По закінченні сезону відпусток, у міру зростання ділової активності, на ринок нерухомості країни може очікувати не традиційний осінній виток цін, які рвонули у нескінченність, а нова серія житлово-будівельних скандалів та тисячі ошуканих інвесторів.
17 травня 2006 року київський міський голова Леонід Черновецький звернувся до начальника Головного управління МВС України в місті Києві Віталія Яреми по інформацію про практику роботи будівельних компаній у столиці. Зокрема у зверненні йдеться: «Як відомо, останнім часом у Києві проявили себе з негативного боку кілька інвестиційних будівельних компаній, які або зовсім зникають, або тривалий час не виконують своїх зобов’язань перед громадянами, котрі вклали в будівництво житла власні заощадження і кошти, отримані в банках за кредитними угодами».
У зв’язку з цим київський міський голова попросив надати інформацію з таких питань:
— Які саме інвестиційні будівельні компанії викликають підозру в ГУ МВС України у Києві?
— Стосовно яких компаній є дані про порушення законодавства під час оформлення ними дозвільних документів на відведення земельних ділянок і будівництво?
— Яких заходів може вжити київська міліція, щоб запобігти появі нових «Еліта-центрів»?
— Чим Київрада і Київська міська державна адміністрація можуть допомогти у боротьбі з шахрайством?
Одночасно мер Києва звернувся до Нацбанку України з тим, щоб банки припинили фінансувати сумнівне будівництво і надалі несли повну відповідальність за будь-які інвестиційні договори.
Якщо вже проблемами такого роду переймаються найвищі посадовці столиці, більше того — якщо недвозначні застереження публікує прес-служба КМДА, це означає, по-перше, що для таких попереджень є вагомі підстави, і по-друге, що стосовно деяких забудовників процес, мабуть, набув необоротних рис і банкрутство деяких фірм — лише справа часу. Правда, поки що список компаній, «які викликають підозру», — таємниця за сімома печатками, внаслідок чого досі триває агресивна рекламна кампанія таких фірм-привидів (нагадаємо, проплачену рекламу «Еліти» друкували найкращі «глянсові» виданнями столиці — «по повній» уже й після падіння піраміди).
Відзначимо ще одну досить важливу обставину — ілюзії про вирішення особистих фінансово-житлових проблем вкладниками «Еліти» розвіюються як дим. Леонід Черновецький уже повідомив, що вклади «багатих» інвесторів «Еліти-центру» не відшкодовуватимуться, передбачається лише вирішити питання тих, «хто залишився на вулиці в результаті афери». Як порада «багатим» інвесторам було запропоновано «думати, куди й за якими цінами вкладати гроші».
Отже, інвесторам від «Еліти», додамо — малозабезпеченим громадянам, «світить» тимчасове безплатне житло готельного типу.
Більш забезпеченим громадянам, цілком імовірно, «пощастить» значно менше. Як жертви «Еліта-центру», так і майбутні жертви житлово-будівельних пірамід можуть розраховувати лише на власні сили, а ставлення до них влади, очевидно, будуватиметься за принципом «порятунок потопаючих — справа рук самих потопаючих».
Промінець надії для постраждалих проблиснув після рішення Шевченківського суду м. Києва, в якому зазначено: «Визнати бездіяльність Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України у здійсненні державного регулювання і з нагляду за наданням фінансових послуг, що проявилася у відсутності контролю...» На державну комісію покладено обов’язок створити тимчасову адміністрацію, взяти на себе зовнішнє керівництво компаніями-банкрутами, тобто побудувати все недобудоване і повернути гроші людям.
Втім, радіти інвесторам, очевидно, рано. Апеляційний суд навряд чи допустить створення прецеденту, адже в такому разі держкомісія автоматично стає відповідальною і за багато тисяч інших людей, котрі можуть постраждати від діяльності інших сумнівних забудовників.
При значному потуранні влади та відсутності жорстких законодавчих норм, які регулювали б ринок, ризики створення нових пірамід на безмежно перегрітому ринку вітчизняної нерухомості, безумовно, існують.
Щоб розкрити аферу «Еліти», відповідним органам достатньо було всього кілька разів зайти на відповідні гілки форумів, де люди, котрі повірили обіцянкам шахраїв, протягом року обговорювали сформовану ситуацію. Працівникові будь-якої правоохоронної структури, як і личить юристові, вистачило б одного дня, щоб вияснити кримінальні таланти керівників компанії і не допустити афери.
Дозволимо собі підказку правоохоронним органам. На сьогодні функціонують три найпопулярніших інтернет-портали нерухомості, на кожному з них є так звані форуми, де люди діляться своїми враженнями про новобудови столиці і регіональних центрів. Потенційні кандидати у фігуранти кримінальної справи будуть помітні одразу — за кількістю сторінок відповідних гілок форуму, на яких обговорюється їхня діяльність.
На додачу до цієї нехитрої підказки скажемо, що кандидатів таких десятки. Існують ніби віртуальні будинки, всі терміни введення в експлуатацію яких минули або минають днями, а результати — у кращому разі — зводяться лише до виритого за рік-два котловану під будівництво чи до спорудження кількох поверхів. Додамо до цього відсутність у багатьох випадках дозвільних документів на будівництво і навіть на відведення земельних ділянок.
Результати такої діяльності будівельних фірм видно, наприклад, ось у таких характерних висловлюваннях учасників інтернет-дискусій:
— «Я намагаюся продати свій інвестиційний договір із грудня минулого року, причому за ціною нижчою від тієї, яку я заплатила. У всіх перше запитання про те, на якому етапі будівництво, і після того, як почують, що ні на якому, — відразу прощаються, й навіть ціна 500 у.о. за квадратний метр нікого не спокушає, напевно люди вже в курсі...»
— «Всі агентства начуті про наш будинок, і далеко не з кращого боку, тому неохоче реагують на пропозиції взяти цей об’єкт у продаж».
Між іншим, свого часу «Еліта» вдавалася до досить оригінальних методів роботи з покупцями. Так, працівники компанії — звісно, не безплатно — на тих-таки гілках інтернет-форумів виступали в ролі інвесторів і всіляко заспокоювали учасників дискусій. Втім, працівники ці зникли з Інтернету одночасно з компанією. Тепер ситуація аналогічна. Багато проблемних будівельних компаній рекламують своє віртуальне дітище з допомогою Інтернету через працівників, які виступають у ролі покупців, котрі і самі купили, і своїх родичів та знайомих втягнули. Інколи розробники сайтів «засвічують» такі методи, відзначаючи на сторінках форуму, що десяток покупців дво- і трикімнатних квартир, виявляється, мешкають в одній квартирі, оскільки свої повідомлення посилають із однієї електронної адреси. Класична піраміда, одне слово.
Багато компаній, як і «Еліта-центр», знаходять тисячу причин, щоб, у кращому разі, повернути інвестовану суму зі значними штрафними санкціями або ж узагалі максимально відстрочити виплати тим, хто хоче вийти з гри. А переуступити свої документи на віртуальні будинки комусь іншому не завжди вдається, оскільки охочих приєднатися крайнім у піраміду стає дедалі менше.
Відзначимо також, що ризики падіння чергових житлово-будівельних пірамід наразі зростають. Нагадаємо, що «Еліта» проводила свою діяльність у сприятливих умовах стрибкоподібного зростання цін на житло. Тепер же не все так однозначно. З одного боку, ринок поки що далекий від обвалу через нестабільність економічної ситуації в країні. В умовах непрогнозованості спекулятивні гроші поки що не квапляться повертати з тимчасового прихистку нерухомості в бізнес. Не сприяють зниженню цін на житло і непрозорість на будівельному ринку при виділенні ділянок під забудову. Ні обіцяного «єдиного вікна» для видачі документів на відведення землі і дозволів на будівництво, ні допуску на замонополізований до краю ринок іноземних забудовників-конкурентів, ні виділення ділянок виключно аукціонним методом — ми поки що не дочекалися і, судячи з усього, найближчим часом навряд чи дочекаємося. Далі порожньої балаканини справа поки що не рухається. Каталізатором невеличкого підвищувального тренду на ринку може стати і подорожчання будматеріалів у зв’язку зі зростанням цін на енергоносії.
З іншого боку, завдяки висловлюванням експертів, у т.ч. мера Києва та міністра архітектури і будівництва, тепер мало не кожен таксист у місті знає, що будівельники мають аж ніяк не декларовану ними 2—3-відсоткову рентабельність, яка нібито мала б викликати співчуття. Маржа між собівартістю будівництва і кінцевою ціною реалізації в окремих випадках значно перевищує 100%.
Очевидно й те, що купівельна спроможність громадян уперлася в стелю (восени багато об’єктів було продано на 20% нижче від середньоринкової ціни), і прибічникам теорії нескінченного зростання цін навіть на розігрівання із допомогою іпотеки навряд чи варто сподіватися.
Ріелторські агенції вже не приховують і того факту, що індикатор зимової кількості укладених угод неухильно йшов до нульового значення, та й тепер, у період сезонної активності, угод, як мінімум, наполовину менше, ніж торік. Покупців мало, в основному це ті, хто з певних причин не може відкласти придбання житла, з іншого боку — ті, хто закупив квадратні метри за позахмарними цінами для перепродажу, також поки що не квапляться знижувати свої запити, розраховуючи на обіцяне подальше значне зростання цін.
Водночас бізнес-плани майже всіх забудовників побудовані саме на цій сумнівній теорії нескінченного зростання (тому в разі реалізації знижувального тренду на ринку просто можуть не звести кінці з кінцями), а основа основ благополуччя забудовників — незароблені, але залучені чи то з допомогою старих схем за інвестдоговорами, чи то через облігації, чи то через фонди фінансування будівництва гроші.
Вітчизняні компанії ризикують не коштами співзасновників, як у більшості країн цивілізованого світу, а заощадженнями і добробутом громадян, котрі довірилися їм.
А ось коли струмочок охочих прикупити, наприклад, «повітря Лівобережжя» почне висихати, банкрутство частини забудовників із категорії ризиків перейде в категорію доконаних фактів. І, як свідчить ситуація з «Елітою», — свої проблеми кожному доведеться вирішувати передусім самому.