Оцінка

- Скільки може коштувати?

- А вам купити чи продати?

Із прослуховування

Уже рік DT.UA висвітлює схему вивуджування грошей під час реєстрації угод купівлі-продажу нерухомості через оцінку цієї нерухомості. Знають про неї всі чиновники в керівництві країни, а небайдужі громадяни багато разів зверталися в листах, інформуючи та вимагаючи припинити схему, але віз і нині там.

І ось відразу три відомства взялися розслідувати корупційну схему в оцінці майна - ГПУ, СБУ і НАБУ. Чи вдасться цього разу "нашому теляті та вовка з'їсти"? Адже всі попередні дії розбилися об кругову поруку чиновників, які розписалися у своїй безпорадності…

Що таке оцінка

Оцінка об'єктів (тобто визначення їхньої вартості) у сучасній Україні з'явилася з переходом до ринкової економіки. Активного розвитку оцінка набула з початком приватизації держмайна. Тому так уже сталося, що саме ФДМ став відповідати за впровадження оцінки в економіку України.

Подальший розвиток оцінки та вихід на більш високий рівень пов'язані з розвитком вторинного ринку, істотним зростанням кількості учасників економічних відносин. 2001 року ухвалено Закон про оцінку майна та майнових прав і професійну оціночну діяльність. Документ не тільки визначив функції оцінювача, а й установив регулювання їхньої діяльності.

Закон запровадив змішану, державно-громадську модель регулювання. І хоча основну частину функцій регулювання виконувала держава через уповноважений орган, Фонд держмайна, а значно меншу роль відіграли саморегульовані організації оцінювачів, проте така модель регулювання безумовно була прогресивною на момент ухвалення Закону, тобто 18 років тому. При цьому держава в особі уповноваженого органу успішно справлялася з видачею відповідних документів, веденням реєстрів оцінювачів і суб'єктів оціночної діяльності, організаційним забезпеченням роботи екзаменаційної комісії, визнанням статусу саморегульованих організацій та іншими суто технічними функціями. Але зі зростанням попиту на оцінку в різних сферах, не пов'язаних із держмайном, державний орган уже навряд чи спроможний забезпечити контроль виконання умов здійснення оціночної діяльності та дотримання законодавства всіма учасниками. Та й чи має держава здійснювати такий контроль?

Здавалося б, саме час забезпечити широке залучення до регулювання оціночної діяльності саморегульовані організації оцінювачів і суттєво підвищити вимоги до рівня підготовки майбутніх оцінювачів. Та ба! Усе навпаки. Громадсько-державну раду з питань оцінки (у законі вона називалася Наглядова рада з оціночної діяльності), яка виконувала важливу роль у нормативному забезпеченні оцінки та захисті інтересів оцінювачів-практиків, 2012 року просто скасували. Після цього роль авторитетних організацій свідомо "розмили" створенням фейкових організацій із похапцем підготовлених "оцінювачів", які отримали за законом рівні права на представництво в державній екзаменаційній комісії. І під гаслом адміністративної реформи та розширення участі громадських організацій було створено систему ручного управління та залежного становища оцінювачів, коли будь-який небажаний оцінювач може стати легкою мішенню для репресій. А заодно й запроваджено норми, пов'язані з сумно відомою "податковою оцінкою" зразка 2012 року, а тепер в особливо вигадливій формі й 2018-го. Саме за цю схему нарешті взялися контролюючі органи.

Слід визнати, що чималу роль у власному "приниженні" відіграли й самі оцінювачі, особливо ті, хто був залучений і сертифікований не задля оцінки, а з метою примітивного "заробітчанства". Оскільки ці "оцінювачі", часто неякісно виконуючи роботи або йдучи на змову з замовником, фактично погоджувалися на підроблення, порушуючи професійну етику.

Тиск

Проблема тиску замовника на оцінювача не унікальна для України. Експерти називають замовними 60–90% звітів, виконаних у Росії, і 40–50% - у США. У результаті добровільної змови оцінювача і замовника в більшості випадків збитків від недостовірної оцінки зазнає держава. Дуже часто по-справжньому незалежний оцінювач втрачає замовників і поступається конкурентам менш кваліфікованим і не обтяженим професійною етикою.

В Україні є ще один вид тиску на оцінювача - з боку держорганів. Це і регулятор в особі органів приватизації (ФДМ і його регіональні відділення), і органи прокуратури, і працівники СБУ, і навіть споживачі послуг оцінювачів - Нацбанк, Комісія з цінних паперів та інші. З боку органів приватизації цей тиск здійснюється через передбачену Законом про оцінку процедуру рецензування, причому істиною в кінцевій інстанції визнається саме Фонд держмайна. А з боку силових структур - через погрозу висунути обвинувачення в завданні збитків. У цих "третіх осіб" є своє уявлення про "правильну" вартість об'єкта оцінки, яка часто не збігається з обґрунтуванням грамотного оцінювача, визнаного фахівця. При цьому бачення вартості цих контролерів може відрізнятися від висновку оцінювача як у бік збільшення, так і зменшення, а збиток часом рахується до примітивного просто: зі звіту, зробленого багато років тому, беруть дані й перераховують за нинішніми мірками. І "вуаля" - збиток готовий! Причому реальної шкоди, завданої фейковими оцінювачами, ніхто не бачить або не хоче бачити.

Рецензування

Сама процедура передбачена Законом про оцінку і полягає в неупередженому критичному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистого матеріального або іншого інтересу в результаті такої оцінки. Відразу запитання: чи можна вважати, що чиновник-рецензент органу приватизації не має інтересу? Це явний конфлікт інтересів, тому що представник сторони договору купівлі-продажу або оренди органу приватизації безпосередньо бере участь у процедурі визначення вартості. До того ж він іще й представник регулятора, у якого можуть бути "непрофесійні" претензії до окремих оцінювачів. Але ж рецензування оцінки держмайна є обов'язковим.

Виникають запитання й до професійного рівня рецензентів. Адже право рецензування отримує будь-який оцінювач після лише двох років практичної діяльності. А якою практичною діяльністю з оцінки (а це практичне виконання оцінки майна та всіх пов'язаних із цим процедур) впродовж двох років після одержання сертифіката займаються особи, що завжди працювали тільки в органі влади/приватизації? Проблему могли б вирішити експертні ради саморегульованих організацій оцінювачів. Адже до складу цих рад входять найбільш авторитетні оцінювачі, рівень кваліфікації яких не викликає сумнівів, та й рішення ухвалюється колегіально. Але на практиці рецензент органу приватизації завжди "більш правий". Неодноразові спроби поставити під сумнів висновки рецензентів органів приватизації, як правило, наштовхуються на позицію "цього не було раніше, тому не буде й зараз", що означає "своїх скривдити не дамо". Процедура внутрішнього заперечування, яку виконувала раніше Наглядова рада з питань оцінки, канула в Лету разом із ліквідацією ради 2012 року.

Слід зазначити, що в суперечках між оцінювачами та рецензентами органів приватизації часто насправді обговорюється не передбачені нормативними документами обґрунтованість виду вартості, повнота й достатність вихідних даних, відповідність і правильність застосування методичних підходів, методів і процедур, обґрунтованість допущень та ін., а тільки визначена оцінювачем вартість. Хоча нормативними документами встановлено, що вимога надати висновок про вартість у процесі рецензування задовольняється тільки проведенням іншої оцінки (тобто потрібно зробити альтернативний звіт). А так виходить, як думка завжди незадоволеної свекрухи: "Сама не знаю як, але бачу, що не так".

Позиція офіційних рецензентів у держорганах нагадує знамениту фразу Генрі Форда: "Колір автомобіля може бути будь-яким за умови, що він чорний", але у варіанті оцінки: "Вартість об'єкта може бути будь-якою за умови, що вона така, яку встановили ми". Один з недавніх керівників ФДМ Олександр Рябченко навіть якось прохопився: "Ціну об'єктів приватизації визначаю я, а не якісь оцінювачі". Звучить це найчастіше так: "До звіту зауважень немає, але цифра нам не подобається, ми такої не підпишемо". І якщо оцінювач запитує: "Як отримати іншу - адже ось усі дані?" - то найчастіше отримує відповідь: "Ми не знаємо, це ви маєте знати, як це отримати".

Змова з замовником

Вона іноді набуває геть одіозної форми в завищенні (так-так не заниженні, а в завищенні) вартості, що абсолютно унеможливлює продаж об'єкта приватизації. І якщо в ситуації зростання ринку, як це було до 2009 року, мало сенс висувати претензії в заниженні вартості, то в ситуації падіння ринку завищення вартості просто абсурдне і робиться з метою не допустити продажу або не потрапити "під роздачу" всіляких контролерів.

Так буває, що директор підприємства навчався разом із мамою чиновника, який може впливати на вибір оцінювача, котрий в "інтересах бюджету" так високо оцінює це підприємство, що жоден розумний інвестор навіть не подивиться у бік об'єкта. І хто висуне претензії оцінювачу, який намагався збільшити доходи держави? Зате правоохоронці, як і колись, готові переслідувати за заниження при продажі й зовсім не звертають уваги на штучне зупинення продажів в інтересах директорів або контролерів фінансових потоків підприємств. Але ж відсутність продажу запланованих до приватизації об'єктів означає прямий збиток бюджету, "дірку" в якому Мінфін закриває дорогим запозиченням. І за хронічне невиконання планів приватизації ніхто не несе жодної відповідальності. Може, медаль заснувати "За захист держактивів від інвесторів"?

Інструмент маніпуляцій?

Із сумом можна констатувати, що визначення реальної ринкової вартості нікому не потрібне в Україні, тому що багато потенційних споживачів розглядають оцінку як інструмент маніпуляцій у різних цілях. І жодними законами та контролерами змінити цього не можна. У результаті при внесенні змін до приватизаційного законодавства оцінку просто… скасували.

Ця ситуація стала однією з причин запровадження новим законом про приватизацію аукціонів із початковою вартістю за номіналом акцій або балансової вартості активів. На те, що реальна вартість активів підприємств може бути в десятки й сотні разів вищою за номінальну або балансову, законодавці вирішили не зважати. Чи випадково це?

А тим часом у розвинених країнах оцінка - важливий елемент ринкової економіки. Але там оцінювач - тільки консультант для держорганів, а за результат застосування оцінки відповідає чиновник відомства, для якого оцінка виконується. Тому там держструктури замовляють, як правило, дві оцінки, а результат компілює чиновник. У нас же неможливо навіть у страшному сні уявити, щоб чиновники взяли на себе якусь відповідальність.

Ще один вид тиску на оцінювача в українських реаліях пов'язаний з надуманим штучним розподілом в оцінці об'єкта нерухомості на земельну ділянку та розташовані на ній поліпшення (тобто будівлі або споруди). Такий розподіл з'явився з ухваленням Закону про оцінку землі (2003 р.). У згаданому законі з'явилося поняття "експертна грошова оцінка", під якою скромно сховали фактично ринкову оцінку земельних ділянок. Адже не можна було до священного слова "земля" додати страшне "ринкова вартість". Ось і доводиться тепер оцінювачам викручуватися, а покупцям нерухомості дивуватися, отримуючи на руки два документи: окремо оцінку будинку й оцінку земельної ділянки. Що ж до об'єктів держвласності, то через те, що наша держава в особі органів приватизації досить ледача і не спромоглася оформити свої права на земельні ділянки, на яких розташовані будівлі й споруди об'єктів приватизації, інвестор в одних випадках може привласнити ці ділянки без оплати, а в інших оплатити двічі, - спочатку у вигляді прав, які входять у вартість поліпшень, а потім викуповуючи вже оплачені права в органів місцевої влади або укладаючи договір оренди на вже частково оплачену земельну ділянку. Абсурд!

Держава одного разу (2006 р.) спробувала вирішити це питання, зобов'язавши ФДМ продавати об'єкти приватизації разом із земельними ділянками, на яких вони розташовані. Але ініціатори з Мінфіну не врахували, що основними об'єктами приватизації були пакети акцій корпоратизованих держпідприємств і не завжди в розмірі 100%. І питання, на якій ділянці землі ці пакети акцій розташовані, зависло у повітрі.

Цілком новою формою тиску на оцінювачів нерухомості стала, як ми вже вище згадували, "вигадлива" податкова оцінка зразка 2018 року. Оцінювачів на рівні Податкового кодексу зобов'язали "спілкуватися" з ФДМ через авторизовані електронні майданчики (платно!) і порівнювати свої висновки про вартість об'єктів нерухомості з "чарівним" модулем, який "знає" ринкову вартість. Це нововведення обґрунтовувалося благородними цілями: а) збільшення надходжень до бюджету за допомогою справедливого оподаткування доходів від продажу нерухомості; б) контроль якості роботи оцінювачів. А заодно вийшло "трохи" заробити. З кожної угоди по 2300 грн. Але не в держбюджет.

Те, що в жодній іншій країні світу такої системи немає, наших законодавців не збентежило. Як і те, що платники податків ніде у світі не оплачують послуги з визначення розміру податку, що стягується. Це завдання самої держави, як бенефіціара податків.

Довіра

Наостанок скажемо про найважливіший аспект професійної оціночної, і не тільки, діяльності в Україні: про етику та про етичні стандарти, якими керується поки що тільки дуже маленька група оцінювачів. Ідеться, звісно, не про те, що не можна викидати сміття з вікна. А про те, що дії будь-якого консультанта-професіонала мають регламентуватися якимось кодексом, який би казав, "що таке добре і що таке погано". І хоча багато хто розуміє ці правила інтуїтивно, їх не завжди можливо прописати на законодавчому рівні: як правило, це етичні стандарти професійних співтовариств.

Приклади для оцінювачів? Ось вони. Неетично:

1) укладати договір, оплата за яким залежить від результатів оцінок, зокрема, як відсоток від вартості;

2) шахраювати, фальсифікувати оцінку;

3) не запобігти можливості використати звіт, який введе в оману, якщо знаєш, що таке може статися;

4) не завадити передачі сфальсифікованого звіту;

5) виконати звіт, що містить аналіз, думку та висновки, які інші оцінювачі вважатимуть необґрунтованими.

Є багато й інших правил. Але важливо, що відповідальність за дотримання етичних стандартів беруть на себе професійні громадські організації оцінювачів (у США, наприклад). Вони за свої кошти аналізують етичність/неетичність поведінки своїх членів. Як? Будь-який член громадської організації оцінювачів (ГОО) може спрямувати звіт іншого оцінювача, у якому, як він вважає, порушено норми етичності, і ГОО за свій рахунок в цьому розбиратиметься й ухвалюватиме рішення, аж до виключення з членів ГОО. Адже кваліфікаційний сертифікат видає саме ГОО, без участі держоргану.

На жаль, в Україні етичні правила на сьогодні існують тільки на папері, що призвело до повної відсутності довіри до оцінювачів з боку ринку, причому до всіх разом. Прикро, що цієї довіри немає й до професіоналів.

Без дотримання етичних стандартів довіри до оцінки не відновити. І держава може цьому допомогти, якщо передасть навчання та контроль справжнім, а не фейковим саморегульованим організаціям. Етичні стандарти професійної діяльності мають стати одним з головних елементів підготовки оцінювачів, а дотримання цих стандартів допоможе зробити правильний вибір між репутацією та гонораром, а також вистояти проти описаних вище видів тиску.

Якщо оцінювач говоритиме замовникові: "Вибач, етичні стандарти не дозволяють зробити те, чого ти хочеш", то оцінка з упослідженої повії перетвориться на шановану професію.