Співвласників багатоквартирних будинків цікавлять не характеристики будівлі в цілому, а правильність обліку своєї частки в загальних витратах.
З настанням зими - рекордно холодної за останні роки, а також з отриманням платіжок за опалення з астрономічними сумами у населення загострився інтерес до енергозбереження і всіх питань, що пов'язані з економією тепла.
Законодавці теж поспішають нас "порадувати" цілою низкою новацій у цій сфері. Так, не за горами ухвалення Верховною Радою законопроекту "Про енергетичну ефективність будівель". У разі його ухвалення всі об'єкти будівництва і вже існуючі будівлі мають пройти аудит енергетичної ефективності. У житлових багатоповерхівках викласти за це свої кревні доведеться всім власникам квартир...
Фахівці і прості громадяни вже почали хвилюватися, бо механізми цього нововведення не зовсім зрозумілі. З об'єктами будівництва усе більш-менш ясно, хоча цікаво: такий аудит проводитиме забудовник чи перекладе це на плечі інвесторів і покупців?
Ще більш незрозуміло з уже існуючими будинками: як можна змусити власників нерухомості проводити цей аудит? Чим викликана така необхідність?
"Сам по собі цей законопроект не є чимось новим і винятковим, - коментує Олександр Вертелєв, експерт з питань енергоаудиту та енергоефективності. -У Верховній Раді зі змінним успіхом перебувають на розгляді вже досить довго одночасно кілька законопроектів на цю тему. У жовтні 2016 р. парламент ухвалив у першому читанні законопроект №4901 "Про комерційний облік комунальних послуг", у якому передбачається споживання води та енергоносіїв тільки за наявності комерційних лічильників.
При цьому важливо розуміти, що цей та аналогічний закони стосуються насамперед не енергоефективності, а відносин у сфері ЖКГ.
Стара система управління ЖКГ себе вже, мабуть, зжила, а нова - тільки формується, причому болісно. Ми знову живемо в епоху змін.
Нові законопроекти, покликані сформувати нові відносини у сфері ЖКГ, пишуть і лобіюють в основному або профільні чиновники, або енергосервісні компанії, які переслідують передовсім власні інтереси.
Енергоспоживачі ж (тобто ми з вами) у цьому процесі практично участі не беруть.
Якісь, явно лобістські, положення законопроектів можуть бути відсічені свідомою частиною депутатського корпусу на етапі проходження закону через Верховну Раду. А якщо ні - наші інтереси й елементарний здоровий глузд ми будемо обстоювати тільки постфактум.
Істотний перекіс у формуванні відносин між продавцями і покупцями енергоносіїв посилюється тим, що більшість споживачів енергії не є фахівцями у сфері енергетики і теплотехніки.
Однак незабаром громадянам таки доведеться вникати в нудні технічні подробиці, а також створювати громадські організації, які професійно обстоюватимуть їхні інтереси. Мудрим і зваженим арбітром на цьому вже надто монополізованому ринку могли б виступити профільні державні органи, але цього ми поки що не спостерігаємо..."
До речі, законопроект про енергоаудит "вариться" в Раді вже давно. У січні 2016 р. законопроект про енергетичну ефективність будівель уже ставили на голосування, але більшістю голосів повернули Кабінету Міністрів для доопрацювання через невизначеність механізмів його реалізації та наявність явних корупційних складових.
У липні 2016 р. проект закону про енергетичну ефективність будівель №4941 знову подали до Верховної Ради.
Однак в Україні вже давно діє норма, яка передбачає складання енергетичних паспортів на будівлі. У лютому 2008 р. наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України було запроваджено національний стандарт ДСТУ-Н Б А.2.2-5:2007 "Настанова з розроблення та складання енергетичного паспорта будинків при новому будівництві та реконструкції". Є ще нормативні документи: ДСТУ-Н Б В.1.1-27:2010 "Будівельна кліматологія" і ДБН В.2.6-31:2006 "Конструкції будинків і споруд. Теплова ізоляція будівель".
Другий документ передбачає класифікацію будівель за категоріями енергоефективності, від найвищого "А" до "G". З нормативними документами з енергоефективності на етапі будівництва все більш-менш зрозуміло.
Експерти вважають, що законопроект 4941 багато в чому дослівно повторює положення перелічених вище стандартів, зводячи їхні терміни, норми та систему енергетичної кваліфікації будівель у ранг закону, а також переносячи дію таких норм на весь період експлуатації будівель. Крім того, він містить положення про наявність енергетичних сертифікатів на будівлю і навіть прив'язує до наявності такого сертифіката реалізацію власниками будівель своїх прав власності. До речі, дія цього закону не поширюється на промислові будівлі, церкви і ще деякі категорії споруд.
Законопроект передбачає створення системи сертифікації енергоефективності будівель та окремих приміщень, системи атестації та періодичної переатестації відповідних кадрів. Крім того, планується створити Фонд енергоефективності з широкими повноваженнями щодо розроблення загальнонаціональних програм підвищення енергоефективності, збирання та систематизації статистичних даних, розробки рекомендацій та методичних вказівок, видачі цільових пільгових кредитів тощо.
Перед новим Фондом ставлять давно назрілі завдання щодо збирання та систематизації актуальної інформації, а також передбачається доступ Фонду до управління великими обсягами фінансових потоків. Цікаво, що даний законопроект абсолютно ігнорує Закон України "Про енергозбереження", який діє з 1994 р., і наявність у країні (з 1995 р.) Державного агентства з енергоефективності та енергозбереження, яке, як передбачалося, уже понад 20 років мало активно займатися саме цією проблематикою...
Фахівці зазначають, що новація містить чимало нечітких положень, які покладають ухвалення конкретних рішень на розсуд місцевих органів влади, що залишає широке поле для трактування конкретної ситуації в той чи інший бік. Законопроект прямо обмежує майнові права власників житлових будівель і формує нові регулювальні органи, які дублюють уже існуючі...
Озброюємося калькулятором
Отже, якщо законопроект про енергоаудит буде ухвалено, нас із вами знову змусять вивертати кишені. В Інтернеті вже озвучено приблизну ціну. Вартість енергоаудиту для багатоповерхівок: до 100 квартир - 9,5 тис. грн, до 300 квартир - 12 тис. грн, до 350 квартир - 13 тис. грн. Сума залежить від площі будинку та обладнання, яке використовує енергоаудитор. Наприклад, сім'ї, яка проживає в будинку на сто квартир, за аудит доведеться заплатити від 50 до 120 грн - кілька гривень за 1 кв. м, не так уже й дорого.
Однак це, скоріш за все, розрахунок для типових будинків серійної забудови, на які збереглася вся будівельна документація. Серйозне обстеження та вироблення рекомендацій для будь-якої індивідуальної будівлі, особливо за відсутності вихідної будівельної документації, крім планів БТІ, може коштувати в рази дорожче. Залишається сподіватися, що ціна на ці послуги формуватиметься ринком, а не вольовим адмініструванням. Але низькою, якщо йдеться про реальне обстеження будівель і реальний розрахунок їхніх теплотехнічних характеристик, вона не буде.
Чи виправдають себе витрати на проходження аудиту, якщо почати утеплюватися за його результатами?
"Якщо трохи заглибитися у фізику процесу, - розповідає Олександр Вертелєв, -то виявиться, що перший шар утеплювача буде найефективнішим для зниження теплових втрат через огороджувальні конструкції. Наступний точно такий же шар утеплювача дасть менший ефект, оскільки боротиметься вже з меншими тепловтратами і, відповідно, окупиться за довший період часу. Третій шар - за ще довший, і так до повної втрати економічної та теплотехнічної доцільності подальшого утеплення.
Тому економічна доцільність подальшого збільшення товщини утеплювача за ціни газу в 50 дол. США за тисячу кубометрів буде одна, а за ціни такого самого обсягу газу в 500 дол. США - зовсім інша. І якщо в першому випадку додатковий шар утеплювача міг не окупитися навіть з урахуванням великої тривалості строку експлуатації будівель, то зі зростанням ціни на енергоносії додаткове утеплення стає дедалі більш фінансово привабливим проектом.
Навіть мешканець сучасного енергоефективного будинку, який має енергетичний паспорт (або сертифікат), не гарантований від низки проблем. Бо паспорт описує теплотехнічні характеристики будинку в цілому, а мешканців цікавить правильність обліку своєї частки в загальних витратах.
Лічильник тепла зазвичай встановлюють загальнобудинковий. А будинок складається не тільки з самих квартир, а й з приміщень загального користування (холів, коридорів, сходових кліток, підвалів тощо), які також опалюються, і за їх опалення власники квартир повинні платити пропорційно своїй майновій частці. Площа приміщень загального користування в будь-якому багатоквартирному будинку досить велика - від 25 до 40–45% від загальної площі всього будинку. Як відбувається розподіл цього навантаження, пересічний власник житла не знає. Він не має законодавчо прописаного протоколу для отримання доступу до таких розрахунків та їх контролю.
Якщо частина мешканців починає ставити індивідуальні лічильники тепла для своїх квартир і платити за ними, то виникає проблема коректного розрахунку їхньої частки в оплаті опалення загальбудинкових приміщень. Чітко прописаного законодавством механізму розрахунків немає. Як відбувається розподіл цих витрат співробітниками організацій, які обслуговують будинок, і яка їхня кваліфікація в цій сфері - невідомо. Найчастіше з загального обсягу спожитого тепла віднімають показання індивідуальних лічильників, а залишок розкидають на інші квартири. У міру зростання кількості індивідуальних приладів обліку зростання рахунків за опалення для інших мешканців стає помітним, виникають скарги й скандали.
У процесі неналежної експлуатації будинку його теплотехнічні показники можуть погіршитися і перестати відповідати виданому раніше паспорту. Можна пошкодити покрівлю, виникне замокання утеплювача, його теплотехнічні характеристики істотно погіршаться. Те саме стосується й фасаду. Можуть бути вибиті вікна, перестати зачинятися якісь двері. Усе це в тією чи іншою мірою збільшить тепловтрати будинку.
Ці проблеми не можуть бути вирішені повторним примусовими енергоаудитом або примусовим додатковим утепленням будинку..."
Фахівці вважають, що важливіше мати зрозумілий і працездатний протокол обліку та розподілу оплати тепла між співвласниками багатоквартирних будинків, володіти базовими теплотехнічними характеристиками житла - розрахунковими тепловими характеристиками опалюваних приміщень, виражених у ватах на метр квадратний за годину (20–25 Вт/кв.м*год ), сукупними встановленими потужностями приладів опалення (у ватах) і прив'язкою цих показників до середньодобової температури за місяць і за опалювальний сезон.
Це дасть змогу досить точно визначати коректність розрахунків і відсікати неправдоподібно великі рахунки.
Тоді власник квартири розумітиме, що при нормальному поточному утепленні його будинку середня витрата тепла за опалювальний сезон становитиме, наприклад, 40 Вт на квадратний метр за годину в теплу зиму або 60 Вт на квадратний метр за годину для холодної зими. Отримавши рахунок, який не відображає стану справ, власник відразу затурбується - у нього утеплення фасаду десь відпало, довідник на двері зламався, утеплення на даху замокло чи ЖЕК щось каламутить з рахунками?
Також буде зрозуміло, що, вклавши гроші в утеплення свого будинку, можна досягти середнього показника у 20–25 Вт/кв.м*год за опалювальний сезон, але окупиться такий захід, наприклад, за 15 років. Такі знання дозволять ухвалювати рішення самостійно, а не під тиском і штрафами.
Коли ми сьогодні порушуємо питання тепла в наших квартирах, маємо думати не тільки про економію газу, а й про "кваліфікацію" споживача, який повинен мати спеціалізацію бухгалтера, будівельника, інженера...
Інакше просто не вижити.