Український ринок нерухомості не залишився осторонь світової фінансової кризи. І це при тому, що ще на початку року в пресі переважали настрої стосовно подальшого підвищення ціни, бо, мовляв, Україна не США — і в нас ще «не набудовано стільки, щоб не продалося». Однак, як показало життя, економічні закони все ж однакові для всіх. Криза прийшла і в Україну. Попит на житло відчутно скоротився. Звісно, це не означає, що українці не прагнуть поліпшити свої житлові умови, проте багатьох із них інфляція змусила відкласти це питання на далеке майбутнє.
Право на житло є одним із найбільш цитованих прав української Конституції. Але, як і більшість інших, воно залишається правом декларованим, а не реалізованим. І це не вина, а біда молодої Української держави. Бо часто закони ухвалювалися українським парламентом насамперед заради популізму, а не реального розв’язання проблем.
У Радянському Союзі комфортне житло було привілеєм, недосяжним для більшості. А ринку житла практично не було, адже якщо варіанти розміну квартири на іншу (чи дві) ще допускалися, то продаж був по суті неможливий.
Коли нема ринку, нема й ціни. Саме тому після розпаду СРСР українське житло виявилося недооціненим, а тому смішним за вартістю. Нагадаємо, що тоді квартиру можна були придбати за ціною ненової іномарки. Звичайно ж, не слід забувати і про низьку купівельну спроможність наших громадян — в середині 90-х заробітна плата більшості з них становила в еквіваленті кілька десятків доларів.
Поступово Україна оговтувалася від економічної кризи. Частина громадян, вирішивши проблему «хліба насущного», перейнялася питанням поліпшення житлових умов. Однак на той час будівництво житла в Україні практично завмерло. Ключова причина — хронічна нестача коштів у державному та місцевих бюджетах, а також в абсолютної більшості будівельних компаній. Ситуація видавалася патовою, та знайшлися люди, які запропонували ефективний вихід. Компанія «Київміськбуд», очолювана тоді Героєм України, народним депутатом Володимиром Поляченком, запропонувала механізм будівництва житла за рахунок залучення коштів фізичних осіб.
Після ухвалення у лютому 1994 року Верховною Радою України постанови «Про заходи щодо залучення додаткових коштів на житлове будівництво та створення ринку житла» компанія «Київміськбуд» стала першою, хто почав працювати на нових умовах. Згодом у компанії з’явилися численні послідовники.
18 травня 2000 р. набрав чинності Закон України «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд», який істотно розширював можливості для залучення коштів фізичних осіб в будівництво житла.
Практика залучення будівельними компаніями коштів під будівництво житла від охочих придбати його інвесторів зробило таку схему дуже зручною, передусім для самих забудовників. Адже останні, за браку власних обігових коштів і недоступності банківських кредитів, отримували потрібний фінансовий ресурс. А інвестори отримували зручні квартири за ціною, значно нижчою від ціни вторинного ринку.
В умовах фінансово-економічної кризи кінця 90-х років така схема було актуальною, однак нині вона видається дедалі більш сумнівною. Чинний Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» аж ніяк не зменшує число громадян, які, інвестувавши кошти в житлове будівництво, замість комфортної квартири отримують у кращому разі довгобуд, а в гіршому — довідку про порушення кримінальної справи проти осіб, які у шахрайський спосіб заволоділи їх коштами.
Звичайно, причини того, що громадяни врешті-решт залишаються як без грошей, так і без квартир, можуть бути абсолютно різними: від типового шахрайства до економічних прорахунків забудовника. Однак, так чи інакше, сьогодні гостро постає питання про доцільність збереження схеми будівництва житла із попереднім залученням коштів громадян. Коли ж розглядати таку схему як звичайну інвестицію, а не реалізацію громадянами конституційного права на житло, то останніх слід інформувати про ризикованість операції, яка може й не завершитися новосіллям.
Уже згаданий Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», на жаль, не вирішує більшості проблемних питань, які в остаточному підсумку призводять до затримки будівництва, а то й до його заморожування. Втім, не вирішує проблеми і латання «законодавчих дірок» у цьому законі, яким нещодавно зайнялась Рада.
Зауважимо: якщо рік тому навіть не йшлося про те, що в багатоквартирному будинку, який споруджується із залученням коштів інвесторів, можуть залишитися нереалізовані квартири, то сьогодні це явище є типовим для ринку. Вагома частина забудовників (особливо в Києві) не може реалізувати квартири за нинішніми цінами.
Тепер уявімо таку ситуацію. Компанія залучає кошти інвесторів на будівництво 250-квартирного будинку, яке стає рентабельним за умови продажу 200-х квартир. Згодом 150 майбутніх квартир реалізовано, однак на решту 100 покупців не знайшлося. Як наслідок, забудовник не має коштів для завершення будівництва, а 150 громадян замість квартир отримують проблему.
Отже, чи не пора вже Україні перейти на усталену світову практику, коли громадяни купують уже побудоване і введене в дію житло?
Другий блок проблем, з якими зіштовхнулася сьогодні Україна, стосується цінової ситуації на ринку житла.
На початку нового тисячоліття в українців нарешті почали з’являтися вільні кошти, які вони, звісно, масово вкладали в поліпшення своїх житлових умов. І на ринку житла створилася класична ситуація: недостатня пропозиція при зростаючому попиті. Дефіцит товару об’єктивно спровокував підвищення ціни, що, своєю чергою, зумовило появу в цій сфері спекулятивного капіталу, зокрема й іноземного.
Особливо відчутне зростання цін на первинному ринку нерухомості відбулося в 2005 році (для Києва зростання становило в середньому 70%, залежно від району міста).
Якщо коротко, то ключовими чинниками зростання вартості житла в Україні в 2000-2007 рр. стали:
1) реальна недооцінка вітчизняного ринку житлової нерухомості;
2) недостатня пропозиція при зростаючому попиті;
3) прихід на ринок спекулятивного капіталу;
4) монополізація та непрозорість галузі, що призводили до чималих додаткових витрат забудовників, стримували вільну конкуренцію та прихід іноземних забудовників;
Високий рівень інфляції в Україні в 2008 році, криза на світових фінансових ринках та іпотечні кризи у провідних країнах світу змусили Національний банк України зробити більш жорсткими умови видачі іпотечних кредитів, тим самим рятуючи українську фінансову систему від можливого краху і, водночас, роблячи ведмежу послугу будівельній галузі.
Забудовники опинилися у вельми неприємній ситуації. «Рятівні» кредити, які останніми роками тримали на плаву високі ціни на житло, виявилися недосяжними для більшості українців. Отже, багато забудовників не можуть продати квартири у вже цілком або більш ніж наполовину споруджених будинках.
Позицію більшості будівельних компаній в умовах назрілої кризи варто розцінювати швидше як відмову йти ефективним шляхом. Підвищення купівельної спроможності населення через полегшення його доступу до іпотеки, нещодавно запропоноване Будівельною палатою не розв’яже проблеми. За нинішнього рівня інфляції навіть більш «м’які» іпотечні кредити українцям буде важко осилити, а отже, при незмінній ціні лише невеликий відсоток громадян зможе вкладати кошти в житло.
Який же вихід з ситуації?
Останнім часом багато хто звертає погляд на програму «Доступне житло». Ще в листопаді 2007 року президент України видав Указ «Про заходи щодо будівництва доступного житла в Україні та поліпшення забезпечення громадян житлом», відповідно до якого Кабмін мав передбачати у проектах держбюджету на 2009 рік та наступні роки видатки на будівництво доступного житла в обсязі не менше ніж 0,5% ВВП (близько 6 млрд. грн.), а також розробити і внести в установленому порядку у шестимісячний строк на розгляд парламенту законопроект про будівництво доступного житла в Україні.
Звісно ж, Кабмін такого законопроекту не вніс, а в проекті держбюджету на 2009 рік на будівництво доступного житла передбачив 1,2 млрд. грн., які, однак, запропонував передати на поповнення статутних капіталів державних банків, з метою «збільшення обсягу надання іпотечних кредитів для працівників освіти, культури, охорони здоров’я та інших працівників бюджетної сфери для придбання та будівництва доступного житла».
Пропозиція цікава, особливо з огляду на те, що у нас нема відповідного закону, який би пояснив значення терміна «доступне житло», і хто має право на участь у його будівництві або придбанні? Як наслідок, банки будуть «крутити гроші», приносячи прибутки тим, хто стоїть біля їх керма. І хоча в другому півріччі 2009-го програма може частково запрацювати, житло навряд чи стане доступнішим для більшості громадян. Адже, якщо зважити на інтереси забудовників, то їх завдання реалізувати те, що вже побудовано, не допустивши зниження ціни.
Звичайно, у такий спосіб держава одноразово вирішить проблеми забудовників, але чи дозволить це вирішити питання реалізації конституційного права громадян на житло? І чи не вийде так, що програма «Доступне житло» буде такою ж доступною для переважної більшості громадян України, як і молодіжний кредит? Крім того, штучне стримування цін не приведе до зростання попиту і продовжить стагнацію галузі.
Тому завдання держави має полягати в іншому: ефективно використати доступні бюджетні ресурси, прагнучи при цьому побудувати максимальну кількість житла і підтримати будівельну галузь, стагнація якої може боляче вдарити по всій економіці.
У цьому контексті варто звернути увагу на будівництво соціального житла (яким мають забезпечуватися соціально незахищені категорії громадян), про яке останнім часом чомусь майже забули. Причому це житло має відповідати не санітарним нормам, затвердженим відповідною Постановою КМУ № 219 від 19.03.2008 р. (22 м2 загальної площі на сім’ю з двох осіб і додатково 9,3 м2 на кожного наступного члена сім’ї), а нормам, які дозволять людині почуватися людиною.
Залучивши (через тендерні процедури) компанії до будівництва соціального житла, держава, з одного боку, забезпечить їх серйозним замовленням, що допоможе вивести будівельну галузь із кризи, а з другого — почне нарешті просувати понад мільйонну квартирну чергу.
Наприклад, якщо взяти за стандарт соціального житла 1—2-кімнатні квартири площею 35—50 м2, вартість будівництва яких, при розробці типових проектів та застосуванні сучасних технологій, в середньому становитиме 100—150 тис. грн. (залежно від регіону), то виділення з держбюджету коштів у сумі 5 млрд. грн. дозволить побудувати близько 40 тис. квартир, що більш ніж удвічі перевищує число квартир, які отримали пільговики в 2007 році. І це лише за рахунок коштів державного бюджету!
Зауважимо, що на ці квартири вже десятки років очікують наші ветерани, «афганці», чорнобильці, матері-одиначки, а також ті, хто втратив і квартири і кошти, внаслідок дій «Еліта-центру», «Київвисотбуду» та інших подібних компаній.
Масове будівництво соціального житла дозволить вирішити кілька ключових завдань:
завантажити будівельників роботою та витягти галузь із кризи;
зменшити квартирну чергу на житло (при збільшенні темпів будівництва соціального житла її взагалі можна ліквідувати за 5—7 років);
зменшити тиск попиту на ринок нерухомості, що дозволить уникнути різкого зростання ціни у разі збільшення доходів громадян.
Сьогодні, з одного боку маємо інтереси суспільства, зацікавленого у зниженні ціни на житло. З другого — інтереси забудовників, які зацікавлені саме у протилежному. Тож чи не краще, поступившись частиною власного інтересу, віднайти спільний? Лише тоді ми маємо шанс вийти з кризи і рухатися далі..