Вчорашня конкуренція кредиторів за заможного клієнта — покупця нерухомості, котрі нав’язливо пропонували йому дедалі дешевші гроші, раптом втратила свою гостроту. Обіцянки банкірів і далі знижувати кредитні ставки житловим інвесторам із 14 аж до 10—8% у валюті раптом замінилися розмовами про те, що підвищення цих самих ставок ніяк не вплине на подальше зростання цін на ринку нерухомості. Мовляв, представники солідного регіонального бізнесу, котрі бажають переселитися до столиці, все одно грошей не рахують. Купували і купуватимуть. Позичали під 14 — візьмуть і під 16% річних.
Поза сумнівом, банківська система стоїть перед проблемою нарощування власної капіталізації і виконання нормативів фінансової стійкості. А тут ще, як на зло, євро пустує, постійно викидаючи «статутники» низки банків за межі дозволеного. Ціни на споживчому ринку відтягують на себе кошти вчорашніх потенційних вкладників. Відповідно із залученням грошей і видачею кредитів стає дедалі тяжче.
Однак у фахівців із нерухомості є підстави вважати, що причина зміни ставлення банків до позичальників-забудовників криється не тільки в цьому. Річ навіть не в розмірі кредитної ставки. Наприклад, уже сьогодні помічено тенденцію надання банками тих же валютних кредитів, але не в доларах, а в євро. Неважко уявити, що це може означати для позичальника, враховуючи, що курс європейської валюти за останні півтора року зріс практично на 40%. Не влаштовує кредиторів і співвідношення коштів, самостійно внесених покупцем нерухомості і позичених йому банком. Якщо раніше вони погоджувалися навіть на 10% до 90% відповідно, то тепер віддають перевагу ледь не 50% на 50%. Ріелтори вважають, що таким чином банки страхуються від можливого різкого падіння цін на нерухомість. Ні для кого не секрет, що за останні два роки ціна київських квартир за найскромнішими розрахунками зросла відсотків на 50 і досягла позахмарних висот. Навіть президент ХК «Київміськбуд» Володимир Поляченко недавно зізнавався журналістам, що рівень цін на житло сягнув того значення, котре можна назвати критичним для покупців із середнім рівнем доходів. «У якийсь момент ми відчули зниження ажіотажного попиту з боку потенційних інвесторів», — зазначив він.
Хто може поручитися, що завтра не почнеться швидкий зворотний процес? Навіть якщо відкот становитиме не усі 50%, а лише 30, нескладно собі уявити, що станеться на ринку. Але звернемося до цифр. Приватний інвестор придбав квартири наприкінці 2003 року по ціні 50 тис. дол. Частину коштів, скажімо 20%, тобто 10 тис. дол., він вніс самостійно, інші 40 тис. взяв у кредит на п’ять років. У даному разі втрата 30% вартості квартири означатиме, що її ринкова ціна опуститься до 35 тис. дол., тобто нижче від суми, взятої у кредит. І що ж тоді накажете робити позичальнику — і далі платити банку чи лишити йому заставлену квартиру і знову вийти на ринок у ролі покупця? Можливі обидва варіанти. В другому разі банк залишиться з неліквідною квартирою — продати її за 40 тис. дол. йому тоді навряд чи вдасться. Для швидкого скидання неліквіду йому доведеться «опускатися» нижче від ринкової ціни. Далі починаються перегони з перешкодами, оскільки таких банків і клієнтів у момент кризи на ринку може бути досить багато, і своїми діями вони можуть зруйнувати не лише ринок нерухомості, а й фінансовий.
Інша річ, якщо забудовник внесе в рахунок придбаного житла 40, а краще 50% його вартості. Тоді навіть у разі справжнього обвалу цін йому нікуди буде подітися. Клієнту банку-кредитора доведеться платити за комфорт столичного життя відповідно до кредитного договору, навіть якщо аналогічні апартаменти пропонуватимуться на ринку значно дешевше. Усе, економічна пастка закрилася.
Олександр Андрєєв,
генеральний директор агентства нерухомості «Апартамент»
— Про обвал цін поки мова не йде. Зате відзначається прогнозована зупинка їхнього зростання. Я кажу про реальні продажі. Оскільки продавці і далі намагаються декларувати подорожчання. Зовсім недавно агентству доводилося продавати квартиру, за яку хотіли 35 тис. дол. Придбали її лише за 33 тис. Зараз у тому ж будинку виставлено на продаж аналогічну квартиру, але вже за 40 тис. Покупців на неї немає...