Завдяки ЗМІ багато хто вже добре знає, до чого призвели зміни правил реєстрації угод з нерухомістю, зокрема оцінювання для оподаткування при транзакціях.
Але ще мало хто усвідомлює, що ця створена депутатами схема "чесного відбирання грошей у громадян" через якісь "майданчики"-посередники базується на твердженні, що створено певний диво-Модуль, який сам усе порахує. Це хибне переконання настільки сильне, що ніхто не хоче ані вникнути, ані зрозуміти, чи можливо таке в принципі. Більш того, попри вимогу законодавства про публікацію всієї інформації, що стосується єдиної бази даних зі звітів, чиновники ФДМ відмовляються зробити публічною інформацію про те, як саме диво-Модуль підраховує ринкову вартість, і чи рахує він її взагалі. Але все таємне рано чи пізно стає явним - у такий час живемо. Тому спробуймо розібратися, як і що рахує Модуль, і які результати цих "рахувалок".
Почнімо з хороших новин, хоча їх зовсім небагато. Найголовніша полягає в тому, що у великих містах - обласних центрах - нема більше оцінок квартир за 50 тисяч гривень. Хоча таких оцінок до введення в дію так званого Модуля оціночної вартості була величезна кількість, про що Фонд держмайна заявляв і навіть публікував таку інформацію на своєму сайті 2017 року. Щоправда, далі публікацій справа не пішла, згодом же ситуацію використовували для запровадження "майданчикової" схеми, за якої громадяни, котрі бажають здійснити операцію з нерухомістю, мусять заплатити якомусь "майданчику"-посереднику 1020 грн за кожну реєстрацію угоди з купівлі-продажу. Так от, позитивним моментом запровадження нових правил на ринку нерухомості стала неможливість настільки сильно занижених цін на квартири, які реєстрували масово як в Києві, так і в Дніпрі, й в інших містах. Чим, безперечно, завдавали збитків Пенсійному фонду, в який переказується 1% від вартості цих об'єктів.
На цьому, мабуть, позитивні моменти вичерпуються. Принаймні тому, що "майданчики"-монополісти стягують плату, яку не мають права стягувати, з чим розбирається Антимонопольний комітет України і про що DT.UA писало в попередніх номерах. Багато хто вважає, що таких видатних результатів неможливо було б досягти без диво-Модуля, адже він "рахує все автоматично, без впливу людського чинника".
Одразу пояснимо, що досягти гарного результату можна було б і без "диво-Модуля". Для цього достатньо було просто відкрити громадськості доступ до єдиної бази даних зі звітів і почати позбуватися оцінювачів-фальсифікаторів. І Фонд, слід віддати належне, перейнявся цим питанням на початку 2017 року, опублікувавши списки занижувальників. Однак далі справа не рушила. Мабуть, хтось вирішив підвести єдину базу даних під "майданчики"-посередники і успішно цю ідею здійснив. Тобто під гаслом боротьби "за бюджет" (хоча основний бенефіціар - якраз Пенсійний фонд) і була "проштовхнута" в законодавство найелементарніша схема перекачування коштів громадян у кишені приватних фірм. І скасувати її поки не може ніхто, попри титанічні зусилля чиновників найвищого рангу.
Отож, не бажаючи реально боротись із занижувальниками, "схемотехніки" починають розповідати громадськості про такий собі автоматичний Модуль, який "усе порахує". Все питання: що й як він порахує?
Звісно, що Модуль - це програма, яка базується на відомих програмах з пошуку і збирання даних. Аналогічно тому, як оцінювач шукає на різних сайтах оголошення про схожі квартири або інші об'єкти нерухомості, виставлені на ринок, модуль теж збирає дані цих оголошень. Ці оголошення пишуть посередники або власники квартир, які хочуть їх продати. І тут виникає перша проблема з Модулем, який не може уточнити, як це робить оцінювач, інформацію в оголошенні. Оцінювач може зрозуміти - фейкове оголошення чи ні, і уточнити багато параметрів квартири, яких нема в оголошенні. Наприклад, який там ремонт, який поверх, який краєвид з вікна і навіть номер будинку, який зазвичай в оголошеннях не пишуть. Модуль позбавлений таких можливостей і тому змушений брати до уваги всі оголошення в Інтернеті. Але ж кількість фейкових оголошень там просто феноменальна! Читачу, ви колись пробували купити чи продати квартиру? Ви знаєте, що кожне друге оголошення - фейкове? Крім того, існують цілі сайти фейкових оголошень! Оцінювачі багато разів ставили запитання Фонду держмайна: якими сайтами оголошень користується Модуль? Вони теж могли б користуватися тими ж сайтами. На жаль, відповідей на ці запитання чиновники не дають. Чому? Напевно, це дуже зручно - маніпулювати джерелами інформації, інакше як пояснити таку скритність?
Найцікавіше запитання - як же Модуль вибирає аналоги за місцем розташування? Відповідь не може не вразити, бо він вибирає всі квартири в певному регіоні і ділить їх на три групи: 35% найдорожчих квартир модуль вважає розташованими в центрі міста, 35% найдешевших - на околицях і решта 30% - серединна зона. Тому коли оцінювач, який хоче сфальсифікувати звіт, пише, що столичний Печерськ - це окраїна, то диво-Модуль як подібні об'єкти вибирає ті, які насправді розташовані на околицях міста Києва. Он як! От звідки ті ціни зареєстрованих за всіма правилами квартир, які ми бачимо на сайті Фонду держмайна - по 375 дол. за кв. м на Печерську! Це ж де таке буває?
Ми наводимо таблицю, в якій вибрано офіційно опубліковані дані на сайті Фонду держмайна. В останній колонці видно ті вартості квадратного метра, які "диво-Модуль" дозволив зареєструвати в єдиній базі. Ми вибрали ті квартири в багатоповерхових будинках, які розташовані в Києві на Печерську. Читач може дістати величезне задоволення від споглядання цих цін...
Проблема в тому, що чимало даних оцінювач "заводить" у базу, а Модуль цим даним вірить на слово, без перевірки. Цим, безперечно, користуються несумлінні оцінювачі, які можуть замість новобудови написати, що це "хрущовка", хоча більшість будівель мають категорію "інші", і що це означає - не знає ніхто.
До речі, в Модулі закладено алгоритм використання інформації про передмістя сусіднього міста, якщо в селі нема достатнього числа даних. Не кажучи про те, що це різні ринки, використання даних населеного пункту з великим числом жителів і з більшою активністю для меншого населеного пункту є не тільки некоректним, а просто несправедливим! Ну, почнімо депутатам на Липках оцінювати квартири за цінами Нью-Йорка - а чому ні? Суть та ж, і даних у Нью-Йорку куди більше, аніж у Києві! Чи не абсурд?
Подив викликають і результати, в яких квартири в новому будинку віднесено до категорії "старі" - і це часто-густо! Тут навіть оцінювачів важко звинуватити, бо сам Модуль відносить квартири, котрі не піддавалися ремонту, тобто "після будівельників" (як пишуть в оголошеннях), до категорії "незадовільно - після будівельників". У результаті в Україні сьогодні 75% "старих" об'єктів перебувають у новобудовах. Є з чого дивуватися.
Ще однією примхою Модуля є дивне використання даних, накопичених самою єдиною базою в процесі оцінювання. Чому? А тому, що вартість, отримана в результаті оцінювання, за визначенням усіх і національних, і міжнародних стандартів/правил, не є ринковою. Тому користуватися цими даними ніяк не можна. А оцінювачі побачили на практиці, як поступово вартості, котрі "пропускає" Модуль, стають із часом дедалі нижчими. Чому? А тому, що використовуються неринкові, занижені дані, оскільки ринкові дані пропозицій з сайтів оголошень використовувати складно.
Чому таке сталося?
Звісно, вся проблема в неправильній організації процесу розробки і впровадження цього самого Модуля, у відсутності обговорення з громадськістю алгоритмів його роботи і, природно, складності використання даних з Інтернету. Адже в розвинених країнах використовують дані фактичних угод для побудови системи масового оцінювання нерухомості для щорічного оподаткування. Причому збирають дані за цілий рік, розраховують коригування і створюють окрему програму (ага, Модуль!) для кожного населеного пункту. А ми намагаємося створити Модуль на поточну дату, тобто кожен день новий, за сумнівними даними сайтів оголошень про пропозиції або ще гірше, - використовуючи дані самої єдиної бази. От і "маємо те, що маємо".
Де ж вихід, і що робити?
Слід визнати, що ідея створення Модуля для перевірки результатів і заборони на реєстрацію фейкових оцінок насправді правильна, а от впровадження його в практику дуже потерпає через брак прозорості роботи Модуля, недосконалість алгоритму його роботи й ігнорування використання містобудівних кадастрів при оцінювання квартир і будинків. Але все це стосується саме оцінювання житлової нерухомості. Що стосується нежитлової, то тут модуль просто безсилий, а звіт щодо великих об'єктів треба перевіряти "вручну" - жоден модуль тут не зарадить: нема достатньої кількості даних. Навіть у тих країнах, де є багато даних, все одно оцінювання унікальних об'єктів, великих об'єктів здійснюють оцінювачі.
Сьогодні обговорюється внесення змін до статті Податкового кодексу, які б допомогли позбутися "паршивих овець" в оцінювальному середовищі: адже ці компанії та оцінювачі дискредитують усю оцінювальну спільноту! Допомогти оцінювачам погодилася державно-громадська організація "Разом проти корупції". Що передбачається зробити?
1. Повністю виключити "майданчики" з процедури реєстрації звітів у єдиній базі.
2. Залишити Модулю тільки те, що він може робити: перевіряти результати і дані про місцерозташування і тип будівлі - якщо буде підключено містобудівні кадастри.
3. Безкоштовний доступ до бази в режимі реального часу.
4. Жорстко карати оцінювачів-фальсифікаторів шляхом відключення від єдиної бази, із забороною працювати в галузі оцінювання для оподаткування протягом трьох років.
5. Для внесення інформації використовувати спеціальні ключі, що унеможливить підробку оцінок і внесення фіктивних даних.
6. Внесення нотаріусами інформації про ціну фактичної угоди.
Звісно, внесення відповідних змін до Податкового кодексу - захід вкрай необхідний, але він усіх проблем не розв'яже. Для цього потрібні кардинальні зміни - перехід на щорічне оподаткування всієї нерухомості. Ось тоді зловживання у сфері оцінювання справді стануть великою рідкістю. Перевірено на практиці цивілізованих країн.