Розвиток не тільки великого, а й середнього та малого бізнесу пов’язаний із використанням офісів, оснащених усіма необхідними комунікаціями. Без цього вести бізнес дуже проблематично, це — основа. До речі, і рівень орендних ставок на офісну нерухомість відчутно позначається на ефективності ведення самого бізнесу.
Будівництво офісної нерухомості, здача її в оренду за ринковими цінами завжди вважалися прибутковими і самі по собі теж є бізнесом. Крім того, стан ринку оренди офісів значною мірою відбиває загальний рівень ділової активності.
Щороку на 20% дорожче
Ситуація на цьому ринку ще недавно не викликала занепокоєння. Попит на офіси, відбиваючи динаміку розвитку вітчизняного бізнесу, зашкалював. Зміни були не тільки кількісні, а й якісні. Нові девелоперські проекти з введенням у дію офісної нерухомості класу «А» реалізовувалися не тільки в столиці, а й у регіонах. Скажімо, у Львові, де бізнес страждав без якісних офісів, де бракувало навіть приміщень класів «В» і «С», напередодні кризи був зданий в експлуатацію великий бізнес-центр класу «А». Будувати офісну нерухомість було не менш вигідно, ніж житло, — у період ринкового буму орендні ставки невпинно підвищувалися, причому не тільки в бізнес-центрах, а й у сегменті непрофільних офісних приміщень. Щорічно орендні ставки демонстрували зростання приблизно на 20%, а нові приміщення в умовах підвищення цін окупалися за три-чотири роки.
У період буму компанії, переважно закордонні, з огляду на високий рівень прибутку від оренди офісів, уже націлювалися на проектування й будівництво 30—60-поверхових торгово-офісних центрів. Тим більше що й експерти тоді прогнозували безперервне зростання прибутків від оренди паралельно з підвищенням попиту. Ринок, згідно з прогнозами, мав насититися до 2012 року, і лише 2015 року офісна нерухомість (її продаж або оренда) могла подешевшати. Але прогнози не збулися. Більше того, від кризи, за рівнем падіння і кількістю втрат, цей різновид бізнесу постраждав не менше, ніж будівництво житла.
Жителі одного з мікрорайонів столиці стали свідками справжньої орендної драми. Спочатку, на їхнє незадоволення, над звичайною станцією технічного обслуговування автомобілів з’явилася надбудова. Потім наростили ще кілька поверхів, які закрили сусідам сонце, і споруда вже почала називатися офісним центром. Потім знесли ряд кіосків, що мали нещастя сусідити з «перебудовою століття». Після цього площі почали нарощувати не тільки за рахунок висоти, а й за рахунок розширення: будівля майже впритул наблизилася до сусідньої школи. Невідомо, скільки часу тривала б ця офісна експансія і скільки прибутку від здачі добудованих приміщень в оренду планували отримати її організатори, аж тут раптом грянула криза. Грошей для завершення будівництва, очевидно, немає, та й сенсу в цьому вже теж — жодного, про що свідчать численні оголошення про оренду площ у цій недобудові.
Проти лому нема прийому?
Якщо до інших бізнесових галузей криза підбиралася поступово, то по оренді вдарила відразу й досить боляче. Вже у першому півріччі 2008 року, коли в інших галузях ще тільки думали-гадали, зачепить їх криза чи ні, попит на офісні приміщення класу «А» почав падати. Навіть коли криза ще не позначилася, фіксувалися випадки перерваних з ініціативи орендарів договорів про оренду.
За даними закордонних агентств нерухомості, максимальні ставки оренди офісної нерухомості впали повсюди: у Москві (28,6%), Лондоні (21,1%), Мадриді (12,5%), Варшаві (10,7%). Доларові орендні ставки в офісах Києва з початку нинішнього року знизилися в 1,5—2 рази і продовжують «пікірувати». Загальна пропозиція професійних офісних приміщень у столиці становить понад мільйон квадратних метрів.
Якщо торік орендна ставка на приміщення класу «А» становила 70—90 доларів за 1 кв. м
на місяць, то нинішнього року ціни за оренду високоякісних приміщень знизилися майже вдвічі й становлять у середньому до 45 доларів (клас «А») і до 25—35 доларів (клас «В»). Є випадки й відчутнішого зниження орендних ставок.
Можна очікувати ще помітнішого спаду цін, коли взяти до уваги, що майже повсюди відбувається перехід на розрахунок у гривневому еквіваленті. Відтак, останнім часом навіть у дуже досвідчених орендодавців прибуток, у кращому разі, не набагато покриває інфляцію.
Факт із Росії: іноземні інвестори в першому кварталі нинішнього року взяли участь (тобто фінансували) лише в 3,5% угод офісного ринку, а 2008-го — у 75%. Цифри несумірні. Неважко зробити висновок, що тепер як у Росії, так і в Україні основним стримуючим чинником розвитку цього сегмента ринку є відсутність фінансування. Бізнес, який здавався дуже привабливим ще вчора, сьогодні мало кого цікавить, крім власників стрімко порожніючих приміщень. А рівень вакантності останніх, у зв’язку з відпливом орендарів із бізнес-центрів, у середньому по ринку оренди нерухомості збільшився на 25%.
Знижки й реверанси
Якщо товар узагалі «не йде» або попит на нього нижчий, ніж передбачалося, то власник, не покладаючись тільки на його споживчі характеристики, очікує результату від проведення всіляких акцій. Наприклад, у ряді місць Києва пропонувалися 50-відстоткові знижки на орендну плату, правда — акція позиціювалася тільки на один місяць. Від столичних орендодавців не відстають і в інших регіонах. Наприклад, у Черкасах в одному з найбільших офісних приміщень, з огляду на нинішні реалії, пішли на впровадження нової політики добору орендарів. Якщо раніше приміщення здавали переважно потужним орендарям, спроможним зайняти сотні, а то й більше квадратних метрів площ, то тепер до співробітництва запрошують усіх, хто потребує приміщень для ведення бізнесу. Формат співробітництва нині становить від 20 до 2000 кв. м торгових і офісних площ. Щоб процес заповнення порожнечі відбувався активніше, пропонується укладати договори на особливих умовах: той, хто укладе договір у обумовлені терміни, не сплачуватиме орендної плати протягом трьох місяців.
А що ще накажете робити власникам приміщень? З грудня минулого року й по сьогодні багато раніше вщерть заповнених офісів та торгових центрів усіяні, наче заклеєними лейкопластиром ранами, оголошеннями про пошук орендарів. Проте ті ж таки торгові центри з зяючими порожнечею торговими площами — це готова антиреклама, яка здатна грунтовно зіпсувати імідж найкрутішому підприємству і відштовхнути відвідувачів. Власники приміщень змушені або втрачати орендарів, або знижувати плату за оренду. Звісно, шукають нових орендарів, але найчастіше — безрезультатно. Тому орендодавці в нинішніх умовах своє головне завдання вбачають навіть не так у залученні нових орендарів (хоча й вони бажані), як в утриманні своїх давніх, перевірених партнерів. Для них передусім і створюються «тепличні» умови, тобто оренда стає ще дешевшою.
Інакше кажучи, для орендарів настали золоті дні. Добра знайома автора цих рядків, приватний підприємець, що займається модельним бізнесом, повідала історію своїх стосунків з орендодавцями. Тривалий час вона орендувала офіс у престижному районі Оболоні. Але господар, знайшовши вигідніших орендарів, попросив її залишити насиджене місце. Довго бізнес-вумен поневірялася по Дарниці, Троєщині і вже придивлялася до Позняків. Але під час кризи зустріла свого колишнього орендодавця з Оболоні, який... із вибаченнями запропонував їй повернутися на попереднє місце.
Без офісу більш клопітно, але дешевше
Перше, на чому підприємці почали заощаджувати у початковій фазі кризи, — утримання офісів. Тут є кілька шляхів. По-перше, це перехід компаній із елітних приміщень у приміщення класом нижчі, передислокація офісу з центру на околицю міста, з офісу класу «А» в центрі — у клас «В» або «С» — на околиці. При цьому можливі комбінації. Наприклад, керівництво компанії і найважливіші служби залишаються на місці (певна річ, на набагато менших площах), а решту персоналу переміщають на дешевші площі.
Ряд невеликих компаній для економії коштів вживають і радикальніших заходів. Деякі фірми пристосовуються працювати взагалі... без офісів. Багато працівників виконують свої обов’язки вдома, а для проведення спільних акцій використовують або погодинно орендовані офіси з їхнім устаткуванням, або інші, часом зовсім непристосовані приміщення. Вже не видаються екзотичними випадки, коли співробітники фірм збираються на наради в усіляких кафе, інших установах громадського харчування. І якщо ви випадково помітили, що в якомусь ресторанчику швидкого обслуговування люди не так наминають гамбургери, як ведуть ділові переговори, вносячи нотатки у свої записники чи ноутбуки, не дивуйтеся: перед вами — типовий для нинішнього часу приклад віртуального офісу в дії.
Такі прийоми «робочих нарад» доповнюються використанням замість офісних приміщень автомобілів, оснащенням головних працівників портативними комп’ютерами, зросли навантаження на телефонний зв’язок. Підрахунки свідчать, що, звільнившись від утримання частини персоналу в офісах, фірми заощаджують багато коштів і велику їх частину можуть використовувати для посилення мобільності співробітників. Можна припускати, що криза внесе корективи і в обладнання офісів, і в їх оснащення. Можна також прогнозувати, що, зважаючи на все, найближчим часом офіси стануть менш розкішними, проте практичнішими, оснащеними тільки конче потрібним. Час, коли навіть фірми середньої руки дозволяли собі для підтримання престижу утримувати дорогі приміщення, зважаючи на все, минає надовго, — нинішні уроки дадуться взнаки.