Уже майже два місяці минуло відтоді, як Держкомзем бадьоро відрапортував на прес-конференції про те, що він підготував і передав на розгляд Верховної Ради текст проекту нового Земельного кодексу. Проект, минулого тижня розглянутий депутатами, цікавий тим, що, на відміну від нині чинної редакції, визнає законність існування ринку земель несільськогосподарського призначення та право власності на них підприємців —юридичних осіб. Втім, підприємці, котрим не терпиться приватизувати (ясна річ, за гроші) ділянки землі під власними об’єктами нерухомості, цілком можуть зробити це вже сьогодні. Юристи- практики, які не перший рік займаються проблемами приватизації земель комерційного призначення, запевняють, що принципово така можливість існувала з 1996 року. Щойно нова Конституція України набрала чинності.
Закон на боці покупця та власника землі
Юристи, котрі спеціалізуються на земельному праві, зокрема доцент юридичного факультету Київського національного університету Володимир Носик, стверджують: приємні клопоти з придбання землі можна починати, не чекаючи на милість парламенту. То нічого, що «старий» (1992 року) Земельний кодекс геть забув про землі несільськогосподарського призначення й тим паче про можливість їх передачі у власність приватним підприємствам і фірмам (за винятком недержавних сільгосппідприємств). За словами Володимира Носика, чинний кодекс має силу в тій частині, в якій не суперечить Конституції України. А Конституція гарантує юридичним особам право власності на землю, тобто право володіти, користуватись і розпоряджатися земельною ділянкою в порядку, передбаченому законами України.
На роль законодавчої бази, що визначає процес зміни прав власності на земельні ділянки, цілком підходить низка президентських указів. Зокрема «Про приватизацію автозаправних станцій, які реалізують паливно- мастильні матеріали виключно населенню» від 29 грудня 1993 року, «Про приватизацію й оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності» від 12 липня 1995 року. А в січні 1999 року було підписано ще один указ, де замість нейтрального слова «приватизація» використано більш точне в даному випадку слово «продаж», — «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення». У ньому прямо сказано: «1) об’єктами купівлі-продажу є земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, зокрема об’єкти незавершеного будівництва, законсервовані об’єкти, які приватизовано (відчужено) відповідно до законодавства України; 2) покупцями земельних ділянок можуть бути громадяни України — суб’єкти підприємницької діяльності або юридичні особи; 3) земельна ділянка може купуватися одним покупцем, а також кількома покупцями в спільну пайову власність».
Важливо додати, що відмовити в приватизації земельної ділянки місцева рада може тільки в суворо обумовлених законодавством випадках. Інакше потенційний покупець може сміливо звертатися безпосередньо в суд. І, як стверджують юристи, котрі не раз виступали експертами під час розбору судових позовів, ще жодного разу підприємець не програв справу, коли діяв суворо відповідно до закону.
Теоретична можливість прижилась у реальному житті
Хоча головний консультант парламентського комітету з питань аграрної політики й земельних відносин Микола Красник вважає, що указ (нехай навіть президентський) у точному смислі слова все-таки не є законом, теоретична можливість придбання земельних бізнес-ділянок виявилася цілком реальною: на первинному ринку вже викуплено близько 2000 земельних бізнес-ділянок.
Цифра не дуже вагома в масштабах країни, але принаймні цілком порівнянна, приміром, із темпами земельної приватизації в Росії, яка почала свій процес викупу несільськогосподарських земель на три роки раніше від України. Про це свідчать дані, озвучені на семінарі «Успіхи й невдачі приватизації землі в Росії: уроки для України», що проходив у Санкт-Петербурзі з 14 по 16 червня. Так, на початок року в РФ було приватизовано приблизно 2,5 тис. ділянок несільськогосподарського призначення, причому 80% із них у Санкт-Петербурзі. Але й сьогодні в Росії є території, де місцева влада просто забороняє продаж земельних бізнес-ділянок. Тоді як на карті України вже не залишилося жодної області, де не було б укладено земельних угод, принаймні на первинному ринку. Більше того — приватизацією охоплено понад 50% усіх адміністративних районів України. Дуже слабкий поки що вторинний ринок — здійснено лише з півсотні трансакцій. Проте й у сусідів із цим не набагато краще.
Правда, для розкручування та прискорення процесу земельної приватизації уряду України довелося звернутися по допомогу до американців. Міжурядовий меморандум поклав початок проекту «Приватизація земель несільськогосподарського призначення підприємствами України». Керівник цього проекту — американський підприємець, який спеціалізується на нерухомості, Луїс Феро (він же свого часу очолював аналогічний проект у Російській Федерації) має змогу порівнювати: «Якщо рік тому в Україні ми реєстрували тільки шість-сім продажів на місяць, то тепер таку ж кількість угод укладають за один робочий день на загальну суму приблизно 310 тис. грн.»
Пан Феро вважає, що сьогодні Україна має більше перспектив у цьому питанні, ніж її північний сусід. Очікується, що вже під кінець цього року (поки все ще залишатиметься чинною стара редакція Земельного кодексу) у країні укладатимуть 200 угод на місяць і, відповідно, 8—10 млн. грн. земельних надходжень вливатимуться в місцеві бюджети. А коли, нарешті, остаточно ухвалять хоча б основоположну законодавчу пару, яка складається з Земельного кодексу й закону «Про іпотеку», то, вважає керівник проекту, кількість угод збільшиться на порядок.
Дещо стриманіші в прогнозах фахівці Держкомзему. На їхню думку, дуже багато залежатиме від місцевих умов і, зокрема, від співвідношення ставок орендної плати й податку на землю. Адже сьогоднішній користувач, за словами Миколи Лихогруда, начальника управління Держкомзему, після ухвалення Земельного кодексу вибиратиме: ставати йому орендарем чи придбати ділянку в приватну власність. І він ще добряче помізкує, що вигідніше.
Новий кодекс визнає право власності на землю
Звичайно, підприємці можуть і не поспішати з викупом земель у місцевих рад, котрі на сьогодні залишаються їх власниками. Можна й почекати остаточного прийняття Земельного кодексу. Він стане тією основою, яка, за словами віце-прем’єра з питань АПК Михайла Гладія, дасть змогу розробити й запустити в практику решту законодавчої бази для цивілізованих земельних відносин: закони про земельну заставу, про земельний кадастр, про оцінку вартості земель тощо. Безумовно, з ухваленням нової редакції Земельного кодексу придбати ділянку під комерційною нерухомістю буде значно простіше хоча б тому, що урядовий проект документа, нарешті, передбачає право власності на землю для юридичних осіб. Зокрема його 12 стаття чітко визначає: «Юридичні особи купують у власність земельні ділянки для здійснення своєї статутної діяльності шляхом: а) приватизації земельних ділянок, що перебувають у державній і комунальній власності, зокрема тих ділянок, на яких розміщені об’єкти приватизації; б) придбання через укладання договору купівлі-продажу, дарування, обміну, інших цивільних правових угод; в) одержання в спадщину». Втім, можливо, є сенс і поквапитися. По-перше, після ухвалення нової земельної конституції кількість охочих «скупитися» також збільшиться. Крім того, і це по-друге, ціни не стоять на місці — з місяць тому уряд своєю постановою ще раз проіндексував нормативну вартість земель несільськогосподарського призначення. До того ж навіть у найкращому випадку нова редакція Земельного кодексу набере чинності лише з нового року, а за цей час багато води спливе і, відповідно, станеться чимало змін кон’юнктури, цін, податків.
Охочих купити не бракує, а от грошей...
Залишається сподіватися, що народні депутати не лише встигнуть розглянути Земельний кодекс до кінця поточної парламентської сесії, а й у процесі своєї роботи не вихолостять дуже корисні для підприємців нововведення. І покупцям уже не потрібно буде довго доводити чиновникам на місцях, що земля — це повноцінний ліквідний товар. А товару цього (коли взяти сільгосп- і несільгоспугіддя разом) не мало не багато 44,2 млн. га (або 73,3% всього земельного фонду країни). Який бум може статися, уявити нескладно, бо проведене фахівцями проекту приватизації земель несільськогосподарського призначення опитування засвідчило: 86% підприємців зацікавлені придбати у власність земельні ділянки, на яких розміщені їхні підприємства.
Правда, 92% опитаних потенційних покупців віддають перевагу придбанню землі на умовах розстрочки. Бо на сьогоднішній день, із практичної точки зору, в питаннях купівлі земельної ділянки існує одна по-справжньому серйозна проблема — де взяти гроші. І чим більше підприємство й, відповідно, більша площа земельної ділянки під ним, тим вища й ціна останньої. Не випадково досі приватизувалися переважно ділянки землі під невеличкими підприємствами та фірмами, розташованими в глибинці, де ціни не такі високі.
Сподівання на те, що підмогою в активному викупі земель в умовах тотального безгрошів’я стануть банківські кредити, схоже, поки що безпідставні. Як засвідчила Людмила Єрмоленко, заступник начальника управління кредитної діяльності банку «Україна», банки на сьогоднішній день також не мають достатньої кількості грошових ресурсів для кредитування довгострокових земельних проектів. Та й земля їх як об’єкт застави (навіть коли це узаконять законом «Про іпотеку») мало цікавитиме, аж поки ми не матимемо достатньо розвиненого вторинного ринку.
Отже, хоча землю несільськогосподарського призначення купити можна вже сьогодні, навіть після ухвалення нового Земельного кодексу цей процес усе-таки потребуватиме всебічної підтримки як із боку центральної державної влади, так і місцевих рад. А щоб він став необоротним і самопідтримуваним, не обійтися без грошових вливань міжнародних фінансових організацій в інфраструктуру земельного ринку.