Оцінка ринку
Основних тенденцій, що визначали розвиток ринку нерухомості 2004 року, було кілька. Насамперед це повсюдне і всеосяжне зростання цін. Залежно від виду майна та його місцезнаходження, вартість житла підскочила на 20—35%, нежилих приміщень — на 15—30%. Подорожчання найбільше торкнулося міст-мільйонників (особливо Києва) та півдня України (Одеси, Криму). Саме там, а також на заході (у рекреаційних зонах) найдинамічніше розвивався ринок нерухомого майна. Щоправда, цей процес певною мірою стримували недостатні обсяги будівництва. Шість-сім мільйонів квадратних метрів житла на рік на всю Україну — це крапля у морі. Навіть Київ, де торік ввели в експлуатацію 1,1 млн. кв. метрів, далекий від задоволення потреб, які сягають 1,5—2 млн.
Попит справді неабиякий. Він продовжує зростати вже четвертий рік поспіль. Фахівці пов’язують тенденцію зі стабільним розвитком економіки та політичними подіями.
— Торік на ринок нерухомості найбільше вплинула політична криза, зумовлена передвиборними перегонами, — вважає президент Асоціації фахівців із нерухомості (ріелтерів) України Олександр Бондаренко. — Кількість угод по всій країні різко зменшилася. Залежно від регіону, цей відсоток коливався від 15 до 30 і більше. Зокрема в Одесі замість чотирьох тисяч на місяць зареєстрували лише 900 угод. Затишшя на ринку тривало й у грудні. Та тільки-но політичні пристрасті почали вщухати, наприкінці місяця він знову ожив. Це було певною мірою пов’язано і з очікуваним запровадженням тих статей закону про оподаткування фізичних осіб, які торік не діяли.
Покупці
Основним гравцем на ринку вторинного житла були ті, хто купував його в межах так званої сімейної ротації (виростають діти, потрібна додаткова житлоплоща). Як правило, в таких випадках продається трикімнатна квартира, натомість купуються дві однокімнатні. До цієї ж категорії гравців належать і ті, хто покращує свої побутові умови не за рахунок продажу наявного житла. Тобто невеликий сегмент середнього класу, який залишає нажите батькам, а собі або ж дітям купує кращі квартири.
Досить значну частину покупців становлять чиновники різного рівня. З огляду на їхню зарплату, напевно, можна судити про стан корупції в нашій державі. Активними покупцями, і до того ж здебільшого на первинному ринку, є наші заможні співвітчизники. Попри те, що вони становлять лише 5% суспільства, їхня участь у операціях із нерухомістю досить помітна. Вони диверсифікують свій капітал, тримаючи певну його частину в банку, в акціях підприємств, у коштовних металах, антикваріаті, нерухомості. Насправді квадратні метри в цьому переліку стоять не на останньому місці, адже темпи зростання цін у цій сфері (торік 35%) значно вищі за ті «дивіденди», які можна одержати в банку.
Досить великий прошарок покупців — люди, котрі виїхали на заробітки за кордон. Більшою мірою це стосується західних областей. Приміром, лише в Тернопільську область протягом місяця по системах електронних переказів надходить понад 20 млн. дол. Ці гроші здебільшого вкладають у нерухомість.
На сході країни відзначалися інші тенденції. Наприклад, міграція донецьких у Київ. Переміщення політичної й економічної верхівки з регіону в центр пожвавило столичний ринок, а підвищений попит спровокував зростання цін. Причому це стосувалося не лише елітного житла. За прем’єрським почтом потягнулася обслуга, якій теж потрібне було житло. Вона купувала дешевші квадратні метри або ж тиснула на ринок оренди.
Товар
Як і раніше, торік тримався неабиякий попит на однокімнатні квартири. Вони були затребувані насамперед для вже згадуваних сімейних ротацій. Крім того, були потрібні тим, хто вперше купував нерухомість і шукав невелику й недорогу квартиру. А таких на первинному ринку практично не було, адже будівельники останніми роками не звертали особливої уваги на цей сегмент. Ситуація трохи поліпшилася 2004-го, коли почали будувати невеликі одно- та двокімнатні квартири й тим самим знизили напругу й стабілізували ціни на вторинному ринку.
Проте далеко не завжди зростання цін було виправдане. Наприклад, коли скасували пільги з ПДВ для будівельників, ті запевняли, що ціни зростуть на 20%. Реально ж вони підвищилися у межах 7%.
— Спостерігається ціновий перекіс в одному досить важливому сегменті, причому по всій Україні. Згадаймо про хрущовки. Їхня вартість зросла з підвищенням попиту, та аж ніяк не якості. Тисяча доларів за квадратний метр такого житла на околиці — це нереально (однокімнатна квартира площею 25 кв. м у периферійному районі столиці коштує 25 тис. дол.). Тобто ціна і якість тут непорівнянні. Однак попит диктує своє. Якби будівельники з цим рахувалися, вони не тільки вирішили б соціальну проблему, а й самі б не залишилися без прибутку.
Перспективним напрямом розвитку ринку житла є міста-супутники (для Києва це Бровари, Боярка, Вишгород). Вони однаково привабливі як для інвесторів і будівельників, так і для покупців житла (за цінами доступні середньому класу). Для цього прошарку прийнятні й недорогі заміські котеджі в 40-кілометровій зоні міст-мільйонників. Це не палаци, а комфортабельне житло на 150—200 кв. метрів. Можна будувати й таун-хаузи, тобто ланцюжки споруд, сполучених спільними комунікаціями, з невеликими ділянками землі (перед будинком і за ним). Такі проекти будуть затребувані в недалекому майбутньому.
Гроші
Ситуація з кредитами під житло до початку політичної кризи була досить динамічна. Кількісне зростання кредитування за минулий рік становило 22—25%. І все-таки ресурси ці доступні не всім: ставки тримаються на рівні 13—14% річних у валюті.
Нещодавно Верховна Рада скасувала обмеження максимального розміру іпотечного кредиту 70 відсотками оцінної вартості предмета іпотеки. Проте, на думку ріелтерів, це рішення не функціонуватиме повноцінно, доки не з’явиться вторинний ринок іпотечних паперів, а кредити не подешевшають до рівня 9—9,5%.
Вітчизняні банки розвивають іпотечні програми. Ось тільки кредитний іпотечний портфель у середньоєвропейському банку сягає 70% від загального, у нашому — 4—5. Здешевлення кредитів і лібералізація процедури їх одержання стимулюють оборот нерухомості, а це вигідно для економіки держави. Бюджет отримає багато податків. Причому не так від самих продажів, як від зборів на суміжних ринках. Адже покупець нерухомості стимулює розвиток низки галузей (будматеріалів, сантехніки, електротоварів тощо). Держава має бути зацікавлена у збільшенні кількості трансакцій і водночас піклуватися про зниження витрат на їх проведення. Наприклад, у США ці витрати сягають 0,5%, у Росії — 0,8%. В Україні ж навіть до запровадження податку на продаж нерухомості вони офіційно становили понад 2%, а за підрахунками незалежних аналітиків — 4,8%. З січня 2005 року до цього варто додати ще 1—13%. Ось і бере сумнів, чи зацікавлена наша держава в активізації ринку нерухомості, де сконцентрована половина її багатства.
Податки
З нового року набрала чинності стаття 11 Закону України «Про податок із доходів фізичних осіб», яка стосується оподаткування операцій із продажу об’єктів нерухомого майна. Якщо досі трансакції, відповідно до чинного законодавства, оподатковувалися в розмірі 1% від вартості нерухомого майна при оформленні договору купівлі-продажу в нотаріуса плюс 1% цільового внеску в Пенсійний фонд, то нині діє зовсім інша система.
— Фактично існує приховане подвійне оподаткування, — стверджує президент Асоціації ріелтерів Олександр Бондаренко. — Адже особа, яка придбала у власність об’єкт нерухомості, на той момент уже сплатила прибутковий податок із коштів, за які купується (будується) це майно. Незрозуміло також, чому момент набуття права власності на той чи інший об’єкт нерухомості є головним чинником при виборі ставки оподаткування. Залежно від цього встановлюються абсолютно різні правові наслідки для власників нерухомого майна у разі його відчуження. Цікаво, а як працюватиме цей закон, якщо в майбутньому ринкова вартість нерухомості раптово знизиться, як це вже було 1998 року? Внаслідок цього платники податків лише зазнаватимуть збитків.
Ситуація непроста. Вона фактично загальмувала оборот нерухомого майна. Формули для обчислення податку досить складні, щоб із ними працювати, необхідні спеціальні знання. До того ж, відповідно до нових норм, «дохід від продажу об’єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче від його оцінної вартості, розрахованої державним органом, уповноваженим здійснювати таке оцінювання, відповідно до законодавства». Однак у законі не дається визначення, що таке «оцінна вартість», і не вказується державний орган, який здійснюватиме таке оцінювання, що суперечить Закону України «Про оцінну діяльність». Та й це ще не все. Відтепер податковим агентом при перерахуванні доходів стає нотаріус. Це теж правова колізія (суперечить Закону України «Про нотаріат»), відповідно до якої нотаріус може займатися виключно своєю професійною діяльністю, і не допускається суміщення.
Якщо перелічені вище недоліки податкового закону та правові суперечності при його застосуванні не буде скасовано, то, як стверджують ріелтори, відбудеться подальша тінізація і криміналізація ринку нерухомості, зросте соціальна напруга, та й бюджет недоодержить значні суми. Адже тільки вторинний ринок житла торік оцінювався у сім мільярдів доларів, а отже, міг додати у скарбницю 70 млн. зелененьких. І це без якихось хитромудрих формул, що їх, до речі, наші співвітчизники навчилися вправно обходити.
Фахівці бачать кілька виходів із ситуації. Можна вилучити статтю 11 Закону України «Про податок із доходів фізичних осіб» і зберегти чинні норми законодавства. Є й компромісний варіант: увести мораторій на запровадження статті 11 до законодавчого врегулювання цієї проблеми. Ще краще розробити Закон України «Про оподаткування нерухомого майна» з обов’язковим спрямуванням одержаних коштів у місцеві бюджети, аби потім пустити їх на поліпшення стану та обслуговування нерухомості. Тобто перейти від оподатковування операцій із нерухомим майном до оподатковування самого майна, як це заведено в цивілізованих країнах.