Земельний ринок, як і вступ до СОТ, укотре відкладається. Збавте оптимізм ті, хто вірить, що із його урочистим відкриттям українські селяни враз стануть заможними. Це ми обіцяли їм на зорі аграрної реформи, нарізаючи стьожки-паї, подрібнюючи колгоспне майно, штовхаючи їх у безальтернативні орендні відносини... А тепер дивуємося, чому вони бідні, як мак начетверо? Остання обіцянка — земля, яку пустять із молотка, зробить їх багатшими настільки, аби пристойно увійти до неї ж. Востаннє...
Власність на землю, по суті, стала перепоною на шляху аграрної реформи, загальмувала її. Щоби прибрати цей камінь із дороги, реформатори пропонують прийняти закон «Про ринок земель». І специфічні відносини спростити до тривіальної купівлі-продажу будь-якого товару: авто, квартири...
Та навіть за такого нігілізму ринок сільськогосподарських земель буксуватиме через відсутність цілої низки інструментів — державних стандартів, норм і правил для вже діючих земельних законів. Із 17 видів права власності на землю в Україні використовують лише три. І ми, обмежені, рвемося у земельний ринок? Від такого програшного спурту застерігає й Антон ТРЕТЯК, доктор економічних наук, професор, член-кореспондент Української академії аграрних наук.
— Про чесний, прозорий і відкритий ринок земель сільгосппризначення говорять усі, кому не ліньки. Щоправда, у кожного — своє трактування. Якщо вважати, що ринок — вінець власне земельної реформи, то в мене дуже багато претензій до поетапної її реалізації. Досягла вона визначеної мети — справедливого, обґрунтованого та раціонального перерозподілу земель, переходу до економічних методів управління земельними ресурсами, їх систематизації? Ні! Змінила на краще соціальну ситуацію на селі, поліпшила екологію? Ні! Суспільству, економіці, селянам принесла більше позитиву чи негативу?
— Переважають мінуси. Ми законодавчо не врегулювали цивілізований економічний оборот земельних ділянок і прав на них — системи гарантування прав на землю взагалі не існує. Держава ніяк не стимулює раціонального використання та охорони земель. Натомість розквітла монополія приватної власності на землю невеликої частини суспільства, спекуляція на земельній ренті для привілейованих. Це й породило касту нових аграрних капіталістів.
По суті, парцеляція (подрібнення) дестабілізувала сільськогосподарське землекористування. Воно не стало ефективнішим, та й не могло стати, оскільки за дрібного землекористування ручна праця домінує над сучасною технікою, новітніми технологіями. Інтелект людини на куцих паях також не діє, замість того, аби підвищувати їх продуктивність. Звідси й низький рівень (35—65%) використання угідь, що, як капітал, залишаються не залученими в економіку країни.
Усе це — результат байдужості держави, хоча вона мусила б підтримувати ті форми і типи землекористування, які більш дохідні. Додайте до цього непрофесійність, корумпованість управлінців земельними ресурсами. Чи може держава за відсутності землеустрою організувати системне, раціональне використання земель?! Нонсенс!
— Ви — про мінуси, а я — про плюси. Відбулася денаціоналізація: понад 50% земель державної власності стали приватними. Хвала? Держава безоплатно передала мені у власність земельний наділ. Двічі хвала! І я реалізовую своє право землекористувача. Тричі хвала! Або сам обробляю, якщо не зовсім струджений і є чим, або здаю в оренду.
— Можете скористатися ще одним правом — передати у спадок дітям, за їх відсутності — братам, сестрам, заповісти кому-небудь. Оці три види права найпоширеніші в Україні. А що знаємо про решту 14?
Приміром, ваш пай орендує підприємець. Ви можете стверджувати, що сповна послуговуєтеся правом на управління? Тобто самостійно вирішуєте, хто і як саме використовуватиме вашу земельну ділянку. Ні! Або право на капітальну вартість наділу, яке дозволяє відчужувати, користуватися, змінювати функціональне використання? На вас поширюється імунітет від експропріації, що закладено у праві на безпеку?
Який розмір вашого паю?
— Три з половиною гектари.
— І скільки ви одержали орендної плати за цей рік?
— Тисячу гривень.
— 286 гривень за гектар проти 132 в середньому по Україні? То у вас іще совісний орендар! А було би ще більше, якби ви скористалися правом на дохід, тобто на блага, які одержує орендар, користуючись вашим земельним наділом. Іншими словами, правом привласнення.
Припустимо, дохід із гектара становив тисячу гривень, на третину якого ви теж можете претендувати. Але за неврегульованості цього права ви перебуваєте у нерівних з орендарем умовах.
— Я взагалі вважаю дискримінаційною орендну плату у вигляді 1,5% від нормативної оцінки гектара. Якщо орендар на моєму полі вирощує високоліквідні соняшник чи ріпак, чому не ділиться зі мною вирученою з гектара сумою? Скажімо, 2—5% від доходу, як на Заході... Натомість він «винагороджує» мене кількома мішками зерна навпіл із половою і півпричепом кукурудзи у качанах! Заїкнешся про готівку — ґвалт! Спробуй розірвати із ним договір і перейти навіть наприкінці сільськогосподарського року до іншого хазяїна! І це при тому, що він явно порушує закони про оренду, охорону земель...
— А ви уважно читали договір про оренду вашої ділянки? Істотні умови передбачають саме те, про що говорите: умови використання, яку сівозміну орендар застосовуватиме... Власне, те, що згідно із законом є обов’язковим для укладання договору. Я вже не кажу, що мусить бути позначка, в якому стані земельний пай передається орендареві до використання і після закінчення терміну оренди: бонітет, кількість поживних речовин в орному шарі — калію, фосфору, азоту, вміст гумусу. І якщо у процесі експлуатації родючість знизилася, хто компенсуватиме вам втрати?
Цього ви не знайдете у договорах оренди. 80% із них зареєстровані з порушеннями істотних умов або закону про оренду. Не виписані в них й умови розірвання, зміна орендної плати залежно від дохідності. При реєстрації договорів оренди реєстратори не звертають на це уваги, хоча, знову ж таки, за законом такі договори не повинні реєструватися. Це проблема органів Держземагентства.
Тому чинний закон про оренду вважаю неефективним: у ньому не закладений економічний інструментарій, який дає змогу землевласникові контролювати використання землі. А це ж ваше право!
На вашій землі, випадково, не пролягає нафтопровідний «рукав», газовики не експлуатують діючу свердловину?
— Та ні... От тільки ЛЕП стовбичить посеред поля. Трактористи і комбайнери лаються, щоразу об’їжджаючи цю «каракатицю». Кажуть: краще кинути цей лан, аніж обробляти його.
— От вам і право сервітуту — права третіх осіб, чиї об’єкти функціонують на сільгоспземлях і завдають збитків аграріям. Від того, що це право в Україні не сформовано, сільгосптоваровиробники втрачають щороку мільярд гривень. У ньому і ваша частка. Правда, нові власники — інвестори, комерційні структури — розкусили принадність цього права і змушують платити промисловців за доступ до об’єктів вдесятеро дорожче.
Сьогодні активізувався процес тіньового викупу земельних ділянок, під якими залягають розвідані корисні копалини. При паюванні земель розроблявся проект роздержавлення і приватизації, за яким непридатні земельні ділянки, у тому числі і з корисними копалинами, виокремлювалися. І тоді держава могла втрутитися у цей процес. Але вчинили, як завжди, — розпаювали все. Тепер будь-хто матиме справу лише з приватником, у якого на руках — державний акт на землю. Хочеш дістатися до кімберліту — домовляйся із власником земельної ділянки, який диктуватиме ціну.
Росіяни, коли наразилися на цю проблему, запровадили інститут земельного сервітуту. Правда, у РФ цей процес проходив легше, оскільки земельні ділянки розпайовані лише умовно, без видачі державних актів. І тепер там відносини між державою, землевласниками і третіми особами, котрі мають доступ до земельної ділянки, майже врегульовано.
У Цивільному кодексі України зафіксовано право емфітевзису (право користування землею для сільськогосподарських потреб) і право суперфіцію (право користування землею для забудови). Це те, що сьогодні «квітує» під Києвом, навкруг великих міст — зміна цільового призначення сільськогосподарських земель. Але на це право наклали руку винятково спекулянти.
Купивши гектар ріллі для особистого селянського господарства за півтори-дві тисячі гривень (під Києвом — 4—5 тис.), вони його перепрофільовують під житлову забудову. При цьому вартість ділянки зростає вже у 300—400 разів. Що з того має держава, громада села? Гроші осідають у кишенях чиновників, котрі «допомагають» змінювати цільове призначення, і тих, хто займається цим бізнесом.
Оці 17 видів прав можуть продукувати майже 1,5 тис. причинно-наслідкових комбінацій і варіацій залежно від того, як функціонують земельні ділянки. Звісно, не завдаючи шкоди людині та суспільству. Аналізуючи інституційне забезпечення прав власності на землю в Україні, я лише проти чотирьох пунктів із 170 поставив два плюси. Проти 103 — мінуси, а 63 пункти у законодавчому, нормативному та методичному плані забезпечені незадовільно. А ми кажемо — у ринок! У суспільстві взагалі про нього викривлене поняття.
Як на мене, ринок земель — це особливий вид ринку як сукупність економічних відносин між фізичними та юридичними особами, державними і самоврядними інститутами з організації та купівлі-продажу земельних ділянок і прав на них, а також надання пов’язаних з ними послуг відповідно до законодавства України. Якщо погоджуємося з таким визначенням, то постає запитання: а що ж закон «Про ринок земель» повинен врегульовувати? Специфічні відносини, що виникають між цими суб’єктами і тими, котрі надають послуги на ринку землі, при обороті земельних ділянок сільгосппризначення.
А що має в активі Україна? На сімнадцятому році земельної реформи так і не створили системи державного земельного кадастру, яка забезпечувала б достовірність інформації про земельні ділянки як особливі об’єкти земельної власності, права на них та про власників чи землекористувачів. Немає системи державної реєстрації речових прав на об’єкти власності, яка гарантувала би безпеку власності на землю, немає сільської інфраструктури ринку земель, що забезпечила би безпеку купівлі-продажу земельних ділянок селянами та організацію ефективного сільськогосподарського землекористування.
— В основу земельної реформи ми заклали приватну власність, підійшовши до неї з точки зору капіталізму — передусім зиск. Мовляв, приватна власність вирішить усе!
— А світ пішов далі і на основі змішаних підходів до форм власності домагається єдності економічних, соціальних та екологічних аспектів.
Майже в усіх розвинених країнах світу на ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення існують обмеження приватної власності на користь екології, раціоналізації землекористування, фахового менеджменту тощо. У Болгарії, наприклад, сім’я може мати у власності не більш як 30 га, а в районах інтенсивного землеробства — не більш як 20. Діє 10-річний мораторій на купівлю земельних ділянок, одержаних у власність із державного та общинного (колективного) земельного фонду.
В Австрії передати землю у власність іншим особам можна лише з дозволу відповідної комісії із земельного обороту. Його видають за умови збереження міцних селянських господарств і створення економічно здорового середнього і дрібного землеволодіння. Німці також послуговуються дозвільною системою на відчуження земель сільгосппризначення. Іспанцям забороняється дрібнити селянські господарства нижче встановленого мінімального розміру земельної власності та розміру, що дозволяє здійснювати комплекс відповідних землевпорядних заходів.
Фінський фермер може продати наділ лише колезі або особі, котра бажає стати фермером та одержала спеціальний дозвіл. Є й інше застереження: якщо вони мешкають на віддалі понад 20 км від купленої земельної ділянки і їх особисті селянські господарства прибуткові. Схожі вимоги висувають і перед французами...
— А то в нас не діють регуляторні обмеження! Перше: сто гектарів в одні руки. Друге: вкупі з родичами я не маю права набути у власність поля, загальна площа яких перевищує 50% земель сільськогосподарського призначення, що розташовані на території однієї сільради. Тільки не записуйте мене в латифундисти! Я переймаюся винятково раціональним використанням орної землі, запровадженням науково обгрунтованої системи сівозмін.
— Як роблять німці? Держава скуповує вільні гектари, а потім передає в оренду з правом викупу тим бюргерам, котрі оптимізують власне землекористування. Поляки стимулюють розширення землеволодіння до 500 гектарів.
Так само мусимо робити й ми. Питання — до якого розміру? Якщо підходити з точки зору економіки, то вирішальну роль у цьому питанні мав би відігравати зональний чинник. Бо оптимальний розмір землеволодіння у Степу, скажімо, 700 гектарів, на Поліссі — 200, у Карпатському регіоні — 100 гектарів. Диференційований підхід виправданий, обгрунтований науково. Але переважила політика.
Певен, ви не заперечуватимете проти обмежень, які діють на меліоративних, деградованих землях, у водоохоронних зонах чи на об’єктах зі спеціальними режимами. Бо це пов’язано із довкіллям, здоров’ям людей.
Однак є й інші обмеження, з якими ми усвідомлено повинні виходити на ринок земель. У законі про оренду написано: термін оренди визначається терміном сівозміни. Скажімо, ви здали свою ділянку в оренду на десять років, бо саме на стільки розтягується сівозміна, в якій задіяне і ваше поле. Але так склалося, що вам край треба продати ділянку наступного року. Питань немає, але... Законодавство повинно передбачити земельно-правове регулювання цього процесу. У який спосіб?
У цьому разі проект землеустрою передбачає: певна кількість ділянок підпадає під польову сівозміну (десять років), а частину відводять для можливого надання рівноцінного наділу у разі передчасного виходу орендодавця із десятипільної сівозміни. Але й ця земля не гуляє: орендар застосовує на ній так звану динамічну сівозміну. Орієнтуватися у такій «земельній міграції» дасть змогу щорічник продажу земельних ділянок зі списком усіх потенційних продавців.
Якщо таку процедуру узаконимо, то регулюватимемо процес цілісності земельно-майнових комплексів, забезпечимо стабільність землекористування. Правда, дехто з орендарів і без законодавців вдається до «запасних аеродромів» для найкращих, до речі, полів: бажаючим самостійно газдувати чи продати свій пай у суцільному масиві надають рівноцінні ділянки поза ним. Це я також називаю оптимізацією землекористування з точки зору регулювання процесу руху земельних часток.
— Зібралося нас півсела — тих, хто твердо вирішив продати свої наділи. І хто ж їх у нас купуватиме і по чім?
— Такого не буде: ви — руки в боки, а навкруг вас витанцьовуватимуть покупці. Лише 0,5% селян, в основному фермери, хотіли би докупити землю. І то без конкретної мети. Є ще піввідсотка бізнесменів та інвесторів, які прагнуть земельного простору. Все!
Тепер про ціну. У методику її визначення закладають різні механізми, але найпоширеніший у світі — через капіталізацію доходу. А він у сільському господарстві низький — від 500 грн. до 3 тис. з гектара. Тому не тіште себе надією, що до вас шикуватимуться черги. Все одно пропозиція набагато перевищуватиме попит. Звідси й ціна може впасти до непристойності. У Німеччині та інших країнах на перших порах на земельному ринку діяла мінімальна ціна.
Якою вона буде в нас? Якщо взяти за відправну точку 10 тис. грн. за гектар, якими дуже часто оперують земельні фахівці, а дохідність становитиме максимум 3 тис., то інвестор втрачатиме 7 тис. грн. За такої дельти його і волокушею не затягнеш у село!
Тому без держави, яка має регулювати викуп земель, на цьому ринкові не обійтися. Інакше, відпускаючи у вільне земельно-ринкове плавання селян, коли попит і пропозиція незбалансовані, ми зумисне наражаємо їх на небезпечні рифи. Зрозуміло, хто в цій ситуації виграє.
Стримувати земельний ринок від обвалу, оптимізувати землекористування покликаний фонд управління державними землями, який, за задумом, матиме певні фінансові ресурси для викупу вивільнених ділянок. Законопроект про таку інституцію подано до Верховної Ради. Якщо ж держава відмовиться від цієї ідеї, така структура функціонуватиме при сільських товариствах із регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
За які кошти? Ті, що сьогодні акумулюються у ділків від перепрофілювання сільгоспземель під житлову забудову. Скажімо, гектар ріллі, змінивши цільове призначення, приніс територіальній громаді чистих 90 тис. грн. За них можна викупити ще 9 га для оптимізації землекористування.
— Антоне Миколайовичу, ці сільські товариства із регулювання обороту земельних ділянок ще не встигли, як кажуть, натуралізуватися, а вже обросли недоброю славою. Мовляв, це — монстр, монополіст, який розпоряджатиметься у селі землями, скуповуватиме найкращі, бо, за законом, користуватиметься переважним правом.
— Інститут переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення запроваджений статтею 130 Земельного кодексу України. Згідно з нею переважне право купівлі земельних ділянок мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також органи місцевого самоврядування.
На сьогодні механізму реалізації переважного права не існує. А оскільки він стосується відносин між покупцем і продавцем, раціоналізації землекористування, то, звичайно, має бути виписаний в законі «Про ринок земель». Інше питання, яким цей механізм повинен бути. Це вже предмет дискусій і компромісів. Адже практики, вчені і народні депутати щодо механізму реалізації переважного права мають різні думки: від повного виключення його із правового регулювання до жорсткої редакції, яка виписана у проекті закону.
Я запропонував редакцію, яка була прийнята у першому читанні законопроекту. Реалізація переважного права покладалася на сільські товариства з регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Сьогодні такі ділянки купує будь-хто: жителі міст та юридичні особи, які до сільського господарства не мають жодного стосунку. В останній редакції законопроекту переважне право реалізовуватиметься за процедурою аукціонів, що я вважаю неприйнятним.
Яка функція сільського товариства з регулювання обороту земель сільгосппризначення? До його складу входитиме не менш як 20 осіб — представники територіальної громади, органів земельних ресурсів, банку, землевласники на території сільської ради. На основі розробленого проекту землеустрою вони прийматимуть колегіальне рішення щодо руху конкретних ділянок, вироблятимуть пропозиції, рекомендації. А ви, землевласник, на підставі цього самі вирішуватимете, що зі своїм паєм робити.
— Знову дискримінація! Мене ви обмежили 100 гектарами, а якась громадська організація настягає до свого активу половину ріллі на території сільради. Розділяй і володій!
— Але ж вона не «маринуватиме» ці поля, а здасть в оренду тому, хто оптимізує землекористування! Територіальна громада зацікавлена, аби земля працювала, бо від цього зростатиме і сума податків. На розвиток інфраструктури, облаштування... Тим більше, відповідний проект землеустрою приймають на сесії сільради. Тобто жителі поінформовані, хто і як цю землю використовує. Цей же проект (із можливим внесенням змін) затверджує сесія районної ради.
Як роблять у шведському місті Мальме? Цікавляться, хто з фермерів округи хоче продати ділянки чи збанкрутував. Скуповують. Розвивають там інфраструктуру, і від цього вартість землі зростає. І лише тоді починають продавати, припустимо, під житлову забудову. Але поки знайдеться покупець, земля весь час використовується як товарна і перебуває в оренді. Причому цілісним масивом. І в нас такий механізм повинен функціонувати.
— А якщо район трудонедостатній? Після колгоспів інші форми у ньому не прижилися. Молодь виїхала. Селяни не одержують навіть мізерної орендної плати. Звідки їй узятися, якщо земля гуляє? Нікому обробляти! Власники паїв не зможуть їх і продати, бо територія — депресивна.
— В Іванківському районі на Київщині за останні сім років половина сільгосппідприємств розпалася, майже половина угідь пустує. Хтось скаже: район — не типовий, у Чорнобильській зоні... Але я вам назву ще з десяток інших. І така доля може спіткати більшість віддалених районів.
Якщо в селі немає жодного аграрного формування, тоді державі доведеться створювати у ньому або державне, або територіально-комунальне підприємство, яке бодай підтримуватиме землю в належному стані, налагоджуватиме інфраструктуру. Якби в нас, як в інших країнах, здійснювалося планування землекористування, то у такому районі, як Іванківський, влада організувала б вільну економічну зону, із мінімізованими податками чи без них.
Чи вигідно інвестору розташувати на дешевій землі виробництво, що потребує два десятки чоловік, яких він згоден навіть довозити, або спорудити термінали? Вигідно! Туди тягтиметься бізнес. Дивись, там із часом зміниться на краще інфраструктура, кращими стануть дороги, поліпшиться життя... А навколо великих міст, де вартість землі висока, нехай розростається рекреаційно-житлове будівництво. Раніше ж у нас були міста-супутники? Але все це має відбуватися не спорадично, а відповідно до зонування землекористування.
— ... яке для України — дивина? Скільки потрібно часу, щоб визначити: цю ділянку приписуємо до сільськогосподарських земель, а ту — до рекреаційної зони, третю — треба залісити, четверту — відвести під житлову забудову? І так по всій території країни...
— Принаймні рік. Власне, якби виділили кошти, як планувалося, у березні, то наприкінці нинішнього року мали б так звані плани фактичного використання земель. Це — достовірна інформація у часі, хто і як використовує кожну земельну ділянку. На її підставі можна приймати певні управлінські рішення.
Як вчинила Франція? Там п’ятий рік поспіль проводять зонування на муніципальному рівні. Частину територій уже детально інвентаризували, а на решті діє законодавче зонування. Що це означає? Законом визначено, що землі, непридатні для сільського господарства, можуть бути використані під... І детальний перелік. І в кожному конкретному випадку вирішують, що на них можна розташувати.
Чому так довго триває цей процес? Бо у Франції підходять дуже скрупульозно. Ми теж можемо скоротити річний термін до місяців, якщо вдамося до зонування лише тих територій, на яких фіксують кричущі факти гендлювання землею: Київ, столична область, Крим, великі міста... Наприклад, для зонування столиці і чотирьох «пріоритетних» районів — Бориспільського, Обухівського, Києво-Святошинського і Макарівського — потрібно кілька місяців.
Без зонування землекористування, як і без державного земельного кадастру, просто немає сенсу запроваджувати ринок землі. Просуваючи лише один ринок права — купівлю-продаж сільгоспземель, без розвитку інших прав, Україна ніколи не сформує ефективного землекористування. Бо інтереси покупця і продавця завжди полярні.
— Антоне Миколайовичу, мене менше за все цікавить, який новотвір укорениться в Україні — ринок землі чи земельний ринок. Найголовніше — аби він функціонував інтелігентно, цивілізовано. Держава штовхає мене у нього, каже: не бійся!
— І якщо ви переступите цей поріг, опинитеся у... тіньовому ринкові. Станом на початок 2007 року, із правами на земельну частку (пай) було здійснено 15,6% цивільно-правових угод, із яких 89,6% — успадкування. Водночас, за експертними даними, кількість проданих земельних ділянок власниками земельних часток (паїв) тільки в Київській області перевищує майже в сто разів (5200) офіційні дані колишнього Держкомзему (533).
— Тобто керівництво держави свідомо штовхає нас у багно?
— Відповім так: придивіться, як уряд організовує використання основного національного багатства — землі, для свого народу, і ви зможете досить точно оцінити майбутнє цього народу.