Навіть базовий проект закону «Про іпотеку» ось уже котрий рік поспіль зависає в міністерських кабінетах, встигнувши за цей час кілька разів застаріти й зазнати «апгрейду». Який сенс уже тут вимагати всього іншого, так необхідного для формування ринку іпотечного кредитування: земельного кадастру, системи реєстрації прав власності, страхування, корекції законів, що регулюють ринок цінних паперів... Роки летять, проводяться тематичні семінари світового масштабу, зокрема за участі Президента, конференції, «круглі столи», а віз і нині... Утім, якщо вірити експертам, кардинально модернізований закон «Про іпотеку» практично готовий постати перед судом парламенту. Та й інвесторам аж свербить. Та ще й яким інвесторам... Лише уявіть собі, яку купу грошей вони зможуть вигідно прилаштувати під цілком прийнятний ризик — у заставі значитиметься нерухомість. Недаремно до вирішення питання іпотеки підштовхує і Світовий банк, котрий недавно провів із цього приводу «круглий стіл».
Заморожений потенціал
Якщо виходити з того, що багатство країни досить точно оцінюється вартістю землі й будівель на ній, то ресурс України виявиться досить пристойним. Інша річ, він поки що практично не використовується. У цьому сенсі іпотека справді дає шанс — дозволяє перетворити потенціал на живі гроші. Вона дасть змогу розморозити нагромаджене багатство, знерухоміле в земельних і житлових активах фізичних і юридичних осіб. Отримані в кредит під цю нерухомість гроші віллються в економіку та зроблять свою справу. У цьому вже не потрібно нікого переконувати. Нині вирішується питання організації іпотечного ринку, його інфраструктури. Підготовленим читачам, напевно, цікаво дізнатися, що в Мінфіні вважають недоцільним створення іпотечного банку. Принаймні про це повідомив на «круглому столі» перший заступник держсекретаря міністра фінансів Сергій Маноха. І грошей (ані довгих, ані коротких) держава також не дасть. Та вони від неї й не вимагаються, потрібні лише умови для їхнього приходу на ринок. Причому мінімальні. Потенційним кредиторам-піонерам уже не потрібний повний спектр законів. Бесіда за «круглим столом» у Світовому банку засвідчила: для початку їм буде досить закону про іпотеку; закону про забезпечення вимог кредиторів і реєстрації обтяжень; закону про земельний кадастр і реєстрацію прав на нерухоме майно. Про механізм випуску іпотечних цінних облігацій і сек’ютеризації поки що взагалі не йдеться.
«Гарячі» гроші
При цьому не можна не зауважити, що існуючий стан справ, коли держава, по суті, відмовляється ризикнути своїми грошима й нарівні з іншими кредиторами вийти на іпотечний ринок, може бути дуже вигідний останнім. І не лише тому, що в цьому разі держчиновники не матимуть можливості спотворювати природу привабливого заходу. За відсутності в країні значних інституціональних інвесторів і розвиненого ринку іпотечних цінних паперів поза конкуренцією виявляються банки й іноземні інвестори. Здається, першу скрипку в цьому нечисленному оркестрі іпотечних кредиторів гратимуть аж ніяк не вітчизняні банки. Їхній ресурс не порівнюваний із можливостями великих іноземних інвесторів, серед яких Світовий банк (в особі Міжнародної фінансової корпорації), ЄБРР, фонди прямого інвестування (такі, як Western NIS Fund). Скоріш за все, ринком зацікавиться й російський капітал, що вже обкатав відповідні схеми на своїй території. Хто в ринок увійде першим, той і зніме з нього вершки.
Законсервований попит
Із попитом проблем не буде. Досвід показує: інтерес, приміром, у населення великий. І тут ми мало не ззаду планети всієї, котра вже встигла спробувати принадності іпотеки й навіть набити чимало гуль. «Старший брат», здається, також обігнав. Спеціальний іпотечний банк у Росії уже встиг надати 35 млн. дол. житлових кредитів. При цьому може похвалитися рівнем прострочення менш як 1% і відсутністю невиплачених кредитів. До речі, у травні 2002 року він одержав для своєї діяльності 40 млн. дол. (у вигляді 10-літнього кредиту) від ЄБРР і МФК. Адже в РФ вже ухвалено іпотечний закон. Більше того, під забезпечення заставних там збираються випускати цінні папери.
Напевно досягнення в Україні могли б бути ніяк не менші. Адже, приміром, вітчизняні умільці з банку «Аркада», видаючи кредити під житло, яке будується, навчилися обходитися навіть без базового законодавства. І ризик виявився виправданим. Сума виданих кредитів 185 млн. грн. — це майже ті самі 35 млн. дол. Та й, напевно, варто зазначити, що кредити ці працюють уже чотири роки за короткострокової заборгованості лише 0,1%. Встигли вже збагатитися й досвідом випуску власних облігацій під заставу квартир, які будуються. Іще б інвестиційних ресурсів із законодавчою базою...