На ринку будівництва житла — час змін. Причому не надто райдужних для його учасників. Так званий будівельний «бум» явно захлинувся, зіштовхнувшись з неготовністю населення «переварити» таке житло і за такими цінами.
Бум свідомо беремо в лапки. Реально до його закінчення в 2008 році країна з трудом перевалила рівень введення 10 млн. квадратних метрів на рік, вийшовши лише на рівень кризового 1995-го. Тоді не знали, що це бум, і вважали те, що відбувається, глибоким спадом.
Причому й у нинішній скромній цифрі частка професіоналів із будівельних компаній — усього 46%. Решта — індивідуальне будівництво.
Зате з рівнем запитів будівельників, девелоперів та інших ще недавно все було чудово. Про що, зокрема, свідчать цитати зі статей шановних професіоналів, які публікувалися на початку цього року. Коли вже розпочалися перші проблеми з реалізацією житла.
«Про припинення зростання цін на житло або тим більше про їхній спад казати не доводиться...» — повідомлялося в лютому.
«Аргументувати наближення іпотечної кризи зростанням цін на житло було б неправомірно. За законами ринку, підвищення цін повинно викликати будівельний бум, згодом — надмірну пропозицію, посилення конкуренції і, нарешті, зниження цін. Це можливо, але не раніше, ніж через п’ять-сім років. А протягом цього періоду відбуватиметься помірне підвищення вартості житла не менш як на 20—30% щороку, адекватне зростанню цін на базові ресурси будівництва та іпотечні кредити» — запевняли в березні.
«Помірне підвищення» на 20% за п’ять років означало б, що при стартовому рівні середньокиївської новобудови в 2500 дол. за квадратний метр ціна після багатостраждального Євро-2012 перевалила б за шість тисяч доларів. При 30% — узагалі перевищила б 9000 дол. /кв. метр.
Нагадаємо, усе це — за квартиру без оздоблення, із помірно кривими стінами і стелями. За Держстандартом вона й житлом не вважається. Для приведення її в пристойний вигляд потрібно як мінімум кілька місяців роботи і додаткові витрати в кілька сотень доларів на квадратний метр.
Думка про включення у вартість квартири місця в підземному паркінгу (що типово, приміром, для Праги) нікому й на думку не спадала. Навіщо, якщо його можна продати окремо, за 30—50 тис. дол.?
Втім, за найменшої можливості паркінги будували по мінімуму, прирікаючи улюблених покупців будинку на лавірування між автомобілями.
Штрафами за затримку введення на півроку ніхто і не заморочувався. Зате Київ став одним із світових лідерів з ущільнювальної забудови. Будинки «вішали» на стару інфраструктуру, всовуючи їх, де можна, а часто — після неформального узгодження — і де не можна.
Більше того, у законопроекті «Про державну підтримку забезпечення громадян житлом і розвиток житлового будівництва» будівельники наполегливо пробивали можливість переселяти людей із центру на далекі околиці (головне — у межах міста) практично без адекватної компенсації.
Життя било ключем. Та будівельники старанно пиляли сук, на якому сиділи. Квартири ставали дедалі дорожчими й орієнтувалися на більш заможний прошарок людей. Розмови про будівництво житла економ-класу так розмовами і залишилися.
Класичний приклад: у 2007 році середній розмір квартир, побудованих тим же «Київміськбудом» як генпідрядником, зріс на 10 квадратних метрів.
До початку минулого року зростання продажної ціни цілком обганяло приріст вартості матеріальних ресурсів, і стогони про їх дорожнечу сприймалися як суто ритуальні. Та, загалом, ними й були...
Проте пізніше звичка українських будівельників гірко стогнати, як важко і майже збитково їм жити на білому світі, зіграла з ними поганий жарт. Розповіді про дорогий метал, цемент і зростаючі зарплати набридли і співчуття не викликали. Загалом, не варто дивуватися, що до моменту, коли виникли реальні проблеми, розповіді про загрозу банкрутства компаній у частини населення викликали реакцію на кшталт «і скоріше б!». Народ наївно сподівається, що ті, хто прийде їм на зміну, будуватимуть якісніше і дешевше…
Цілком характерною реакцією на пропозицію Національному банку підтримати будівельників грошима стала замітка під бадьорим заголовком «Не сміти», розміщена на одному з фінансових порталів.
«Галузі, де найбільш бурхливо зростали ціни, де створюються наймасштабніші прибутки, за найменшого натяку на проблеми кидаються до уряду і благають про допомогу, неприкрито шантажуючи масовими звільненнями своїх робітників...
Тепер вони просять, щоб Нацбанк надрукував грошей спеціально для будівельної галузі і спеціально будівельній галузі ці кошти виділив. Плювати, що це підштовхне інфляцію. Плювати, що в такий спосіб зубожіють усі українські громадяни — тримачі гривневих заощаджень. Бідних забудовників потрібно рятувати! Хочеться... кожного забудовника довго і з пристрастю запитувати. Чому ти вважаєш себе кращим за інших бізнесменів? Чим ти кращий за тих, хто забезпечує українців їжею, теплом, одягом?
Чому ми повинні зараз своїм коштом підтримувати, після стількох років процвітання твого бізнесу?..
Ах, хабарі великі... Так зберіться разом і домовтеся не платити хабарів! Підтримайте матеріально політиків, які прийдуть до влади і не дадуть чиновникам вимагати хабарі!»
Викладено емоційно, але в основному правильно. Гра за старими правилами завела галузь у глухий кут. Проблема в тому, що ніхто достеменно не знає, як виробити нові та як працювати за ними.
Зате всі з легкістю уявляють, як падатимуть. Так, у Міністерстві регіонального розвитку та будівництва, виходячи з попереднього досвіду, зробили приблизний аналіз розвитку ситуації.
До середини 90-х років, за словами першого заступника міністра, обсяги будівництва — як житлового, так і промислового — впали в 5,3 разу, будівництво 31 тис. (із 58 тис.) об’єктів було заморожено. Починаючи з 1990 року, коли розпочалася криза, галузь втрачала щороку до 100 тис. працівників. З початкових 1,4 млн. чоловік.
Нині в будівництві зайнято 760 тис. чоловік. І якщо ситуацію не вдасться виправити, то, за прогнозами міністерства, «ми втрачатимемо близько 80 тис. на рік»...
Для більш детальних прогнозів Мінрегіонбуду потрібна інформація про можливе скорочення інвестицій. Поки що таких даних немає. Та навіть якби були, нічого особливо не змінилося б: нині роль міністерства в основному зводиться до розробки нормативної бази.
Грошей у «штабі галузі» практично немає, а будівельні компанії — майже всі приватні, і до його рекомендацій не дуже то й дослухаються.
Для публіки основний інтерес становлять рівні собівартості будівництва житлових будинків, які фінансуються за рахунок бюджету та які періодично розраховує міністерство. З них добре видно, що розрахункова собівартість приблизно вдвічі відрізняється від цін продажів комерційного житла. Наприклад, для Києва вона нині трохи менша за 6 тис. гривень і разюче відрізняється від цінників девелоперів, які більше тяжіють до «від 12 тис. і вище».
Утім, обсяги таких держзамовлень крихітні — 2—3% від введення, і погоди вони не роблять. Ще міністерство розробляє різного рівня концепції, котрі будівельники з цікавістю читають і ставлять на полицю. Адже грошима вони все одно не забезпечені.
І тут криза...
З’ясувалося, що по-старому працювати не можна, а по-новому — не вміють. Народ побіг по кабінетах, але повернувся без грошей.
От і на нараді у прем’єра, що відбулася минулого четверга, будівельникам подали надію, але коштів не дали. Хоча пообіцяли обговорити з банками можливість надання на період кризи відстрочки будкомпаніям за кредитними виплатами.
Що з цього вийде, незрозуміло. Банки в основному теж приватні. І давати великі відстрочки на період кризи, яка ще толком не розпочалася, точно подумають. Тим паче під слово українських чиновників: банк «Україна» пам’ятають усі.
Серед іншого, говорити зібралися і з Нацбанком. Легко можемо собі уявити захоплення останнього...
Хоча прогрес є: торік Нацбанк, за принципом нахабність — друге щастя, хотіли банально розпатрати все тим самим милим законопроектом «Про державну підтримку забезпечення громадян житлом і розвиток житлового будівництва». У запропонованій його редакції НБУ збиралися просто зобов’язати безплатно роздавати гроші стражденним девелоперам. Ідея провалилася, і тепер НБУ доведеться просити, із «криками та жалібними стогонами».
Хоча й на нараді в прем’єра будівельники спробували прозондувати можливість розв’язати проблему за рахунок бюджету. Там пролунала ідея про те, що держава має кредитувати або брати пайову участь у завершенні будівництва об’єктів з готовністю не менш як 40%.
Ця комерційна пропозиція де-факто пропонувала державі братися за недобуди, зведені приблизно на рівень другого-третього поверху. За перебігом дискусії «хотілку» дещо підрізали, і тепер можливе обговорення долі недобудів з готовністю не менш як 70%.
Трохи прикрили ще одну «годівницю». Уряд, на період кризи, пропонує тимчасово припинити безплатне надання житла.
Натомість Кабмін пропонує запровадити держпідтримку, відповідно до якої кошти спрямовуватимуться не на купівлю квартир на вторинному ринку, а на фінансування первинного будівництва. 25% вартості такого житла обіцяно оплачувати з коштів державного чи місцевого бюджету, а 75% — за рахунок заощаджень громадян або кредитних ресурсів.
Фінансувати в такий спосіб пропонують виключно об’єкти житлового недобуду з високим ступенем готовності, тобто ті самі «більш як 70%». Пообіцяли вирішити питання про збільшення статутних фондів обох держбанків і Державної іпотечної установи — аби збільшити приплив фінансів у будівельну галузь і створити платоспроможний попит.
Проблема в тому, що всього цього явно бракуватиме.
У 2006—2008 роках потужним джерелом фінансування було іпотечне кредитування. Іпотека була, звісно, з українським відтінком, тобто під дикі за світовими мірками 15—18% у гривні і 12—14% у валюті. Але жити десь треба, тож вибору не було. Тому вона досить динамічно зростала.
Якщо на кінець 2006-го фізичні особи взяли на придбання житла суму, еквівалентну 20,5 млрд. гривень, то на 1 серпня ц.р. — уже 53,4 млрд. Таким чином, за 30 місяців приріст становив 260%, сягнувши 6% ВВП.
Однак темпи його постійно уповільнювалися, що пояснювалося як світовою кризою, яка відрізала дешеві західні ресурси, так і поступовим зниженням платоспроможного попиту. Брати гроші за ставками, що удвічі вищі за світові, охочих було небагато. За таких цін кияни із доходами менш як 3000 дол. на сім’ю взагалі неконкурентоспроможні.
Плюс левову частку цих коштів (84%) було взято саме в іноземній валюті, і зараз позичальники на собі пізнають зміст словосполучення «валютний ризик».
Забудовники пропонують уряду провести через Верховну Раду тимчасовий мораторій на підвищення ставок кредитів для населення і мораторій на вилучення квартир, які виступають заставою за кредитами. Принаймні у другого пункту є шанси. Але це знизить гостроту проблеми у старих позичальників, а треба ж залучати нових. Поточні ж ставки за іпотекою підскочили до 20—25%, фактично ставши заборонними...
Загалом, надія на подальший приріст іпотеки не дуже велика. А озвучена ідея запровадження ощадно-будівельних кас, куди людям пропонують нести гроші під... 3% річних — за прогнозованої на наступний рік інфляції в 17—19% — йде під рубрикою «навіть не смішно». Такі каси завжди мали сенс лише за дуже низької інфляції...
Загалом, ключове питання — «де тумбочка з грошима» — поки не вирішено.
По ідеї, за такої ситуації ціни на житло в новобудовах треба знижувати (благо, що запас рентабельності дає змогу посунутися мінімум на 30%). Але ж як не хочеться! І всі зволікають...
Адже залишається надія трохи подоїти бюджет — ті самі 25% вартості житла «за рахунок коштів державного або місцевого бюджету».
Хоча викуповувати у бідолашних будівельників недобуди за ціною 2500 дол. за квадратний метр — вибачте, а чи не зажирно? У Казахстані в розпал тамтешньої іпотечної кризи держава пропонувала викуповувати таке житло по 800 дол.
Міноборони вже натякнуло, що розраховує на зниження цін на будівництво житла для військових. Мовляв, ми теж знаємо, що почім, і час виявляти гнучкість.
До речі, на нараді у Тимошенко виникла просто анекдотична ситуація. На період кризи представники девелоперів і суміжних галузей погодилися на обмеження своєї рентабельності 15%. Виконати таку умову для будівельників — буквально раз плюнути: формально у них такого прибутку й близько немає. Навіть у розпал буму компанії постійно гордо декларували збитки або рентабельність у 5—6%.
Хотілося б, щоб усі сторони постійно пам’ятали: 15% понад 1000 дол. — це 1150, а не 2300. Й оплачувати «подарунки та добрі стосунки» слід зовсім не з бюджету...
Тепер уряд і представники будівельної галузі створять спільну постійно діючу робочу групу, котра розробить дорожню карту подолання кризової ситуації. Дорожня карта — це чудово, у тому числі і для того, щоб зрозуміти, як галузь, де рентабельність роками не опускалася нижче 30—40% річних, у результаті прогавила момент для різкого нарощування обсягів новобуду, погнавшись за зростанням цін.
Уже сьогодні зрозуміло: на ринку необхідні максимальна конкуренція і чіткі правила гри. Напівмонопольний ринок неминуче загниває і деградує. Що в Україні і сталося.
У результаті всім стало гірше — і людям, які не отримали житла, і будівельникам, що ризикують залишитися без роботи. Та й самим власникам компаній, котрі підраховують залишки вартості бізнесу, причому не тільки в Лондоні. Може, хоч це стане уроком?