Прийняття нових та впорядкування чинних законів про функціонування житлово-комунальної сфери дало новий поштовх розвиткові управлінських послуг. Проте добросовісної конкуренції поки що не видно.
"Гадаю, що в управлінні будинками є дуже велика перспектива для бізнесу, - розповідає голова правління Центру соціальних досліджень місцевого самоврядування Володимир Бригілевич. - І це неправда, коли кажуть, що там немає нічого цікавого. Коли в Європі була криза, я телефонував своєму колезі до Кракова й запитував: як там криза? А він сміявся: у нас кризи не буває. Люди як платили за комуналку, так і платитимуть. Житлово-комунальна галузь не підлягає таким критичним впливам, як інший бізнес. Це вічні платежі".
У Польщі - 25 тис. управителів! В Україні немає й третини від зазначеної цифри. Ми перебуваємо на початковому етапі розвитку цього ринку. І якщо хочемо його розвивати, то мусимо ще дуже багато зробити.
Перспективність сфери управління житловими будинками як бізнесу не тільки в тому, що керуючі компанії чи окремі підприємці заробляють за рахунок надання управлінських послуг. Дуже часто вони отримують доходи за рахунок залучення підрядних організацій.
За словами експертів, у залученні окремими управителями чи керуючими компаніями, незалежно від того, приватні вони чи комунальні, до виконання робіт в очолюваних ними житлових будинках підрядних організацій немає нічого поганого. Бо управителі не зобов'язані надавати всі послуги самостійно. Так працюють багато підприємців, котрі надають послуги через партнерські організації чи ФОПів, здешевлюючи таким чином для мешканців утримання будинків.
Інша річ, якщо збираються гроші й не надаються послуги. Або коли мешканцям нав'язуються послуги, які для них не є першочерговими. Наприклад, нині майже в кожному новозбудованому житловому будинку серед обов'язкових - послуги з охорони. Вони надто дорогі.
Найгірше - коли в мешканців немає можливості впливати на прийняття рішень. Коли в будинку не створено ОСББ або місто чи забудовник нав'язали своїх управителів, із якими мешканці не хочуть працювати.
Боротьба за ринок
Про буксування житлово-комунальної реформи свідчить бодай те, що на третьому десятку років безперервних реформ близько 50% багатоквартирних житлових будинків в Україні досі не обрали собі форму управління! У Львові ситуація ще гірша - майже 80% житлових будинків все ще перебувають в управлінні ЖЕКів.
Це означає, що поле для конкуренції дуже широке.
"Якщо ж подивимося на Польщу, - продовжує В. Бригілевич, - то тут зовсім інша картина. Все приватизоване житло має переважно професійне управління - 80–85%. В управлінні мешканців перебуває лише близько 20%. Здебільшого це маленькі будинки - до семи співвласників, які перебувають на самоврядуванні. Особливість Польщі - місцева влада не займається приватизованим житлом. Якщо ваш будинок не вибрав собі управителя, суд призначає управителя судовим наказом, і живіть собі як хочете. Це суто ринкова модель".
Зате в Литві ситуація багато в чому схожа з українською. Майже 52% будинків не змогли вибрати собі форму управління, тож професійне управління там призначене органами місцевого самоврядування. Тобто органи місцевого самоврядування визначають долю половини житлового фонду. Дуже небагато, близько 20% мешканців, вибирають управителів загальними зборами. І ще майже 30% будинків самі керують будинками або наймають професійного управителя.
Останнім часом в Україні з'явилося досить багато нових керуючих компаній. На ринку є активні молоді управителі, які допомагають мешканцям створити ОСББ і беруть їхні будинки в обслуговування. Вони готові працювати з енергоефективністю будинків, займатися їх термомодернізацією. Натомість комунальні керуючі компанії, у принципі, не готові до таких робіт. У їхніх тарифах досі не закладено навіть фонду накопичення, жодних ремонтів не передбачено. Проте цей ринок динамічно розвивається, гадаю, дуже скоро багато будинків почнуть виходити з управління комунальних ЖЕКів, особливо тих, які не реформовані.
Найнижчий інтерес в управителів до старих "хрущовок" та невеликих будинків, хоча й туди приходять нові управителі. Там найскладніша ситуація, в те житло потрібно найбільше вкладати. Але, за словами експертів, оновлення залежить і від контингенту співвласників, їх організованості. Часом у невеликих будинках можна об'єднати людей і зробити більше, ніж у сучасних багатоповерхівках. Все решта - справа техніки, адже сьогодні є міська, державні програми, які допомагають фінансово відновлювати старе житло.
Найкращі будинки для управителів - великі новобудови, багатьом вони здаються найменш проблемними. Хоча проблем там теж не бракує. Після здачі цих будинків залишається чимало невирішених питань. І це нерідко головна причина того, що забудовники за будь-яку ціну намагаються завести в ці будинки власні керуючі компанії. А за три–чотири роки вони допоможуть зняти всі претензії й зобов'язання перед співвласниками за невиконані роботи. Тому тут є нюанси.
Але дуже часто покупці житла зіштовхуються з ситуацією, коли, за повідомленнями ЗМІ, вони ще не отримали ключів від своїх квартир, а забудовник уже нав'язав їм власну керуючу компанію, яка за великі кошти виконала роботи, і тепер покупець квартири мусить оплатити витрати.
Раніше бували випадки, коли забудовник створював собі кишенькове ОСББ. Тепер закон чітко застерігає: якщо в будинку хтось має більше ніж 50% площі, то голосування йде не площами, а нормою "один власник - один голос". Таку поправку ввели через зловживання забудовників.
Нове законодавство дає можливість мешканцям скликати збори, розірвати угоду з керуючою компанією і вибрати нового управителя. Достатньо ініціативної групи. Більше того, навіть кворум на зборах не потрібен. Є письмове опитування, яке можна провести впродовж двох тижнів після зборів і таким чином змінити управителя. Тепер усе залежить від самих мешканців, їхніх активності й послідовності.
Але в Україні непоодинокі випадки, коли управителі не дають можливості мешканцям змінити управителя. Наприклад, попередній управитель може відмовитися передати технічну документацію на будинок або організувати паралельні збори мешканців, які приймуть "потрібне" рішення.
Ліворуч чи прямо?
На думку фахівця, на даному етапі, з погляду законодавства, українці перебувають у досить хорошій ситуації. До послуг співвласників закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", закон "Про житлово-комунальні послуги" та закон № 417 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Всі ці три закони дають підстави говорити, що законодавці зробили дуже багато для того, аби співвласники могли забезпечити ефективне управління у своїх будинках.
Зокрема, закон № 417, на додачу до закону про ОСББ, дає можливість мешканцям приймати рішення простими зборами. Навіть там, де не створено ОСББ, є активні люди, здатні провести загальні збори, вибрати уповноважену особу, котра підпише угоду з управителем.
Звісно, ОСББ залишається найкращою формою прийняття рішення. Бо, створивши ОСББ, мешканці отримують усі важелі впливу на керування своїм будинком. Можлива й асоціація з іншими ОСББ. У такому разі краще працює економічна складова, дешевше обходиться обслуговування будинку, утримання прибудинкової території тощо.
Якщо в ОСББ немає охочих іти в кербуди, рішенням загальних зборів можна передати будинок в управління приватній чи комунальній керуючій структурі.
Поза увагою залишається "сіра" сфера - будинки, в яких мешканці не провели загальних зборів, не вибрали управителя. На сьогодні в Україні будинків, у яких досі не визначено жодної форми управління, близько 50%. Будинки з ОСББ, управителями становлять близько 20%. Це статистика за 2018 р., яку давало міністерство регіонального розвитку. Тобто ситуація в Україні досить складна.
За словами В. Бригілевича, в Україні слід зберегти всі три дотеперішні форми управління житлом. Це потрібно для подальшого розвитку конкуренції на ринку. Жаль, що законодавці не зберегли кооперативну форму управління, яка довела свою ефективність у багатьох країнах світу. Але тут, радше, проблема в застарілому законодавстві "Про кооперацію", яке не модернізувалося ще з радянських часів.
Буде нормально, коли на ринку залишаться ОСББ як форма самоуправління будинком. За необхідності ОСББ зможе укласти угоду на професійне управління, а якщо діяльність професійного управлінця не відповідатиме вимогам ОСББ, зможе розірвати угоду й укласти нову. Крім того, на ринку мають працювати професійні управителі, які будуть конкурувати й брати будинки в обслуговування. І, безперечно, на перехідний період слід зберегти комунальні підприємства як стримуючий чинник для великих керівних компаній. Аби кожна з цих форм управління могла проявити себе, держава дала дуже добрі механізми й можливості. Час монополії ЖЕКів закінчився. Тому, якщо конкуренція на ринку зростатиме, загальній справі це піде лише на користь. Єдина умова - конкуренція має бути чесною.