"У зв'язку з карантином квартира знову вільна, пропоную "антикарантинні ціни".
З інтернет-оголошення.
Паніка на ринку оренди
Ознаки кризи на ринку оренди Києва стали проявлятися ще від середини грудня 2019-го. Безумовно, невеликі застої, коли здати столичну квартиру в оренду було складно, спостерігалися й раніше, але періоди тимчасового затишшя завжди тривали максимум два тижні. Цього разу все набагато серйозніше. Ринок нерухомості - дзеркало економіки, і коли ще восени економіка почала пригальмовувати, першим відреагував ринок оренди.
Річ у тім, що Київ перестав бути надійним джерелом вирішення всіх фінансових проблем. Так, заробітки в столиці, як і раніше, гідні порівняно із загальноукраїнським рівнем, але з урахуванням рівня цін на продукти, товари та комунальні послуги столичний ринок праці вже не виглядає таким привабливим. До того ж за останні кілька років квартири під довгострокове винаймання подорожчали в середньому на 30%.
І форс-мажор карантину, оголошеного в березні, лише добив ринок.
Незвані гості - "подобовики"
Тисячі "подобових" квартир, і не тільки в центрі Києва, призначених для проживання туристів, тих, хто приїхав у відрядження, учасників численних курсів, тренінгів, нарад та іншого, відразу стали не потрібними.
Саме тому в спробі врятувати хоч якусь частину від колишніх прибутків і покрити видатки на комуналку, охорону, клінінг, податки на ринок оренди Києва масово "викинули" квартири, що раніше здавалися подобово. У такий спосіб власники подобового орендного бізнесу спробували вихопити "шматочки пирога" у власників бізнесу з довгострокової оренди, відчайдушно демпінгуючи. Багато в чому це в них вийшло, тому здати квартиру в оренду в столиці стало майже так само важко, як виграти щось у лотерею.
Природно, потенційні орендарі, які не роз'їхалися регіонами по "рідних" домівках і квартирах, чудово розуміють, що ситуація тимчасова, та й у рекламі оренди чесно прописано, що ціна фіксується на термін у два, від сили у шість місяців. Проте багато орендарів житла в спальних районах Києва таки не відмовили собі в задоволенні нехай тимчасово, але все-таки пожити по-королівськи, тобто в центрі міста, та ще й заощадити при цьому порівняно з проживанням у "спальниках".
Звичайно, ніхто й уявити собі не міг, що шикарні апартаменти в добротних давніх будинках у центрі Києва, призначені для проживання вимогливих іноземців, виявляться дешевшими за скромні малометражки на околиці мегаполіса, причому найчастіше ще й у "радянському" стані.
Урядовий квартал за ціною Троєщини
9–10 тис. грн ще на початку березня (нині це 7–8 тис. грн максимум) - така була ціна входу на ринок оренди двокімнатних квартир столиці, і саме за такий щомісячний внесок можна було стати тимчасовим власником несучасної "двушки" з елементами інтер'єру "від бабусі" в якомусь віддаленому від метро районі міста.
10–12 тис. грн на місяць - саме за цю суму буквально б'ються численні орендодавці одно- і двокімнатних квартир у центрі Києва та поблизу традиційно топових для наймачів станцій метро в надії отримати під час карантину хоч якісь гроші.
"Затишна, простора, чиста, є все. Ідеальне місце розташування - м. Арсенальна, 4 хвилини до парку "Слави", 8 хвилин до Маріїнського парку, 10 тис. грн".
"Велика двокімнатна на вул. Шовковичній, 5, біля Маріїнського парку, тиха сталінка з великою гардеробною та відсутністю сусідів, на час карантину ціна 10 тис. грн, навіть якщо він триватиме 3–4 місяці. Після зняття обмежень торг за ціною до 13–14 тис. грн, раніше квартира здавалася за 16 тис."
"Квартири подобово - стандартна ціна 2000–2500 грн на добу. Ціна на цей час 500 грн на добу, широкий вибір квартир по вул. Хрещатик, Саксаганського, Володимирська, Шота Руставелі, бул. Лесі Українки, вул. Пушкінській, пл. Льва Толстого та ін. Розкішні апартаменти, авторський дизайн, ВІП-рівень".
"Бульвар Тараса Шевченка, 2 (на розі з Хрещатиком). Вікна ванної на золоті куполи Софії Київської та Михайлівського собору, на поверсі - дві квартири, є ліфт, вид на Бессарабську площу з балкона, парк Шевченка або Ботанічний сад розташовані у кількох хвилинах ходьби. Ціна 13 тис. грн фіксується на 6 місяців".
Перспектива диктує стримати апетити
Що ж до традиційного довгострокового житла, то під тиском "подобовиків" у власників квартир є кілька варіантів залежно від того, хто і як домовиться.
Деякі орендарі під загрозою швидкого виїзду змусили власників переполовинити місячну оплату на час карантину. Деякі просто живуть за комуналку, попередивши, що не можуть оплачувати орендну плату в найближчі місяць-два, або ж просто забирають речі та їдуть до регіонів.
В основному власники змушені погоджуватися. Виняток становлять лише ті випадки, коли орендна плата встановлювалася 2–3 і більше років тому та не змінювалася відтоді, такі квартиранти, звичайно ж, цінують лояльне ставлення власника й не ризикують ним.
На інші квартири в різних районах Києва, найімовірніше, чекає карантинне усушування-утрясання з переглядом договорів у бік зниження на 2–3 тис. грн після стабілізації ринку.
А вже найближчим часом, після зняття карантинної блокади, ціни в центрі скоригуються вгору, а ціни на квартири в нецентральній частині міста просядуть. У будь-якому разі повернення до лютневих цін у жодному з районів мегаполіса не відбудеться.
За умов безпрецедентної "кризи бідності", в якої практично немає шансів закінчитися разом із пом'якшенням обмежувальних заходів, ринок оренди просяде в середньому до 20%. Виняток може становити лише ринок оренди будинків, яка неймовірно затребувана зараз, і, найшвидше, клієнти не втратять до неї інтересу і пізніше.
Відділи оренди, утім, як і відділи продажу десятків столичних агентств нерухомості нині простоюють без роботи. Запитів на оренду квартир практично немає.
Комерційна нерухомість - шок без лікування
У сегменті комерційної нерухомості ситуація проста, як двічі по два. Більшу частину торговельних та інших об'єктів закрито, ті, що залишилися, працюють на півобертах. Відповідно, прибуток або не генерується зовсім, або сильно просів.
Варіантів лише кілька. Нульова оренда з оплатою лише комуналки - найгірший із них, однак тільки так можуть, наприклад, банально вижити власники коворкінгів, манікюрних салонів, турфірм та ін., які зачинили свої двері для відвідувачів.
Іноді власникам вдається домовитися про оплату в розмірі 50–70% від договору, це відбувається в основному тоді, коли бізнес усе-таки має можливість працювати та якось зводити кінці з кінцями.
В інших випадках торговельні точки безжалісно йдуть під ніж і ліквідуються. Після пом'якшення блокади багато компаній просто не відновлять бізнесу, і, відповідно, їхні наймані працівники стануть клієнтами біржі праці.
Щоправда, не чути про зменшення орендної плати в представників аптечного бізнесу. Інші орендарі, навіть медичного напряму, на час карантину просто ставлять власників перед фактом - або закриття бізнесу й багатомісячний простій приміщення, або істотне зниження щомісячної оплати на час роботи без звичного трафіку. Розмір знижки прямо пропорційний кількості покупців.
І якщо невеликий продуктовий ритейл і бутики "хімії" вимагають зазвичай тільки 20–30% знижки за орендою, то навіть працюючі салони мобільного зв'язку наполягають або на звільненні від оплати на період карантину, або на 50-відсотковому зниженні оренди.
Навіть, здавалося б, благополучний сегмент орендарів - іноземні IT-компанії - найчастіше вимагає 30–50% щомісячних преференцій до літа, мотивуючи тим, що замовники по всьому світу розгублені, "підморожують" проєкти, у результаті прибуток компаній сильно знижується, та й віддалена робота зовсім не сприяє продуктивності праці.
Закриті й бюро праці для вербування трудового ресурсу на роботу до інших країн, однак свої 50% звичайної оренди вони платять справно, розуміючи, що після відкриття кордонів кількість клієнтів у них має подвоїтися.
Треба сказати, що договори на постійній основі поки що не переглядаються, йдеться лише про додаткові угоди до договору на термін карантину.
Поки що ніхто не розуміє, наскільки постраждає економіка від карантину та негативних тенденцій у промисловості, які позначилися ще з осені минулого року. Невідомо, наскільки зменшиться післякарантинний трафік покупців, і чи зможе ритейл, а також компанії, які орендують офісну нерухомість, гідно вийти з кризи.
Продажі квартир - в очікуванні перезавантаження
Ні забудовники, ні власники апартаментів, які виставили свій товар на вторинний ринок, поки що ніяк не відреагували на нову реальність. Ціни незмінні, якщо не брати до уваги невеликої поступки у вигляді фіксації доларових цін за валютними курсами двомісячної давності. Таким чином, власник валютних накопичень просто зможе поміняти свою валюту на ринку за реальним курсом і в такий спосіб отримати майже 10% профіту при купівлі первинної нерухомості.
Не більш як 7–10% знижки - така позиція забудовників на цей час, хоча запас міцності в них більше, оскільки всі ціни ще з минулих років у них зафіксовано, виходячи з курсу 27–28 грн/дол. І в момент штучної ревальвації гривні торік ціни вони не знижували, а іноді, навпаки, піднімали цінову планку.
Хоча, звичайно, вони розуміють, що "на складі" немає достатньої кількості "палива" для ринку нерухомості, як це було порівняно недавно, під час минулих двох криз у країні. Так, після гучного лускання бульбашки ринку нерухомості восени 2008-го на ринок було викинуто неймовірну кількість привабливих об'єктів як житлової, так і комерційної нерухомості за реально низькими цінами, оскільки власники застрягли по вуха в іпотечних договорах, укладених у доларах, євро й навіть швейцарських франках, погасити які для них стало нереально. Саме обвал цін і дуже привабливі пропозиції стали того разу каталізатором ринку, власники валюти "під подушкою" досить швидко розмели особливо привабливі пропозиції та підбадьорили ринок.
У 2014–2015 роках криза на ринку нерухомості вже не мала іпотечної історії, однак мегадевальвація (такого швидкого та значного знецінення гривні країна ще ніколи не спостерігала), і "завалення" фінансової системи, яке сталося потім, призвели до неймовірного сплеску ринку нерухомості. Адже власники вкладів, що зуміли "вихопити" власні депозити з-під уламків банківської системи, із задоволенням отоварилися в супермаркеті нерухомості.
Характер можливої кризи
Криза, яка, не виключено, може очікувати сучасний український ринок нерухомості, у міру усвідомлення економічних наслідків епідемії матиме свої особливості.
1. Ринок нерухомості завжди дуже інертний, тому реальні ціни на квадратні метри ми побачимо не раніше, ніж під кінець року, або навіть трохи пізніше.
2. У першу чергу покупці втратять інтерес до недобудованих об'єктів із незначним ступенем готовності. Забудовники, які володіють такими об'єктами та не мають необхідної власної фінансової подушки, змушені будуть визнати свою неспроможність у завершенні проектів і терміново шукати партнерів.
3. Повноцінного обвалу ринку очікувати не варто, найшвидше, обійдемося лише істотною корекцією.
На щастя, над гравцями ринку не тяжіє іпотека, її частка дуже незначна. Що ж до доларових цін, то на більшість об'єктів продавці або надовго зафіксують їх за старими курсами 24–25 грн/дол., або ж будуть змушені суттєво їх знизити. Ринок первинної нерухомості остаточно відв'яжеться від валюти та стане в основному гривневим, а ринок "вторинки" просто поступиться збіднілим покупцям і знизить ціну.
4. На ціновий індикатор ринку тиснутимуть кілька факторів.
Якщо завдяки достатнім коштам у золото-валютних резервах і у випадку поновлення співробітництва з міжнародними фінансовими організаціями паніка вкладників банків зупиниться, у ринку не буде додаткового "палива" у вигляді перетікання коштів із банківської системи у квадратні метри, як це траплялося раніше.
"Криза бідності", вал безробіття та зменшення доходів за умов системної кризи економічних відносин в Україні як пересічних громадян, так і представників малого та середнього бізнесу чинитимуть знижувальний ціновий тиск як на первинний, так і на вторинний сегмент ринку.
5. Найменш постраждалими від кризи на ринку будуть ті гравці, які реалізовували свої проєкти не за принципом "я тебя слепила из того, что было", а розробляли концептуальні якісні сучасні проєкти відповідно до загальноєвропейських тенденцій. На жаль, таких порівняно небагато. Адже похмурі штамповки, що вичавлюють з відведеної земельної ділянки максимум сірих, нічим не примітних квадратних метрів, будувати, звичайно ж, легше.
6. Фактор відкладеного попиту майже не відіграє, усі потенційні клієнти розуміють, що країна після карантину буде зовсім іншою, і ринок нерухомості за будь-яких розкладів не залишиться колишнім.
7. Запас для майбутніх знижок на квадратні метри закладено також у собівартості будівельних матеріалів і трудових ресурсів. У будматеріалах значна складова - ціна енергоресурсів і транспортні витрати. І після падіння цін на нафту та інші енергоресурси й за умов зниження попиту виробники будматеріалів, найшвидше, змушені будуть зменшити ціни.
Ринок побачить дно ще не скоро
Усе, звичайно, залежатиме від тривалості та глибини кризи в економіці. Багато чого стане зрозуміло вже до осені, виходячи з фінансово-економічних результатів за третій квартал.
От як коментують ситуацію посередники на ринку нерухомості: "Люди очікують обвалу цін на вторинне житло, деякі скасовують підписання угод, розраховуючи на те, що через кілька місяців купити квартиру можна буде дешевше, але, найшвидше, дно ринку ми побачимо не раніше, ніж через рік.
До кінця 2020-го ціни й на первинне, і на вторинне житло мають впасти приблизно на 20%, хоча, якщо намітяться проблеми з поверненням на роботу до Європи наших заробітчан і різко зменшиться звичний валютний фінансовий потік від переказів, цінова корекція на ринку нерухомості може бути більш істотною".
Однак представники забудовників продовжують бадьоритися, запевняючи, що жодного просідання ринку не передбачається, і сезон буде чудовим. Гарна міна при поганій грі підкріплюється посиленими рекламними кампаніями для створення видимості благополуччя, хоча насправді дзвінки до відділів продажів нині роблять лише з розвідувальною метою.
Звичайно, якщо країна не піде за переддефолтним сценарієм, повноцінного краху ринку нерухомості не станеться хоча б тому, що ринок так і не встиг до кінця відновитися після криз 2008-го та 2014-го. Однак ринок уже точно не буде таким, як раніше. Так склалося, що ціни на квадратні метри вже не відповідають рівню життя в країні.
Принаймні поки що ситуація підвисла, і ринок нерухомості перебуває в очікуванні повного цінового перезавантаження.