники не поступатимуться, клієнти з грішми підуть на ринок «вторинної первинки» — там власники нових квартир в уже введених в експлуатацію будинках поступаються під час торгу 5—15% від їх номінальної вартості».
Від окремого випадку — до загального рішення
Здавалося б, це бліцдослідження стоїть поза політикою й президентськими виборами. Проте будь-який маркетолог, проаналізувавши те, як проблема житла штучно не вирішується десятиліттями, приходить до однозначного висновку, зробленого моїм колегою з Росії:
— Будь-яка влада, яка дасть можливість людям купувати чи будувати житло, на мою думку, забезпечить собі базу назавжди. Відсутність житла — головне гальмо розвитку країни. Буде в людей житло — буде демографічний бум, не доведеться завозити мільйони мігрантів, учені працюватимуть і вигадуватимуть нанотехнології, буде реальна модернізація в країні, а не дута, і дороги відбудують, і дурнів присоромлять, і пити не буде народ, і бізнесом займеться, і робочі місця створюватиме, і права свої обстоюватиме.
Для людини, яка живе на зарплату, купити житло за теперішніми цінами — нереально. Для цього треба потратити 10—20 років на накопичення, економлячи на всьому, відмовляючи собі та близьким навіть у необхідному.
P. S. Сьогодні вранці, наче змовившись, мені зателефонували всі ріелтори, з якими я оглядав житло. Пропонують ціну на тисячу доларів нижчу. У них немає угод. Немає охочих дати задаток...