Верховна Рада минулого скликання на одному зі своїх останніх пленарних засідань ухвалила в другому читанні низку з двох законопроектів: «Про іпотечне кредитування і факторингові операції з консолідованим іпотечним боргом» і «Про фінансово-кредитний механізм будівництва нерухомості й операцій із нерухомістю». Правова основа для кредитування під заставу нерухомості — мрія багатьох комерційних банків, проте ухвалені законопроекти викликали в рядах банкірів не лише легке розчарування, а й деяке здивування. Попри тривалу роботу над згаданими законопроектами, обидва вони вийшли досить «сирими»...
Закони незвично лаконічні, проте стислість у цьому випадку не є ознакою їхньої простоти й досконалості. Що ж конкретно спантеличило банкірів в ухвалених законопроектах?
По-перше, попри «гучну» назву законопроекту «Про іпотечне кредитування...», фактично механізм подібного кредитування в ньому не розписано й увагу більше приділено саме «факторинговим операціям з іпотечними зобов’язаннями», тобто операціям переуступки (продажу) кредитором прав вимоги боргів за іпотечними кредитами іншому кредиторові.
Однак і те, що написано в проекті про кредити під заставу нерухомості, викликає запитання: «Вартість зобов’язань боржника встановлюється в кредитному договорі в індексованих умовних одиницях (і.у.о.)... Розмір чергового платежу визначається в і.у.о. й підлягає оплаті в національній валюті, виходячи з курсу і.у.о. на момент здійснення платежу». При цьому індексація вартості зобов’язань боржника є «обов’язковою умовою» кредитного договору, а «правила визначення й застосування і.у.о. встановлюються комерційним банком самостійно». Це практично означає, що позичальник, одержуючи кредит, не знає наперед, скільки грошей йому необхідно повернути. Більше того, суму визначає сам банк і за кожним платежем окремо.
Теоретично і.у.о. може визначатися за курсом НБУ: гривня/долар + індекс інфляції. Проте існує небезпека, що банк може включати в цю умовну одиницю також й інші ризики. Поза сумнівом, за довгострокового кредитування застосування умовної одиниці, яка враховує інфляцію, доцільне й бажане, але її курс не повинен установлювати сам банк і її застосування неможливе без чіткої та зрозумілої процедури її використання й урахування в балансах банків.
Далі законопроект запроваджує поняття «іпотечний сертифікат» (ІС), як «цінного паперу, який засвідчує майнові права її власника, що виникли в результаті проведення факторингової операції з іпотечними зобов’язаннями позичальника», а також розглядає механізм їхнього випуску.
Джерелом повернення грошей за ІС є кредити, видані банком на придбання житла, а кредити, у свою чергу, забезпечені заставою нерухомого майна. Інакше кажучи, банк залучає кошти для вкладення в будівництво під ще не виплачені квартири.
Випуск іпотечних цінних паперів вельми поширений у всьому світі. Проте заставою при цьому найчастіше виступає земля чи нерухомість, які перебувають у власності емітента іпотечних паперів. А в запропонованій схемі заставою виступає консолідований іпотечний борг за кредитами, забезпеченими договорами застави чи заставними закладними на ще не виплачені (недобудовані) квартири. Тобто об’єкт досить «віртуальний».
Викликають запитання в банкірів і такі рядки законопроекту: «Форму бланка ІС і вимоги з його виготовлення затверджує виконавчий орган комерційного банку... Випуск ІС та інформація про умови випуску й обігу ІС не підлягають реєстрації в Державній комісії з цінних паперів і фондового ринку». І це при тому, що основною перевагою ІС порівняно з банківськими депозитами може бути лише можливість дострокового їхнього продажу й повернення вкладених коштів без втрати дохідності, а таке можливе лише за наявності ліквідного повторного ринку іпотечних паперів. Як організувати ринок неконтрольованої маси іпотечних сертифікатів, автори закону не розповідають.
Усі перелічені вище міркування спонукали Асоціацію українських банків звернутися до Президента з проханням накласти вето на ухвалені ВР закони. За словами віце-президента АУБ Антоніни Паламарчук, «обидва закони створюють умови для створення фінансових пірамід». Глава держави прислухався до думки банкірів і повернув обидва законопроекти до ВР на доробку. Доробляти їх доведеться вже новому складу парламенту, а отже, таку необхідну законодавчу базу іпотечного кредитування буде створено ще вельми нескоро.
На закінчення слід заспокоїти існуючих і потенційних інвесторів у житлове будівництво через банк «Аркада», котрий розробив і вже давно практикує власну схему іпотечного кредитування в рамках експерименту в будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд». Ця схема так само, як і інші проекти банку, регламентовані указами Президента, успішно працюють і розвиваються. На сьогодні житлове будівництво — єдина галузь, де ризик фінансових вкладень мінімальний. Принаймні в найближчі десять-двадцять років цей сегмент ринку в Україні динамічно розвиватиметься. За три з половиною роки банк «Аркада» видав близько 135 млн. грн. кредитів для інвестування житлового будівництва, причому 54 млн. грн. із них уже погашено. Лише в січні 2002 р. банк видав довгострокових кредитів терміном до 30 років на суму 1284 тис. грн., а кредитів терміном на 10 років — на суму 4660 тис. грн. Тобто система іпотечного кредитування завойовує дедалі більше прибічників. Переваги його настільки очевидні, що банк «Аркада» ухвалив рішення про поширення київського досвіду і в інших регіонах. Іпотечна схема кредитування діє вже в Дніпропетровську, Вінниці, Запоріжжі, Чернівцях.
Крім цього, у серпні поточного року було проведено розміщення перших українських іпотечних облігацій. Дочірня структура АКБ «Аркада» — ТОВ «Аркада-фонд» — емітувала облігації з терміном обігу три й шість місяців (відсоткова ставка 21% і 23 % річних) на загальну суму 9 млн. грн. Нині всі облігації успішно погашено й готується нова емісія на суму в 17 млн. грн.